韩世同:争议!今年楼市到底还有没有金九银十?

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楼市日日谈

2019年9月10日（第133期）

话题概要

今年下半年以来，房地产市场整体降温，房企全年销售目标完成进度完成率不佳，项目去化率较低，去库存压力加大。不少房企9月以来推出多种促销手段迎接“金九银十”，包括首付分期付款、尾盘降价促销、房企全员营销、先售后租以及开发商垫资等促销手段层出不穷。部分龙头房企的项目最低可达6折。

楼市观察家韩世同

昨天央广经济之声专门就这个话题采访了我。以下央广记者的问题：

韩老师您好!我是央广经济之声张子雨。今天有个话题希望采访您，您看是否方便？

部分房企“花式”促销迎“金九银十”从之前一两年的情况来看，金九银十已经出现了降温的迹象，今年我们同样也看到了这种势头。房企的促销能在多大程度上炒热市场的气氛，是否足以防止金九银十走向平淡？

央广的这个问题应该也是一个热点话题，我的看法是：今年还是会有“金九银十”的。今年的九月以后跟去年的九月以后的情形非常的相似，而去年央行是还没开始救市的，到了今年的一季度央行才开始救市。在今年的一季度，开发商也并没有积极促销，反而出现了小阳春。也就是说，市场的金融宽松，是会促进成交的。目前金融宽松虽然不是对房地产方式，但是也会起到促进成交的效用，再加上开发商今年九月以后都会积极促销。积极促销的主要法宝主要是以价换量，包括各种各样的促销花招：优惠，打折赠送，送汽车，送车库等等。陈出不穷的花招，现在其实还没有完全祭出，如果等到他们全部将这些花招祭出的话，我相信是会呈现一个阶段性购销两旺的局面。

我的理由是什么呢？在房价降价的第一阶段，也就是说降的楼盘很少，但是买的人很多的情况下，是会出现摇号抢购现象的。摇号现象并不是房价上涨，而是房价开始下降了。购销两旺是买卖双方势均力敌的时候，购买跟销售都很畅旺的时候，是会出现一个第二阶段，这个时候也很多的企业降价促销，但是也仍然有很多人在购买。当到第三阶段，是供大于求，相对的降价促销的楼盘越来越多，但是想买的和买得起的越来越少，而且市场还有一个是降价效应，是大家都是买涨不买跌的，因为今天买了，明天房价就降，他就不愿意买了。这个时候可能就会出现供过于求的买方市场。这种买方市场为什么在过去很长时间一直都没有出现呢？因为每当出现要出现买方市场的时候，央行就已经开始救市了。今年初，买方市场还没真正出现，甚至还没有进入大规模降价促销的阶段，央行其实就已经开始救市了。我们看得出来，年初的降准和债市的放松，现在楼市还没有全面进入以价换量的第二阶段，央行又已经开始降准了。在这种情形下，我认为，今年是有可能呈现“金九银十”的状况和结果的。但是，这个状况是不是昙花一现，就要进一步观察。

我在一定程度上是比较赞同功夫财经今天发表今纶的一篇文章《对不起，今年没有“金九银十”！》。虽然我的观点是认为今年会有“金九银十”，但这个“金九银十”可能也是由于金融宽松和开发商积极促销带来的。而这种的状况一般是很难维持很久的，毕竟房价还是过高，有效的购买能力还是有限。楼市是有可能接着陷入供过于求的一种困境。

我今天还选了一篇房产频道的文章《70盘推新！金九银十新盘竞争白热化，但最大的对手竟是“它”！》，这个这篇文章主要是介绍广州楼市备战金九银十的情况，也提到了一二手倒挂的现象，说有一些一手开盘是低过周边的二手的。这也是我讲的是属于目前开始有楼盘抢闸降价，低价来抢客出货，会出现大家去疯抢的现象。因为这时候大幅降价楼盘少，但依然愿意入市、积极入市买楼的人还比较多，这是属于以价换量的初期阶段。其实目前市场还并没有全面呈现大规模各种各样的促销花招。当然已经是有了先兆了，已经是形成这种趋势的状况，但是还没有进入比较全面的以价换量的过程和阶段。这也是应证了我的一个判断，就是说已经开始有开发企业开始大幅降价来抢闸出货，配之以央行的降准，未来可能还会有降息的一些措施的话，市场的成交是有可能出现比较火爆的放量情形。

那我今天还看了一篇赵晓的文章《“大洪水”或将来到，楼市保卫战是稳定国民财富关键！》。这篇文章显然是看空楼市的，我在一定程度上也是认同他的担忧和看法的，这个也跟中央的担心和看法也是保持一致的，比如说像我们现在严防系统性风险，如果系统性风险发生了，楼市出现崩盘了，金融体系崩溃了，这种的大洪水真的是会爆发了。

但这个大洪水可能跟我们讲的一般的信贷金融放水，可能是两回事儿，这是真正的大的灾难可能会被引发。所以，他认为楼市保卫战是保护国民财富的关键。确实如此，因为大家的财富都集中在购房和房产上面，如果一旦房价出现大幅的下降的话，是会引发很多系统性的问题，会影响到我们的整体的经济和金融的安危，所以我觉得他的观点在一定程度上是给大家提醒，但是也容易是产生另一个极端，容易引起恐惧性的心理，影响稳预期。

我觉得市场目前还是需要信心，如果一旦出现系统性风险的话，谁都跑不了。大家都在这一条船上，都是有可能在劫难逃的。所以，目前当务之急还是要齐心合力防止大洪水的发生，或者是要抗洪避险，要使我们能够尽可能的逢凶化吉，遇难呈祥，让这个巨大的灾难远离我们的生活，不要让它变成一个必然要发生的结局，其实“大洪水”带来的灭顶之灾对谁都不是一件好事儿，都会是一个厄运。

本文封面及正文图片来源于网络

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