韩世同：深圳租房政策放大招，其它城市会跟进吗？

楼市日日谈

2019年7月6日（第67期）

话题概述

深圳市住房和建设局4日出台《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见（征求意见稿）》，拟从多个方面规范住房租赁市场。为规范住房租赁市场行为，征求意见稿提出建立住房租赁行业主体备案制度；全面实施住房租赁合同信息采集、登记或备案制度，推行租赁合同网签；建立住房租赁指导价格发布制度，提高租金透明度，引导企业出租住房的租金不高于租金指导价格，加快推进“控涨幅、稳租期”为特征的商品房租赁试点工作；加快完善住房租赁交易服务平台的功能，实现租赁房源全覆盖、租赁环节全打通、公共服务全纳入。

（图片来源网络）

楼市观察家韩世同

深圳7月4号出台《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见（征求意见稿）》引起《央广经济之声》的关注，他们昨天专门为此事采访了我。他们发了一个采访提纲，重点还是关注当中的租赁备案制度和租赁指导价格。

《央广经济之声》编辑问我：深圳这些措施有哪些方面值得关注，对租房市场会产生什么影响？我回答：根据此次发布的深圳租金指导意见来看，有两点值得关注：一是强调了备案制度，并通过符合条件的延长到2023年零税率的方式，吸引出租方主动备案。二是建立租金指导价格。目前住房租赁市场采用严格限制租金水平的难度较大，不利于市场化运营，但以指导价格的方式对租金进行监督管理更为“柔性化”，有利于租赁市场健康稳定发展。

而在规范住房租赁市场行为方面，意见明确建立住房租赁指导价格发布制度，提高租金透明度。强化规模化、专业化住房租赁企业在稳定住房租赁价格方面的示范作用，引导企业出租住房的租金不高于租金指导价格。我觉得《征求意见稿》中的备案制度对于健全完善租赁市场管理非常必要，但就指导租赁价格发布制度这个事恐怕难度比较高。

因为如果制定指导价格过高，恐怕没什么太大的作用，要是过低，其实会影响很多人的房屋租赁以及他们对备案的积极性。深圳这个规定为鼓励大家备案和执行指导价格是有一个优惠政策的，就是在2023年之前，凡是低于指导价格的备案可以免交租赁税，即是零税率。零税率也就是不用交租赁税，租赁税一般在6%-10%左右，其实是比较高的一个税负。如果不用交，大家肯定会很积极地备案。如果指导价定得比市场价偏高，问题不大，大家都会积极地参加备案；如果指导价定得比市场价低，大家可能就要测算，按照指导价格备案省的这个税划不划算，要是划算的话，我觉得大家还是会参加备案的。

《央广经济之声》的编辑也问我，为什么深圳会出台这样一个政策？我的回答是，深圳的房产价格太高了，深圳目前的房价已经高过北京和上海，也把广州远远抛在后面，反而跟香港很接近。从地理位置上，深圳也是靠香港最近的，香港的房价在世界上名列前茅，现在深圳的房价在国内也是最高的。但深圳所辖的土地只有2000平方公里，广州有7000多平方公里，这跟广州比大概是1:3.5这样的一个比例。所以深圳如果不控制和调整好租赁市场的话，先不要说买不起房，可能租房也成问题。

深圳不仅在租赁管理方面比较率先，先全国其他城市一步，而且在住房制度改革方面其实前些时候也拿出过方案，当然这个方案跟这次的意见稿恐怕有一点比例上的差别，就是之前的住房方案是说人才房、安居房，还有公租房比例是各占20%，商品住房在新增供应当中应该占到40%。这次《征求意见稿》提出这三种房即人才房、安居房和公租房要求占50%，这个比例是否跟之前的60%有点差别？可能深圳是想通过意见稿做一点调整，未来可以看看在具体操作实施时是偏向50%还是偏向60%，当然在实际操作中这是一个比例很小的调整。

《央广经济之声》的编辑还问我，这样的一个政策，其他的城市会不会跟进或者引用？我觉得这还是要因地制宜，我们看到目前在房地产调控方面其实都是因城施策的，没有强求各地必须都按照某一个政策或某一个城市的模式来进行运作和管理，尤其是深圳有很多特殊性和有很多做法，比如说网络备案制度和住宅租赁指导价格等，国内其他城市不一定适合目前启动。

（图片来源于朗润 嘉御豪庭）

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