韩世同：“小坑、中坑、大坑、坑王”，置业投资谨防掉坑！

楼市日日谈

2019年7月8日（第69期）

话题概述

透析一个热点：买房路上，谨防四类坑！

1、山东乳山的海景房，房价回到10年前！

2､  买房（有时还涉及房企拿地）路上，四类坑需要关注！

3､ 小坑、中坑、大坑、坑王，分别指代什么城市与地区？

4、黑龙江鹤岗房价超低，原因是什么？属于哪类坑？

5、历史上，海南房价曾经暴跌八成，知道为什么吗？

6、都市圈与新城新区，如何辨别哪些是坑，哪些是潜力板块？

7､ 日本经验对中国大都市的未来20年，有何借鉴价值？

楼市观察家韩世同

易居研究院副院长杨红旭的《每周聊房事》，这一周聊了“买房路上，谨防四类坑！”的这一话题。他把这四坑“给坑了”分了有“小坑、中坑、大坑和坑王”。我觉得挺有意思的，所以特别推荐给大家分享一下。

小坑、中坑、大坑、坑王，分别指代什么城市与地区？

小坑：是属于一些小的城市或者是偏僻区域；

中坑：大中城市周边的新城或者是新区；

大坑：是比较远离大都市的一些新发展区域；

坑王：主要是文旅地产以及一些养老项目，包括一些康养的项目。

第一类，杨红旭讲的“小坑”，他认为是属于一些小的城市或者是区域，比如像鹤岗。他认为那是属于资源枯竭，当地的人口是净流出的，房价很便宜，就几百块钱一平方米，买一套房子可能万把块钱。但它是属于搬迁房或者是拆迁房，这类房子可能跟商品房还是有一点差别的。所以说特别便宜也并不是完全代表那个城市的普遍的价格。

第二类，是“中坑”，杨红旭认为是大中城市周边的新城或者是新区，他举了一些例子，比如像鄂尔多斯的康巴什新城，因为前些年盲目地发展，结果就变成空城和鬼城。还有上海远郊的临港新城，离上海有60多公里，这个区域是比较难有发展前景的。他认为杭州湾新区，也是远离杭州、远离宁波、也远离上海。它大概在宁波至杭州的跨海大桥的南侧。这个新区恐怕也是很难保值增值。

他也特别例举，像日本当年东京的郊外，离CBD三四十公里很多地方最后都变成睡城。当时东京大发展的时候，很多人都到郊外去买房居住，后来就变成价值下跌的很大区域。那么他认为比较合理的CBD距离，像一线城市这些2000人口以上的大城市，距离CBD的距离不宜超过30公里；如果一般的省会城市，这个距离就不能够超过20公里。

第三类，是“大坑”，是比较远离大都市的一些新发展区域。他对这个“远”的含义，已经是达到了50到100公里的这个距离。比较典型的是环京一带固安、燕山等地等等，这些京城周边的区域，房价掉了很大幅度，有些接近掉了40%-50%。另外一个是深圳周边的区域，比如像东莞、惠州、甚至是中山，这些房价涨得过快过高、人口又不多的区域，他认为也是会形成大坑的。

第四类，是“坑王”，杨红旭认为主要是文旅地产以及一些养老项目，包括一些康养的项目。他认为“美景有毒”，比较典型的就是山东的乳山，它虽然也是滨海区域，但是它的这个城市区域离海滩有一定的距离，这是非常典型的“坑王”。“坑王“就是好的时候，兴旺的时候，发展非常热的时候，这些文旅的项目还是比较兴旺的。而一旦经济趋冷了，这些以销售为主文旅的项目就会一落千丈。

最后，杨红旭还举了一个例子，像海南岛在早期的时候，1993、1994年它的房价曾经上过均价5000多元一平方米，后来由于银根收紧等等的问题，就跌到了1000多块钱，下跌了80%，形成一个崩盘的状况，有很多人被套牢了长达十年之久。他认为这些教训要记取，才能躲避投资风险。他总结的这四类坑，“小坑、中坑、大坑和坑王”也有意思，也特别形象。所以推介给大家，希望大家在投资的时候还是要小心为妙，防止掉进这些“坑“里。

本文部分图文来源于网络

（图片来源于朗润 嘉御豪庭）

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