韩世同：计算住宅空置率哪种方法最靠谱？

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楼市日日谈

2019年8月15日（第107期）

话题概述

中国房地产市场内，有两个数据一直是谜一般的存在。

中国到底有多少房子？

中国房子的空置率是多少？

之所以如此，主要是因为中国以前的住房系统、民政系统与户籍系统尚未完全打通，想要获取中国具体的房子数量，在具体操作上是行不通的。

好在近两年不动产登记系统开始施行，大数据算法日趋成熟，未来几年这一数据很可能会统计出来。

但空置率的统计，就难上加难了。

第一，中国具体有多少房子，这个分母还无法获知，空置率难以计算。

第二，也是目前分化最大的，是空置率的统计标准难以统一。

楼市观察家韩世同

今天继续聊一下凤凰网房产这篇文章的核心话题：《未解之谜！中国究竟有多少空置房？》，来源是米筐投资，作者是老船长。

国际通行的住房空置率概念，有广义和狭义之分。

广义空置率，是指只要某时刻该房屋无人居住即为空置，将装修中的房屋、不宜居住的危房等全部视为空置，倾向于高估空置率。

狭义空置率则将装修中的房屋、危房等从广义空置中扣除，方法上更为科学合理。

而如何定义无人居住，以及无人居住的时间长短，成为空置率统计的关键。每个国家或地区的实行标准也有不小的差异。我国则一直没有明确的官方定义。民间多数采用“晒电表”“晒水表”“数灯”等形式，但数据无法做到准确。

在目前有统计的中国空置率数据中，有四个版本可供参考。

1、国家电网调查数据：空置率超过10%。

国家电网将一年一户用电量不超过20度的住房视为“空置”，原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文曾披露，据此测算的2017年大中城市房屋空置率为11.9%，小城市房屋空置率为13.9%。按照这个结果，中国的空置率刚刚达到临界线。

2、腾讯调查数据：主要城市空置率超过22%。

2015年，腾讯网曾对全国196个城市做过网友抽样调查，结果显示中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间，其中一线城市空置率22%，二线城市24%，三线城市26%。

按照这个结果，中国的空置率已严重超过国际标准。

但让人疑惑的是，腾讯据此报告得出的结论——在中国空置率30%是合理水平，可信度直接掉到了地上。

3、中金公司《数说中国存量住房》报告数据：2017年末中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%。

在这份报告中，中金还推算了中国的住房总量。截至2017 年末，中国城镇住房总存量261亿平方米，共计2.7亿套（不含集体宿舍）。家庭户均住房1.13套，但城区家庭户均仅1.07套。

报告更倾向于狭义空置率的结果，即中国城区住房空置率9.7%，城镇总体空置率12.1%，基本还在合理区间。

4、西南财大《2017中国城镇住房空置分析》报告数据：2017年我国城镇地区住房空置率为21.4%。这份调查范围覆盖29个省市、364个县，样本丰富。报告将空置住房定义为在调查时无人居住的住房，包括两类：一是仅有一套住房的家庭因外出务工等原因而空置的自有住房；二是多套房家庭持有的、既未自己居住也未出租的住房(包括正在装修的房屋或期房)。

报告还计算得出2017 年全国城镇住房总套数为3.05亿，空置套数为6500万。在城市结构上，二线城市、三线城市空置率分别高达22.2%和21.81%，远高于一线城市的16.8%。因为把正在装修和期房包含在内，空置率自然就高了不少。按照这一标准，中国的空置率远高于其他欧美国家。

无论你更相信这四个版本中的哪一个，他们都指向两个结论：

一是，中国的空置率水平至少在10%以上，需要引起重视了；

二是，三线以下的城市空置率水平，远高于一二线城市。城镇化的脚步还在大踏步的前进，尤其是近两年棚改货币化催生的三四线房价暴涨，以及购房热潮，都为三四线的空置率走高，埋下了隐患。

以上内容基本上是转引凤凰网房产《未解之谜！中国究竟有多少空置房？》这篇来源于米筐投资、作者老船长的文章。但我的看法是四种方式没有一种是靠谱的。因为，要计算住宅空置率一定要权威的统计部门才靠谱，但目前统计部门并未将这一指标纳入正常的统计范畴。其实，统计部门要想规范和制定一套统计住房空置率的指标体系应该是不存在问题的，其他的统计方式和渠道都不太靠谱。我们来看一下住房空置率的含义以及存量和增量空置率的区别：

住宅空置率：空置是指房屋没有投入使用，处于待出售或待出租的状态。住宅空置率是一个反映住宅的供给与需求之间矛盾的指标,合理的住宅空置率能使这个矛盾最小化,使住宅的供给和需求达到均衡。房屋空置过多，说明需求量不足或购买力不够，国家政府或市场可作出相应调节。

按照所依据的房地产市场类型的不同，空置率可以分为存量市场的空置率和增量市场的空置率。房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。但是，空置并不区分房屋的新旧，无论是第一次进入市场的新房屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要没有确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅指第一次进入市场的新房屋。

目前，统计部门好像又对增量住宅的空置率有统计，但对存量住宅的空置率应该没有统计。实际上，住宅存量的空置率才更具参考价值，由于对存量住宅数量和空置数量取值困难，一直没有权威的住宅空置率发布，因此才会有各种各样的统计方法出现，甚至有通过“黑灯率”来推导。期望统计部门尽快出台一套统计住房空置率的方式方法来规范这一统计数据，让这种不太靠谱的混乱局面早日结束。

本文部分图片来源于网络

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