韩世同：打脸！上半年行情何止老杨被打脸！地产人都被打脸！

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楼市日日谈

2019年8月23日（第115期）

话题概述

杨红旭日前撰文表示：“去年年底，我对今年楼市的判断是持续降温。

结果春节过后，我就被打脸了。

因为部分城市，尤其是二线城市的地市突然升温，且持续了三个月之久，部分城市的地价原本去年下半年跌了一二成，结果今年上半年又创新高了。

部分城市的新房市场，也因为地市场火爆，而出现了反弹。

研究市场不预测，近似于耍流氓。

预测有风险，当心被打脸。”

楼市观察家韩世同

几天前，易居研究院副院长杨红旭发了一篇文章《老杨被打脸：上半年地市反弹，你怎么看？》。这篇文章提到，去年年底，他对2019年楼市的判断是持续降温，结果春节过后他就被打脸了，因为部分的城市，尤其是二线城市的土地市场突然就升温了，而且持续了三个月之久，部分城市的地价原本去年下半年跌了一两成，结果今年上半年又创新高了，部分城市的新房也因为土地市场火爆而出现了反弹。他预测下半年土地市场会降温。

我觉得在去年底和今年初的春节前后，不光是杨红旭认为今年的楼市会持续降温，几乎所有的地产人都是这么看的，或者说是整个地球人都会认为今年的楼市应该是会持续降温，最乐观的看法也是认为上半年会降温不是太理想，下半年可能会回暖，这是最乐观的看法。如果要是稍微悲观一点，会认为持续至少一两年。

为什么老杨和所有人都被打脸了呢？杨红旭不仅观测了土地成交溢价的市场，他还观测国内金融的环境的变化，但他认为今年的上半年或者说是一季度金融始终是处在一个比较低位的、偏紧的环境。而同样是央广经济之声特邀评论员的丁建刚先生，今年5月24号发表了一篇文章《2019年房价涨7.6%？恐没那么简单》，这篇文章当中提到一个数据是我至今拿捏不准，这个数据是指今年一季度人民币信贷量创下了5.81万亿的天量，社会融资规模高达8.18万亿元，丁先生认为有巨量资金因此进入楼市，加上官方调控态度的放松使得开发企业和公众对楼市未来的预期再次转变。

丁建刚认为春节之后，全国主要的一二线城市快速进入小阳春，市场持续快速升温，主要是预期改变和资金盛宴的推动，土地市场升温的速度甚至远远快于楼市。我确实不太敢完全相信丁建刚的这个数据，如果这个数据是真实的话，那实际上就是大水漫灌。而杨红旭对金融环境的持续观察，又好像没有出现大水漫灌现象。实际上今年年初，肯定是有几次的定向降准，肯定是在境内境外的债市是极度宽松的。开发商在今年三四月份发债是非常多的，而且量也是非常之大的，是创了历史的新高和记录的。

到底当时金融环境是极度宽松还是依然偏紧，我觉得这对整体市场的研判非常关键。如果大水漫灌，还仅仅只有小阳春，实际上就说明可能采取金融大水漫灌的政策和手段，已经开始逐渐失效了，效果越来越弱。如果仅仅是适度的放松了，但依然处在偏紧的情况下出现一个小阳春，我觉得这就又不一样了。而我判断可能是在他们两者之间，我认为今年的一季度的资金肯定是宽松的，宽松的程度可能不如丁建刚讲的规模这么大，可能也不像杨红旭讲的规模这么小，应该是一个比较中等的规模，但是它起的效果是达到了小阳春程度的一个规模。然后，又通过419、730采取稳预期措施，控制和防止房地产过热采取一系列的措施和手段，从而达到了稳预期的效果，同时也改变了楼市持续降温的趋势和状况，这是非常关键的。

现在如果持续的收紧信贷的话，尤其对房地产持续收紧信贷的话，下半年土地市场的降温和楼市市场的降温，几乎是不可避免的。所以在这个问题上，我觉得杨红旭是没有必要太过纠结，下半年只要资金没有大规模的开闸放水的话，那么下半年土地拍卖的溢价率持续下行以及楼市的持续成交降温，或者是市场不断房价的下行、持续降温几乎是必然的。据我观察，房地产和经济的热跟金融的宽松有非常密切的关联，升温也同样是密切关联的，就是说房地产的起或者伏都与金融信贷环境的宽与松紧密的相关。

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