韩世同：深圳住房制度改革能超港赶新吗？

楼市日日谈

2019年10月28日（第181期）

话题概要

深圳将严格控制用于出售的公共住房价格。未来，深圳将提供大量远低于商品房售价的公共住房。10月23日，据《深圳特区报》报道，日前，深圳市政府召开的有关公共住房专题会议传出消息：位于原特区内的公共住房项目毛坯房售价处于4万-5万元/平方米区间，最高售价原则上不超过5万元/平方米；位于原特区外的限价人才住房项目毛坯房，普遍处于2万-3万元/平方米区间，最高售价原则上不超过4万元/平方米。

楼市观察家韩世同

10月23号，深圳召开有关公共住房专题会议，主要议题为严格控制公共住房的售价，具体情况在话题摘要中已经提及。另外，公共租赁住房方面，租金是商品住房租金的30%左右，特困户家庭的公共租赁住房租金价格只有市场价的10%左右。

去年深圳已经规划到2035年将筹建各类住房共计170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。也就是说，人才住房占20%，安居型商品房占20%，公共租赁住房占20%左右，总量应该不低于50%。在“十三五”期间，深圳拟规划建设筹集40万套公共住房。有关数据显示，截至目前已建设筹集公共住房31万套。预计到2020年，建设筹集的公共住房将达到42万套。这是关于公租房方面深圳近期采取的一些政策和措施。

深圳现在采取的政策，其实去年已经公布，现在是开始进入落地实施的过程和阶段。深圳这两年在住房改革方面进行了一系列的尝试和探索：2018年8月，深圳市政府正式出台《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，提出了系统构建住房供应与保障体系。

今年9月5号深圳住建局发布《人才住房和公共租赁住房筹集管理办法（试行）征求意见稿》，试图突破土地紧缺的瓶颈，盘活社会存量用房，以规模化租赁购买方式，筹集社会存量用房等方式来解决安居工程的筹集工作。这一系列的措施和做法反映了深圳是率先要在住房制度方面和探讨住房长效机制方面有所建树，为全国构建社会主义示范区的住房供应体系的样板和示范。

深圳目前设定的目标仅仅是新增供应方面，提出的170万套当中100万套是属于公共住房的供应体系，就是其中20%是人才房，还有20%是安居房，还有20%是公租房，剩下的40%是商品房。这样的比重应该是超过香港50：50的市场与保障供应体系。

但深圳现在提出的住房保障体系并不涵盖存量的住房，就是全社会总量上的保障体系是否能占到60%，这需要对现有的存量住房进行全面的摸查。因为深圳房价在过去的2-3年当中从不到3万元/平方米，翻涨到了5-6万元/平方米，其实是涨了一倍。如果没有当初的房改房和早期的微利房、安居房，这些带有一定福利性的保障性的住房来支撑，恐怕现在这么高的房价，大多数人都是难以解决基本居住问题的。

现在深圳虽然已经制定了未来新增供应的保障性公共住房体系的占比和市场商品房的占比，但是对原有的存量住房也要进行一定的摸查。统计看看保障性质、福利性质的住房到底占比是多少？市场化商品住房的占比是多少？怎样通过增加相应的供应来改善整体的住房供应和需求结构？

我在题目当中提出，深圳的住房体制改革可否超过香港，追赶新加坡？刚刚也提到，香港30%左右是公屋，只租不售；20%左右是居屋，只售不租，它的租金和售价都是按市场的70%左右定价。剩下50%左右，就是完全让它市场化，这是香港的机制。

我们现在的住房体系主要是参照香港的模式，但是早期的廉租房和经适房是相当于香港的居屋和公屋。但由于我们的整个定价机制设置得不太合理，租金、售价都定得不是特别合理，特别死板和机械；在监管方面又做得不好，所以绝大多数的城市已经停建了廉租房和经适房，改由公租房和共有产权去替代。但是很多城市都只重视公租房，不是特别重视共有产权房。就是租赁型的保障住房他们愿意做，但产权性的保障住房不是很愿意发展，这就会造成整个住房保障体系不够完整。

新加坡的组屋的住房保障机制是占整体住房结构的85%，市场化部分只有15%左右。它的组屋也有租有售，而且在这方面有一整套的经营管理的模式和机制。

深圳要想超过香港，我觉得应该不会是太难的一件事情，因为深圳原来就已经有比较好的基础。我们在人均居住面积方面，深圳是远超香港的，香港很多人住的是笼屋，是非常小的生存空间，虽然它能解决基本的居住需求，但是舒适度，人均空间非常的不合理。所以，深圳要超过香港应该不是太难的事情，但是要追赶上新加坡，我觉得可能就需要花比较长的时间和比较大的力气以及代价。

另外还有一个比较值得关注的问题，就是深圳的房价在过去的两三年当中被拉高了近一倍，现在实施这么大的改革措施和动作，市场上的房价能否持续保持稳定，这对深圳住房改革也将是一个极大的考验。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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