韩世同：爆雷！长租公寓倒闭主因是房租投资回报率太低、房租收入比太高

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楼市日日谈

2019年7月22日（第83期）

话题概述

中国房地产报上海站主编徐凡淋女士邀我谈一下长租公寓的话题——近日有媒体爆出16家长租公寓品牌相继倒下，这个现象您怎么看？您认为长租公寓爆雷的原因是什么？长租公寓爆仓对租客和业主会有哪些影响？租赁市场及长租公寓前景如何？

楼市观察家韩世同

这16家长租公寓相继倒下，主要还是跟目前我们国家的房屋租赁市场回报率太低有十分直接的关系。其实，长租公寓的盈利模式主要都是靠吃租差，就是大多数都是“二房东”。如果这个租差高，它是可以盈利的，可以不断地持续经营下去；如果租差低或者是没有，那么基本上是不可能生存的。

造成租金回报过低的原因，主要是这两年房价大幅上涨，一二线热点城市房价基本都上涨了一倍，租金却涨不动。这是两个不同的群体，一个群体很有钱，可以买房；还有一个群体，是买不起房，不得不拿工资的很大一部分来交租。目前一线城市的租金收入比高达40%-60%，广州是40%左右，上海和深圳是50%左右，北京高达60%，这是非常高的！但是，租金的投资回报率却非常低，只有百分之一点几不到百分之二，这个回报率应该说连投资的利息都收不回。

早期投资长租公寓是很赚钱的，因为当时有些低值物业租金非常低，用于改造成长租公寓是有机可乘的。像万科、世联行、魔方公寓和早期介入的小米公寓等等，其实都是以非常低的租金或价格将物业收回来再改造，改造成本大概也就是千把块一方，但是租差可以由之前的几十块钱上涨到上百块钱，这个回报就很高了。据说当时有一些运营得好的长租公寓回报率甚至达到了百分之四五十，这么高的回报率就是做房地产开发销售也未必能够达到。

但是之后呢，大家都去抢啊！尤其是我们看到前几年，很多人甚至用高于市场租金的价格去收这些普通住宅或者高档、中高档的住宅，来做长租公寓的出租房源，这就有点本末倒置了。设想一下，租差可能就是负的，再加上投资改造和运营成本，其实就是负的利差，凭什么你就能够把它转正呢？如果市场房价和租金不变化的话，这是不太可能实现的。而且，目前租赁市场的租金不是在上扬，甚至是趋于下降的，政府也不会允许房租大幅上涨，因为大幅上涨的话，很多工薪阶层租房子都有可能会出问题，涨房租的事恐怕也是不太可取的。房价大幅回落在短期内也是不可能的，政府肯定会采取措施来稳地价、稳房价和稳预期。

那么这些长租公寓如果爆仓的话，对于租客的影响恐怕还是蛮大的，就是“二房东”跑了或者赖账了，真正的房东收不到租，会找他们租客追讨租金或者是收回房。租客可能已经向这些长租公寓的运营机构交了一部分租金和押金，或者已经签订一定期限的租约。这个时候如果要他们再交租金，或者是原来的租金和租约标准不能成立，都会造成很多的合同纠纷。

这有可能会造成一定的损失，实在不行，租客只能再重新找其他的地方来租房子，这个影响和损失也就是仅限于此。如果已经交了很多的租金和押金，又被这些长租机构卷款而逃的话，那这个损失可能就会比较大。 

这些长租公寓爆雷对租赁市场方面的影响肯定是有的，但都是短期的、暂时的。长期来看，未来租赁市场，我觉得肯定是会永续发展的。确实，租赁市场从来就存在，因为只要有人买不起房子就得租房。其实，根本就不需要政府鼓励租售并举，房屋它本身就是租售并举的，既可以用于租赁也可以用于销售。现在，因为政府提倡租售并举，造成了很多房屋“只能租不能售”，这样反而是限制了房屋租售之间自由地转换和流通。

这样的话，其实我们看到现在是没有多少人会愿意主动开发“只租不售型”物业，即便是财政拿钱来补贴，允许用集体用地或者单位闲置土地来发展这种租赁型住房，由于租金回报过低，这些开发运营商的积极性也都是不高的。政府在保障系统方面没有做出一定的表率和成绩，其实，保障体系的房源也应该租售并举，比如说只有公租房还不行，还要有共有产权房，才能实现租售并举。地方政府现在最大的举措就是在卖地的时候，设置最高地价的限制，然后就竞配建和竞自持，而通过财政补贴或者鼓励限制分割销售的“商改租”或“商改住”，估计收效甚微。

租金收入投资回报不合理的趋势，未来更大可能性的变化是房价会回落，使得租金收入和租售比这方面能够趋于合理，这样投资回报也就能趋于合理。涨高租金现在看起来恐怕是行不通的，也不能让房价大跌。那么，等到适当的时机，如果房价能够逐渐平稳回落到合理区间的话，我认为房屋租赁市场还是有非常好的发展前景。

本文部分图文来源于网络

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