韩世同：2019年7月广州市二手住宅交易市场报告分析比较

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楼市日日谈

2019年8月7日（第99期）

话题概要

2019年7月，广州全市（含增城、从化）二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与网签面积分别为51.55和47.82万平方米，本月全市中介促成二手住宅网签面积环比微降。

楼市观察家韩世同

今天再谈一下广州七月份的二手成交报告。我看到房产频道日前发了篇《成交回升？下半年二手房价走势如何？》的报道，还附了八月最新的二手房价表格，这个报道的数据都是用中原研究发展部提供的，但是数据来源也是根据阳光家缘录得的。广州市中介协会5天前也发布了《2019年7月广州市中介促成二手住宅交易市场研究报告》，其实中介协会每个月都是准时发布这个月度研究报告的，应该说是中介行业数据最完整，而且分析最专业、最具权威的。

比较可惜的是，现在该报告只有网签的宗数、面积，没有成交的价格。这也可能是由于阳光家缘网现在不提供成交的价格造成的，以前可能也有这样的习惯，就是中介成交的价格，可能由于有很多是阴阳合同，价格也不准确。以往我的经验感觉，就是中介很多像中原也好、合富置业也好、以前的满堂红也好，他们发布的时候都是用自己的价格数据，然后用阳光家缘网的成交量来表述。现在我们光看中介协会的这个月度成交报告，是看不到二手房交易价格的。

那么，按市中介协会的报告这个成交量的环比分别是增长下降都不到1%，应该是放盘面积和签约面积增长或者下降都是不到1%，但同比下降比较多，分别是下降的30%和40%多。也就是说现在跟去年相比就下降了非常大的幅度，无论是放盘量还是签约面积都是很大。

我们看中原的报告，有一个比较好的好处，就是可以看到价格。他们这个价格是怎么样录得的呢？这个报告据称数据来源也是从阳光家缘网提供的。我们看到二手的价格从15年一直到19年的4年里是不断的升高的，包括近期也是，前两个月有小幅徘徊之后，现在有小幅回落又有小幅度回升，这个是微调。总体来看，七月份是加量齐涨的，成交量的环比回升了，从这个签约宗数就回升18%，价格环比微升1.7%，很少一个小幅的。

但是这两个报告成交的数量，一个是宗数，一个是面积对不上；还有一个就是中原提供的数据是不含南沙和从化的，反而他的签约宗数还多了。但中介协会是含了南沙和从化的成交宗数的，但是反倒它虽没有特别明确讲这个宗数，只是说都是在5000宗左右徘徊，大致是比较稳定的；它是讲了面积的，我们看到面积是47.82万平方米，这个网签的面积如果不到100平方米的话，就差不多是5000左右宗这样的一个数。

所以，整体来说二手的成交，现在光是中介促成成交的这个业绩显然是不如去年的。我们看到去年的同比放盘量和成交量都是有30%到40%的一个降幅，而中原这里好像是没有提供同比的情况，所以我们不是特别清楚中原数据同比去年的情况是如何？相信去年的二手市场环境恐怕要比现在会好一些。

但是，去年四季度二手的状况恐怕也不是特别好，因为去年四季度一二手市场都出现房价回落的一个情形，恐怕成交也不是特别的理想。现在就看到下几个月，二手市场的表现会不会有所改观，现在都是在5000宗左右上下徘徊。那么，这个量是不如一手市场的，我们看一手市场近期都是在7000多宗成交量的一个范围。

开发商原本不是特别关注二手房交易的，但是由于现在政府不再发布交易登记的价格了，交易数量恐怕也会有一定的干扰。以后可能也要研究一下二手市场价量的变化，从而去借鉴或者推导一手市场的走向，恐怕分析二手市场也要变成《楼市日日谈》的一项月度的内容。

我们看二手成交的基础数据，还是要从专业机构、中介协会的报告来观察分析他们发布的数据。虽然口径会比较多，我们看五月份的时候有很多个口径，每一家的统计口径都不一样，所以我当时评论说是“七国咁乱”。现在这个状况恐怕也不会有很大的改变，因为大家的统计的口径、渠道方式都不完全一样，所以还是要互相来取长补短。

虽然也算是“管中窥豹”或“盲公摸象”一样，但是如果窥得清、摸得准的话，也可以拼出一个市场的大致轮廓，或者是一个全貌吧！希望能够做出这样的一种分析和判断，可以提供给二手这些中介机构或者中介人员来作为一个参考。

本文部分图片来源于网络

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