韩世同：河南“限售令”解除，广州会否“照版煮碗”

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楼市日日谈

2019年7月20日（第81期）

话题概述

近日，开封市住房和城乡建设局发布文件《关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函》，文件中显示，为统筹房地产市场调控，提振市场信心，经百城办例会研究决定，现取消新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限，取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。

楼市观察家韩世同

这两天，关于河南开封取消限售令的报道很多，这也是继去年山西太原和山东菏泽宣布取消限售后，现在又有一个河南开封来跟进取消限售。也有媒体称其为“2019年首个取消限售的城市”，但其实它应该已经不是本轮的第一个解禁者，而应该是第三个。

有专家认为，这一次开封等城市对房屋取消限售，是赋予购房者权利转让，有助于加快房屋的流动性和增强二手房的供应，对于抑制房价本身有积极作用。而当时开封对房屋进行限售，一方面是为了防止炒房套现，另一方面也是为了限制房源的流通性。也就是说当时限售是有它的道理，现在解除限售也自然有它的道理。

也有一些媒体认为，开封这次政策体现了相当务实的政策导向，一方面是基于市场动态来决定政策的微调，另一方面也体现了近期房企销售压力增加，部分三四线城市市场略有疲软的现象，通过松绑利好供求关系，可以使得楼市压力得到缓和。

开封这个政策，显然去年太原和菏泽也出现过，现在也不排除后续还会有其他城市跟进，部分城市也会在限售等政策上有松绑。其实限售又松绑这个情况，在2013年和2014年已经在中国演练过一遍了。当年全国的一二三线城市都实行过五限，而2014年世道不好，就都全面地解除了。其实，广州当年就实行过五限，就是限购、限贷、限价、限售、限签等等，后来基本上都取消了。除了一线城市还保留了限购、限贷之外，其他的二三四线城市几乎都全面取消了。

其实，2014年的时候，如果央行不是这么早出手救市，一线城市也是可以取消限购、限贷的。因为市场环境恶化的话，松绑几乎是必然，而且我认为松绑本身也是救市的一个举措和行为。松绑还应该先于金融救市，即应该先于放贷。放贷的这个举措应该先松绑再实行，如果没有松绑就开始放贷的话，我觉得就相当于绑着腿发号施令让你去跑，其实是跑不快的。所以，我们现在恐怕也是处在面临新一轮松绑过程的开始阶段。

俗话说“会闹的孩子有奶吃”，但是在松绑这件事上，“会叫的孩子”可能会引起轩然大波，广州是属于在松绑方面比较有经验和十分老道的城市。其实广州在本轮已经有多次松绑的做法，但基本是采取了“只做不说”，或者是说也会说得十分巧妙。比方说，广州对限价其实是做了优化，实际上是等于放开。就是限价的政策如果把它限得跟市场价一致的话，这种优化其实是相当于放开，但几乎没有引起任何的波动和反响。广州的“3·30”政策也做了微调，也就是说在2017年“3·30”之前拿地的可以不受这个“3·30”政策的限制和约束，这也是在一定程度上的放松，也没有造成很大的轰动。

所以我觉得，在松绑的这件事上其实可以比较低调一点，“只做不说“，那么就不会造成很大的影响，尤其是不会影响到”稳预期“。目前，广州依然还是有限售条件的，即居民家庭新购买的住房（含二手房）须取得不动产证，满两年后方可转让。如今“3·30”的政策已经满两年了，被限售两年的物业已经可以松绑进入流通阶段了。

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