韩世同：酸爽！上半年房价收入比出炉，不吃不喝16年就能在广州买房

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楼市日日谈

2019年7月28日（第89期）

话题概要

近日，上海易居房地产研究院发布《2019年上半年全国50城房价收入比报告》。报告显示，2019年上半年，全国50城房价收入比均值为13.6，深圳房价收入比为36.1，位居全国榜首。

楼市观察家韩世同

最近，上海易居房地产研究院发布的《2019年上半年全国50城房价收入比报告》显示，广州以16.8的房价收入比排在第7位，没有进到前五。广州还算是比较好，幸运的是在一线城市里面，广州的房价收入比是最低的。

房价收入比到底是一个什么样的东西呢？简单来看，采用一家媒体的解释，就是说以深圳的工薪平均收入计算，买一套房需要不吃不喝36年，广州人只需要16年，基本是这样一个概念。

易居研究院一直坚持做房价收入比的数据报告，已经坚持了若干年了。我看了一下深圳近五年房价收入比的变化：2014年深圳的房价收入比是21.7；2015年是27.7；2016年的数据比较多一些，有的37-38，最高的是40.2（出现这种情况可能有的是半年统计的数据，有的是年度统计的数据）；2017年回落到32.4（暂不知道为什么这一年回落这么大）；2018年又回升到34.2；今年的上半年就又上到36.1。也就是说深圳的房价收入比在近五年都是位居全国首位的。

一直有一个通行的说法，就是住房收入比应该在3-6倍比较合适，国际上也通常认为3-6倍比较合理。现在我们显然是超出了常规很多倍，包括像广州也超出了十倍，不可谓不高。

我一直比较困惑房价收入比的计算，实际上是很难统一的。我查了一下房价收入比的解释，一个常用的例子就是2009年北京四环内一个普通的80平方米的房子，按照25000元单价计算，总房价就是200万元。以工作五年的中产阶级买房为例，夫妻双方的工资为2000元，月收入是4000元，年收入4.8万元，那这样的房价收入比就是40，是美国的四倍（房价比10），严重偏离合理的房价收入比。

但是，为什么选择80平方米的房子计算？房价均价为什么是25000元/平方米？而且，夫妻双方工资不可能只有4000元那么低，这个似乎很难说清楚。我看到很多说法是，房价收入比的通行计算公式是以住宅套价的中值除以家庭年收入的中值，这其实就比较麻烦，因为很难去估算家庭收入中值的情况，我觉得这些一直都蛮困惑。

我看到房天下有一个报道，它是说目前房价收入比有很多种不同的计算方法，目前最常用的一种是：

房价收入比=

住宅成交均价×人均住宅建筑面积÷人均可支配收入

那么这种方法使用的各项数据都是以人均计算的，不以中位数计算，可以相对准确地反映出一座城市的购房难度，计算的关键还是在于统计的精确程度。

其实，即便按照这个均价去计算，有的时候也是不一定准确，我认为肯定是没有中位数那么好，但我们国家的统计部门不提供中位数数据。采用中位数计算可以去除掉数据分布引起的偏差，比如说一个城市里面，贵价房很少，便宜的房很多，它平均价格可能就会向低端房屋的价格有偏离；如果一个城市的房子普遍都很贵，但是又有少量的房子价格很低，那么它的平均价格可能会被拉高得有点偏离。所以在这里如果想要数据准确，就需要做去除最高价或最低价选取中位数的操作。但是我们现在能够拿到均价的数据都已经算不错了，更不可以再这样苛求。

不管怎么说，目前中国大中城市尤其是热点的一二线城市的房价收入比还是偏高的，就是靠工薪收入几乎是没有办法买房的。所以有“要用六个钱包去交一个首付”之说，我当然觉得这是很悲催的事情。如果几代人的钱，爷爷奶奶、外公外婆、还有父母的钱，都为孩子买房去交首付，那么他们自己的生活怎么办？他们的生老病死怎么办？生活和养老的钱怎么解决？我觉得国家需要从整体社会民生的角度去考虑房价问题。

综上所述，就是说房屋不应该占人们消费支出过高的比重，我们现在的比重就是过高，广州工薪阶层不吃不喝16年才能买一套房，这是广州的数据，已经算非常好了，深圳要不吃不喝36年才能买一套房，这显然是不切实际的。现在的政策光是强调房价平稳，但是怎么样才能让房价回落到合理区间，这恐怕还是任重道远的事情。

（本文图片来源网络搜索）

（图片来源于朗润·嘉御豪庭）

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