韩世同:土拍!广州土地市场迎来一波底价成交高潮

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楼市日日谈

2019年9月3日（第126期）

话题概要

“金九”的首个工作日，供地大户增城如期报道：一口气成交三宗宅地，出让总面积达16.81万㎡，成交总价约60亿！

9月2日上午10时，增城永和、荔城板块三宗宅地同时竞价出让，宗地总面积逾16.8万㎡，起拍总价59.97亿元，最终三地均底价成交。

其中，荔城罗岗村19211最终成交楼面价为12115元/平，被深圳华侨城拿下。

楼市观察家韩世同

昨天，广州增城有三块土地底价成交，这一消息引起全城媒体的关注，至少有五六家自媒体的公众号做了专题的报道。

我们分别来看一下，房产频道的标题是《金九土地首拍 增城揽金近60亿！珠实增沛进军永和！华侨城夺地挂绿湖！》；广州房产的标题是《地价1.2万/平，增城单日拍地60亿！又有巨头杀入》；广州乐居的标题是《59亿元！秒成交！珠江实业、新世界、华侨城夺增城3宅地》；广州房博士的标题是《9月首拍！广州增城三宗宅地揽金近60亿 楼面价最高1.2万/平》；原创房小擎广州地产情报局的标题是《九月土拍首秀，增城一口气拍出三宗地，揽金近60亿！》；原创房小擎 地产少年的标题是《土地3连拍！全新盘爆发！广州“金九”窗口期来了》。房小擎连写了两篇文章，特别提到这次拿地是土地三连拍，并认为广州“金九”的窗口期到来了。

我看到这些自媒体公众号的关注点几乎都是在成交这三块地块的三家开发商、总价接近60亿、楼面价1.2万/平方米上。实际上，我们看到1.2万/平方米的楼面价是这三宗土地当中最高的，另外两幅只是1万多/平方米不到1.1万/平方米。

虽然，这些土地都规定了要竞地价、要竞自持，但由于只有一家开发商报名拿地，就只能是底价成交。我看到这个信息的第一反应是增城拍地的起拍价终于调整到比较合理的水平了，否则就有可能会流拍。

我们回忆一下，当初富士康进入到增城永宁地段的时候最高地价是被带高到2.3万/平方米至2.4万/平方米楼面地价的一个高位。由于当年增城地王的出现，对当时的楼价和地价都起了强烈的推高和拉升的作用。但是曾几何时增城的地王效应已经恢复到重归市场因素地步了。增城的这些土地为什么会底价成交，而且底价还是相对的比较合理的？我看到有不少报道指出，增城这些地块周边实际上的楼价并不是太高，大都是在1.5万/平方米至1.8万/平方米的楼价。

要消化1.1万/平方米到1.2万/平方米的楼面地价，利润空间也不是特别的大。如果成本控制得好，还是有利可图的，至少保本是没有太大的问题。如果要消化当年拿下了2.3万/平方米到2.4万/平方米地价的话，实际上现今根本是没有办法去操作的。这是一个很重要的原因，就是说楼价其实并没有被抬高到当年高价拿地的开发商认为的高度。要消化2.3万/平方米到2.4万/平方米的地价，房价至少要3万以上。

但是增城的房价现在还没有能够按开发商预期的那样不断地被推高，反而是不知不觉就回到“1字头”的状况，这个状况导致了政府也不得不重新修订土拍的起拍价。使得这一次的土拍能够全部以底价成交，也就是说这个价格刚好是市场可以接受的，而且是每块土地都只有一家开发商愿意举牌，就造成了这三块住宅地同时被开发商以底价成交的一个奇观，也说明增城的土地市场开始重新回归市场定价的规律和机制了，也意味着广州的土地拍卖市场迎来了一波底价成交的高潮。

本文部分图片来源于网络

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