韩世同:"戏精"万科怎么了?"秀王"王石泄密了?

楼市日日谈

2019年11月26日（第210期）

话题概要

降薪裁员、销售额滑坡、发债、宝能系撤退……近期万科陷入“多事之秋”。手握超千亿现金，负债率却节节攀升；调薪裁员发债“哭穷”，拿地金额却长期稳居榜首;近10年时间稳坐行业老大位置，却突然被恒大碧桂园赶超，曾经的龙头老大哥万科怎么了？

而日前王石透露：“万科两个月后公布的年报非常好”，被指涉嫌泄密。

楼市观察家韩世同

最近，关于万科和王石的话题和报道非常多。昨天我们谈论了关于郁亮提出的大城市发展参照东京模式的话题，今天我看到凤凰网房产转发了启阳君的一篇原创文章，标题是《三问“戏精”万科：为何“哭穷”、疯狂拿地、失去第一宝座？》。这篇文章的篇幅非常长，这里就不打算太详细的去评说。另外还有两篇关于王石的报道，一篇是昨天房地产导刊的文章，标题是《王石发声：谈万宝之争，曝光万科年报》；还有一篇是今天君子i财转载南都金融研究所的原创文章，标题是《王石泄密？万科否认！大涨只因估值低》。今天我们来概要的探讨一下这两个有关联的话题。

首先，谈谈这个“戏精”万科，为何哭穷？文章中说道：房企遭遇钱荒，大房企日子可能比小房企更难过，曾经的老大万科也是在劫难逃。万科近期有调薪，有发债，甚至是左手调薪右手发债这样的状况。为什么手握千亿现金的万科还要哭穷？文章分析了万科近年来现金流骤减的等等变化，这是关于万科哭穷方面的报道。

为什么一方面哭穷，另一方面又并购拿地不手软呢？因为历史上万科拿地经常在年度排名中都是排前几位的。万科并不拿地王，所以经常在土储这方面都是偏低的，低土储的风险其实也是一个被资本市场诟病的事情，所以他们近期拿地还是不手软，主要还是为了增加它的土地储备。

2018年末中国房地产企业总土储货值前10名 来源：克尔瑞

为什么万科会丢了第一宝座？万科在2014年就突然失去了第一的宝座，至今不做老大多年了，先后被绿地、恒大、碧桂园赶超。从今年的销售情况来看，大概率也是再一次无缘第一了。文章分析可能还是因为万科过早多元化了，像万村计划、像八爪鱼战略等等。当然，多元化也有一定的成果，在资产管理方面、在物流方面万科都是有很大的发展。

万科为何从神坛滑落？这篇文章分析认为，万科过早转型错过了一些机会。也有万科前高管认为，万科多元化转型出现了一些失策。上世纪90年代万科就第一次探索多元化战略，涉及百货、零售、贸易和影视等，后来砍掉副业走向专业化，专心搞房地产；近年来又开始往多元化方向发展，比如是长租公寓、物流、资产管理、商业开发，物流仓储等。事实来看，多元化整体效果并不好，万科又试图回归专业化。前两年，万科提出要活下去，三年内现金流不能转正的项目都要暂停投入，可以说万科这是重归专业化。我觉得这篇文章分析还是比较客观和透彻的，可以看到万科这些年的发展历程。

王石为什么会被认为是泄密？11月23日，万科创始人、董事会前主席王石在他的新书签售会上表示，万科的年报就要出来了，2019年大家都觉得经济不好过，尤其是房地产更不好过，“到时候看万科的年报，根据我掌握的信息万科即将公布的年报非常好。”对此有一位不愿具名的证券律师向业界表示，王石不在万科任职获取信息的途径应当是上市公司公告。目前的情况表明，上市公司内部有人涉嫌透露内部消息。

南都金融研究所的原创文章透露：王石是否泄密？万科是否认了。股市大涨，只因是估值低，而不是因为王石透露了信息。万科A股H股日前双双大涨，收盘均涨超5%，地产指数上涨超3%。这是否跟两天前王石在新书分享会上表示万科即将公布的年报非常好有关系呢？至于王石是如何获得公司核心数据？万科董秘向王石了解，王石表示其讲话意在表达万科团队传承做得好，尽管已经离开万科两年了，但公司仍然在跑赢市场。关于万科年报的说法，是根据公司前三季度业绩情况，结合自身多年的房地产行业经验及对万科经营风格的了解所做出的判断。王石解释，投资者如何理解，见仁见智。

的确，万科今年的业绩是不错。但是王石这样的说法，到底是不是违规或者是泄密？媒体说了其实是不算的，应该还是由证监会来调查或者研判。我认为，如果没有其他因素，地产股和万科股的大涨与王石的讲话显然是有关联的。王石的言论引发了万科股价大涨，投资者疑惑是否王石泄密也是很正常的。这种对股市带来影响和波动的讲话，我个人感觉是不审慎的。因为王石身为万科的创始人和前董事长，在年度业绩即将发布之前做这样的表述，而且还影响到股市的大涨，我觉得这样的讲话肯定是不谨慎的，这事是不宜这样做的，至少是不适合的。

昨天，还有一篇文章跟万科有关的，乐居财经的一篇原创文章，标题是《姚振华“炒”万科：已回本，手里还有300亿股票》。万宝之争早已落幕，姚振华可以说是灰头土脸了，但是他肯定是最大的赢家了，他炒万科已经回本了，还赚了300亿股票。所以，以金钱来衡量，姚振华肯定是大赢家。虽然他在名望方面可能还是输得一塌涂地。虽然不可能名利双收，但相较于王石我觉得他还是赢家，赢了钱又赢得了民心。

最后再补充一点，广州日报今日报道《王石一句话 万科一天增值181亿元》，是否泄密？万科回应：未提供相关经营数据 律师称:最终结果还需监管核查。就因为王石这句话，让万科A股和H股双双大涨。截至25日收盘,万科A股上涨6.07%，报28.65元,创下过去3个月以来新高,市值达到2786亿元,一天增加了159.48亿元。万科H股昨日收盘报30.15港元,上涨5.24%,当天H股市值增长人民币21.29亿元。因此,万科周一A股和H股市值累计增长了人民币180.77亿元。

值得注意的是,受到万科大涨刺激,整个地产板块也快速反弹。截至收盘,A股房地产板块上涨1.33%,成交量达144.5亿元。其中,中迪投资、阳光城涨停,泰禾集团、南山控股等涨幅都超过5%,保利地产上涨3.34%。如果按地产指数上涨超3%来测算，王石的一句话，可能要值数百亿甚至上千亿也不一定。即使不涉嫌泄密，可能也会因此被证监会警告或处罚。或许，股市如此低迷，王石一句话就能让地产股涨三个百分点，说不准证监会反而会对他进行嘉奖和表彰也不一定。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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