韩世同:时代63亿拿下官湖村旧改为庆生还是执“象耳”?

楼市日日谈

2019年10月14日（第167期）

话题概要

10月13日上午，广州市增城区新塘镇官湖村经济联合社就官湖村旧村更新改造项目进行表决，正式通过时代中国为该村旧改合作企业，项目改造总成本约为63亿元。

无独有偶，2019年10月12日，时代中国20周年“向往之象”巨型艺术装置，在广州城央的天河体育中心盛大启幕。

楼市观察家韩世同

今天本来有很多话题可以说的，但是关于“时代中国63亿拿下了官湖村旧改项目”的这个话题比较引入我的眼帘。我看了一下，至少有五篇的报道。

我还留意到凤凰网房产广州站，昨天的一篇报道《时代中国邀万人共筑“向往之象” 20周年巨型艺术装置展盛大启幕》，我是蛮关注这个报道的，这个几乎像是行为艺术的一个大型活动。它是一个万人共筑“向往之象”巨型艺术装置，这个展示也蛮符合时代的特色，过去时代一直强调是做艺术地产的，很多楼盘都非常具有艺术的特色和气息。

最近关于“旧改”有非常多的报道，现在的开发商都非常重视旧村改造的项目，因为通过旧村改造可以获取土地资源，如果没有土地资源，后续的发展难以为续，这一点开发商都是达成了共识的。所以，我已经不太关注一般的旧改报道了。但时代这一次拿下官湖村我还是想谈一下。

我看了一下这几篇报道，各自的侧重面都不太一样。可能广州乐居的报道会比较详细和全面。文章的题目是《63亿元！时代中国拿下官湖村旧改改造效果图曝光》；房产频道的标题是《地铁上盖+紧邻TOD！时代中国63亿拿下增城官湖村旧改！》；房博士的报道比较简要一点，标题是《63亿元！时代中国正式成为官湖村旧改合作企业》；广州地产派的报道，标题是《时代63亿操刀增城官湖旧改！地铁上盖，一站到新塘TOD！》；最后的是广州楼市发布标题是《63亿！官湖村花落时代！另有2400万征地款！附独家探秘！》。我选其中的一两篇来谈一下。

首先我们来看一下，广州乐居很详尽的报道了官湖村的区位和周边的一些环境的现状是怎么样的，还有经济状况等，然后是关于这块项目改造的具体内容。我们看到改造范围的示意图，一区、二区示意图都有，还有关于旧改展示中心的报道，这篇报导还比较完整介绍了周边楼市的情况，这里我们就不展开了。

广州楼市发布的报道也有这方面的内容，一方面是官湖村合作企业的公示，然后还特别提到了各个建筑项目土地征收补偿款总额就达到2400万。因为这是相当于前期这方面的投入，这方面是关注的比较高，而且对招商有要求，要求申请企业总资产不低于1200亿人民币。时代显然是符合这个条件的，要不然也不能够进入这个项目，特别还有很多的关于这个规划尤其是未来的这方面的报道。

未来的展示这方面，好像是有讲到要搞NBA主题运动场馆为主的商业综合体。想打造这样的一个商业综合体，这是蛮大的一个想法。这里还有一个很重要的报道，据不完全统计，时代在广佛地区参与了23个旧改项目，其中广州16个，佛山有七个，这事我觉得还是需要引起大家关注一下。

我对时代中国（以前叫时代地产）印象还挺不错，因为他们在广州还是有很多带有艺术和文艺气息的一些项目推出。像时代外滩是对中高端的文艺青年来说可能是非常理想的居所，甚至我们还可以看到时代糖果、时代花生的这些名词都可以成为项目名称，这也是蛮有创意的。

还有一点，我觉得是时代在旧改的这方面是真的投入了很大的人财物力。旧改毕竟是一个耗费资金、占压资金非常巨大的开发项目，我们看到佳兆业是旧改之王，其实也是容易被资金压力和负债率过高等等的问题困扰。时代可能也是要警惕和小心的，而且时代这两年拿地还是偏于激进，像广州纸厂南端的那块地王应该是时代拿下的，这块地王我一直认为是偏高的，其实不是太妥当的。

其实，佳兆业之前也有进入广州偏激拿地的一些行为，虽然时过境迁，他们也都熬过去了，而且之前的地王已经不是地王了，但是也还是经历过一些困难和低谷，我觉得时代还是要尽量避免。尤其是在旧改项目或者是一些产业园区的地产转化为城市用地这方面，我觉得时代还是应该像恒大学习，恒大的楼面地价平均1600元/方。那当然，在一线城市或大城市的地价肯定不止，但是整体来讲是非常的低。

我也跟时代的大小岑总都有过一两面之交，也曾经向他们建议和推荐过冯仑的如何拿产业地产来发展转化成商业地产或者是住宅地产的一些套路和做法。冯仑好像是在《理想丰满》这本书里面是有专门提及的。另外我也关注到，像奥园和方圆的发展模式和路径跟时代的规模都差不多，这三个都长得蛮像的，但是又各不相同，或者说各有特色。奥园这两年，可以说是跻身千亿俱乐部，从280亿翻到500多亿，然后获得千亿，三年三级跳。但是他们采取的大多不是旧改的模式，旧改模式可能会比较困难，即使是佳兆业要想通过旧改做到千亿俱乐部还是有难度的，哪怕有了上百个旧改项目。
我看到这些房企，如果追求规模发展的话，一般都是靠收购、兼并、联合开发、合作开发等等的方式，就等于是用别人的土地资源以及这些方面的资金来共同发展，我觉得这可能是快速扩张的主要路径。
至于产业地产方面收购，如果要是下手太早，可能会变成先烈；下手太晚，可能变成了高价买了产业用地，这肯定是不划算了。高价买了产业地，相当于用商业地产的价格去买产业地产，这是非常不划算的。只有用产业地产的价格去收购未来有可能转化为商业地产的这些地块才划算。我觉得恒大的做法值得推荐，虽然比较超前，但是他们资金实力够的话，就不会成为先烈，他反而就可以成为先驱者。
所以，恒大这样的企业拿到的产业用地和产业园是不会主动去改变它的现状、性质、使用等等，可能让它依然还是原来的产业主在使用，但是这土地的权益已经是从工业地产的形态转移了。恒大肯定不着急，然后就坐等守成，等到政府主动求他们把它转成商业开发、转成住宅开发等等时才动。既然这样子的话，肯定就不需要交太多的地价，因为是政府主动，而不是企业主动。我觉得恒大的前瞻性，就能决定了他们的这种的低成本的土地资源，就能获得比别人更多的优势，所以是可以比较低价的去销售产品，这是别的企业做不到的。再加上恒大的成本控制与碧桂园也不相上下，产品的品质各方面也都做的不错。所以，9月恒大可以取得销售830亿的业绩。
我觉得，时代的确是做艺术地产这块是非常杰出和优秀的。但是在取地这方面，这拿地的策略方面，显然还需要借鉴或者是学习一下恒大，尤其是在大规模的发展旧改项目这方面，我觉得还是要量力而行，不要过度的扩张。过度的扩张可能会令自己陷入资金紧迫这样的困境，那么在开发上的难度就会比较大。所以，还是要量力而行。我觉得，如果要是时代中国他们整个的发展策略和战略都能够调整到位的话，要执行业之牛耳或者是“象耳”，也是不在话下的。

本文封面及正文图片来源于网络

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