韩世同:快看!任泽平如何为经济和房地产把脉!

楼市日日谈

2019年9月20日（第143期）

话题概述

8月工业增加值同比增4.4%，预期5.4%，前值4.8%。

1-8月城镇固定资产投资同比增5.5%，预期5.6%，前值5.7%。

1-8月房地产开发投资同比增长10.5%，前值10.6%。

8月社会消费品零售总额同比增7.5%，预期7.9%，前值7.6%。

8月社会融资规模1.98万亿元，前值10100亿元。

8月货币供应量M2同比增长8.2%，前值8.1%。

任泽平团队核心观点：经济数据全面回落，该降息了。

一一三驾马车均放缓，需求全面回落，经济再下台阶。

楼市观察家韩世同

前天，明源地产研究院转载泽平宏观发的任泽平的一篇文章，题目是《恒大研究院，从11个角度解读当前经济！地产未来究竟会怎样？》。我们再看回泽平宏观任泽平三天前发的原创文章，标题是《经济再下台阶——全面解读8月经济金融数据》。两篇文章的内容基本上一样，文章比较长，这里挑一些比较重要的图表和观点给大家介绍一下。

首先我们来看一下，任泽平这位传奇式的人物，大家应该都记得，2017年12月任泽平被恒大集团以1500万年薪聘请为恒大集团首席经济学家（副总裁级），同时兼任恒大经济研究院院长。他曾经担任过国务院发展研究中心宏观经济研究部研究室副主任，国泰君安证券首席宏观分析师，也做过方正证券首席经济学家。他的经历非常丰富，但是他以前更多是从事宏观经济研究和证券方面的宏观经济分析，他现在转入恒大之后，房地产也应该会是他研究的重点领域。我看了这份报告，内容非常全面，包含了经济、金融、房地产、制造业、物价等等。我这里重点谈一下，他对房地产是怎么看的。

报告的最前面是一张表“8月房地产、制造业投资下滑，基建投资略回升但仍低迷”，也由表带出他的核心观点，经济数据全面回落，他认为该降息了，而且三驾马车均放缓，需求全面回落，经济再下台阶。

在谈到当前宏观经济呈现九大特点和趋势这部分的时候，有一部分内容是专门针对房地产的：他认为，房地产销售偏弱，政策偏紧。尤其是419强调“房住不炒”和730政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的工具”之后，银行贷款、信托、海外债等地产融资渠道全面收紧。所以，5月以来销售快速降温。8月房企到位资金延续下滑态势，近期房地产融资全面收紧效果已经显现。融资全面收紧、销售总体降温、新开工放缓、土地购置负增长，预计房地产投资后续将持续回落。这是对房地产总体的特点和趋势的总结。

任泽平认为：经济经济数据全面回落，三驾马车均放缓，需求全面回落，经济再下台阶。尤其是制造业的情形和消费持续回落，进出口增速下滑，商业PMI也回落。在CPI方面，超级猪保持高位，但是整体通缩的，这是整个经济的概况。因此，在政策建议方面，他提出：短期该降息了，长期该改革了。他认为，730之后，政策走向是 “货币政策从观察期重回宽松，但这次是不一样的宽松，以温和的结构性宽松为主”，这是他对金融方面的看法。

在对房地产政策的建议方面，他的看法是，中央对房地产的定调是“三稳”，不是“三松”也不是“三紧”，老成谋国是时间换空间，当前一方面要防止货币放水带来资产泡沫，另一方面也要防止主动刺破引发重大金融风险，用时间换空间、寻找新的经济增长点、扩大改革开放、调动地方政府和企业家积极性。稳地价、稳房价、稳预期，利用时间窗口推住房制度改革和长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。这是我国房地产调控思路的重大改革，报告里面还有比较具体的建议，这里就不展开来说了。

他一开始就列出的那张表，是专门论述8月房地产、制造业投资下滑，基建投资略回升但仍低迷，这里面他是特别强调，投资放缓与房地产融资全面回落，增速回落，房地产投资延续放缓，制造业和基建投资整体低迷，这导致土地财政下行、外需低迷、企业盈利增速低等等都有关，全球经济增长放缓和贸易摩擦冲击，出口地产融资形势严峻。

那么，在土地财政大幅下降和严控地方隐形债务等等因素影响下，固定资产投资短期内难以启动。同时，房地产融资全面收紧，销售偏低，房企到位资金和投资延续回落，这也是一个重大影响，我们看到房地产投资下行，主要还是受到房企融资全面收紧，以及730会议的影响。

关于房地产的市场表现，任泽平还特别分析到，8月房地产当月销售有所反弹，主因基数效应及融资收紧背景下房企加大促销回款，剔除基数效应后增速仍偏低，其中一线销售降温较快。但由于政策仍偏紧，房地产销售仍将继续低迷。这是他对房地产走势的看法。

还有就是8月房企到位资金延续下滑趋势，来自居民的预收款仍是支撑，国内贷款增速下滑。730政治局会议明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，房企融资全面收紧、销售总体降温、土地购置负增长，房地产投资后续还将继续回落。这是任泽平对房地产投资未来趋势的看法，同时，他认为房地产去库存的任务基本完成，目前库存相当于2013年末的水平。这里他也列举两张图表，这两张图表能够反映到具体的投资、销售，以及购置土地、在售面积等等的情况。这就是关于房地产方面，任泽平团队近期的研究分析成果分享给大家。

最后总结一下，任泽平和他的团队是这样看的，尽管有降息和降准，但是房地产恐怕还是会受金融收缩的影响，无论是投资还是销售都将会呈现持续回落的态势。所以，开发企业要延续积极促销的策略，才能够使得市场保持相对平稳，资金回笼还是要通过积极促销来实现，融资环境不太可能像年初那么宽松。

本文部分图文来源于网络

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