韩世同：判定！央行降息与楼市没有多少关系！

楼市日日谈

2019年11月10日（第194期）

话题概要

11月5日，央行公告称，当日人民银行开展中期借贷便利（MLF）操作4000亿元，与当日到期量基本持平，期限为1年，中标利率为3.25%，较上期下降5个基点。这是MLF利率自2018年3月后的首次调整。

楼市观察家韩世同

5天前，央行的MLF操作4000亿元，降息5个基点。媒体还是比较关注，但奇怪的是广东的楼市自媒体几乎都没怎么谈论央行降息的事情。我观察了一下，这件事好像跟楼市关系不是太大，我找了5篇文章，看看央行降息和这4000亿元会带来哪些影响。

先来看看两位大咖的评论文章，一位是任泽平团队的，题目是《第三次降息——点评11月MLF降息事件》。任泽平团队对经济形势、降息降准非常关注，甚至多次建议中央降息降准，因为近期他们对经济再下台阶和货币降息降准进行了前瞻性分析。但他们的这篇分析报道特别长，而且这篇是原创文章，我们就不展开讨论了。

另一位大咖是宋鸿兵，他这篇也是原创文章，题目是《人民币升值破7，中国央行“降息”，货币宽松会持续吗？》，宋鸿兵先生是把人民币升值破7和银行降息这两件事放在一起看，关注点是在货币宽松政策会否持续上面。我们重点还是来看一看，央行投放4000亿元又降息，这会对楼市、股市、经济、金融带来哪些影响？《经济之声》有一篇报道我觉得挺典型，题目是《央行突然“降息”，投放4000亿“麻辣粉”！降息“三部曲”渐次奏响？》。这个标题其实很有内容，既提到降息，也提到投放4000亿元；而“麻辣粉”就是MLF，因为麻辣粉的拼音首字母就是MLF；还有降息的三部曲渐次奏响，也就是说连续三次降息还是能够累积出一定效应的。《经济之声》关注到上证50指数快速走高涨近1%，而国债期货瞬间飙升。我认为MLF现在的利率调整并不完全等于LPR也马上变动和调整。LPR是在MLF加点的基础上形成，但是10月20号LPR并没有下调。上一次的调整好像是在9月份的时候，也只下调了1年期的利率，5年期的没有动。现在看来，这个央行设计的利率机制应该是双重制约的，一个是MLF层面，另一个是LPR层面，但是每次的调整幅度都非常微小。美国8、9、10三个月连续三次降息，最近的一次是10月31号，降息的幅度也非常大，有25个基点。按我们这次5个基点来算，至少够我们降息5次。所以这次央行的降息，MLF操作4000亿元带来的影响冲击可能要比5个基点的降息大，我是这么看的。
如果没有这4000亿元，光是5个基点的降息，应该不会有太大的效应，但是现在MLF降5个基点的影响却好像被评价很高。《经济之声》认为，MLF调降5个基点主要释放了三大信号：第一，货币政策逆周期调节，稳增长；第二，稳定企业债券融资；第三，引导LPR利率下降。
深圳房产在线有一篇文章是《重磅！央行突然“降息”！楼市股市影响全解读》，文章特别提到，这次降息市场反应强烈：A股直线拉升，10年国债也发飙了。这篇文章的关注点跟《经济之声》差不多，也列举了一些经济分析师的看法，还认为这次降息释放的重要信号有四个。前三个跟《经济之声》都是一样，第四个是货币政策宽松开启，未来可能降准。
其实，今年我们看到也有多次降准，不一定是未来就还会降准，但是货币政策宽松是现在开启吗？还是早就开始了？现在毕竟是多轮降息降准了，虽然幅度都不是特别大，但实际上还是有降息也有降准的。这篇文章说对房地产肯定是利好，只是稍微的提到这方面，实际上并没有说对房地产有多大的影响。
功夫财经有一篇转载暴哥爆财经的文章，题目是《意外！央妈突袭降息，新一轮上车机会来了？》。这篇文章应该是比较关注购房方面的话题，特别提到美联储下调联邦基金利率目标区间25个基点至1.50%-1.75%。但是我们的MLF是3.25%，LPR还是4.2%，10月16日的时候仅一年期贷款下降了5个基点。然而我们利率是双重机制，现在整个的国内经济矛盾蛮大。
这篇文章稍微分析了一下，降息降准对股市和楼市的影响，对于股市无疑是利好，这个我们之前都有谈到。对人们购房而言，这一次的降息对房贷利率没有很大影响，这个是否是楼市的转折点，还有待观察。对楼市而言，这次降息对楼市的确会有一定的利好刺激，但很难说是拐点的到来。而且，这次降息本身就很谨慎，很难说是不是意味着国内的货币政策空间已经打开了。
该报道认为如果楼市需要迎来转折点，需要两方面的政策配合，第一是楼市的调控放松，另一方面就是货币政策空间长时间持续打开。目前，楼市只有一部分市场太冷的地区轻微的放松，整体并没有全面放松；热门地区更是调控得很紧，而且未来的货币政策前景也并不明朗。我认为三次央行的降息，首先幅度微乎其微，可能三次降息都抵不上美联储一次，这是一个层面；第二个层面就是，这次降息其实有点狐假虎威的感觉，实际上是借助了4000亿元的货币投放来显示。现在央行显然有些投鼠忌器，一方面希望能够稳增长、保增长；另一方面也要控制通胀，所以不能够用太大的降息力度去刺激经济，以防止通胀进一步加剧。
这就造成了目前的状况，几乎可以说这对楼市带来的影响非常的小。甚至4000亿元的投放会不会对楼市带来很大的利好也需要进一步观察，因为这些钱是不会直接流进房地产、流进楼市的。这大概就是本次降息楼市没有太大反响的主要原因吧。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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