韩世同：爆冷！广州增城宅地土拍竟然再现底价和流拍！

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楼市日日谈

2019年7月25日（第86期）

话题概要

广州7月土拍大戏如约而至，不过今天的结果却未如预期火热。

位于增城一区的4宗宅地集中出让，结果2底价成交、2流拍！这符合各位看官的预期吗？

拿地的是久未在广州公开土地市场“露脸”的合生创展和深圳的过江龙华侨城，在众人不看好区域市场甚至出现流拍的情况下，这些潜伏的大鳄伺机出动，背后也更加耐人寻味。

其中增江街陆村村地块被合生以11.194亿元收入囊中，扣除配建的6000㎡的安置房后，折合楼面地价10010元/㎡。

石滩镇郑田村地块由华侨城以底价35.16亿元、折合楼面地价11021元/㎡拿下。

而永宁街简村村地块、荔城街庆丰村地块则由于无人报价遭遇流拍。

楼市观察家韩世同

这两天媒体都在报道，增城在7月22号推出四宗住宅用地，结果出现了两幅底价成交、两幅流拍的结果。土地市场这么爆冷，也不是太意外的事情，因为上个月也出现了番禺有幅住宅用地流拍，也有越秀地产在从化底价拿地，所以底价成交和流拍即使是在七月份出现，也不是一件特别意外的事情。

但是，合生创展和华侨城拿地，倒觉得有些意外，因为合生创展曾经是广东乃至全国的地产大佬。过去十多年，他们可能因转向其他方面的多元化发展，在地产方面的规模发展失速，把龙头老大的地位拱手相让。据称合生手中，包括珠江投资手中还有不少的地块等待开发，但这次合生却出资11多亿，楼面地价差不多1万块，拿下增江的一个地块，我觉得这地块的盈利空间应该不是太大。据称周边的一些在售的楼盘，也就是15000-17000元/平方米这样的价格。如果这块地扣掉配建面积土地成本每平米都要1万块，那就只有5000-7000元的空间，还要包括建造成本、税收和利润，恐怕销售压力和盈利压力都会比较大。

华侨城的土地也同样有这样的情况，楼面地价要11000元/平方米也是比较高，周边的楼价并不是太高，这样的情况下获利是有困难的。因为目前的房价是处在比较平稳的态势，要指望房价大幅上涨去带动利润空间还是有困难的。要立足于产品的品质和成本的控制，才能够取得一定的利润空间。

当然，比起之前的“面粉比面包贵”的那些地王，现在这两幅地条件已经算是不错了，至少还算是合理的。但是，另外两幅地的起拍价达到了13000元/平方米左右，其中永宁街的一幅地是12500/平方米元，就是没有人愿意要了。

12500元/平方米的地块周边有一些能卖到18000元/平方米的项目，13000元/平方米的地块周边最高的楼盘可以卖到25000元/平方米左右，当然这是当年的地王楼盘。可能因为获利空间不大，大家觉得没有把握，所以就没有人愿意去拍。还要说明一下，这起拍价也很重要，起拍价如果定得偏高，恐怕就容易造成流拍；定得比较接近市价，恐怕就是底价成交；如果比市价再低一点点，那显然是可以达到竞价的。所以，定起拍价也是要有水平的，这次定得有点偏高。

为什么现在土地市场会出现爆冷的情形呢？我觉得是两个原因，一个是楼市五月份以来就出现趋冷的态势，六月末稍微还有一些起色，成交有个小高潮，月底的周成交大概达到两三千套，估计是地产商冲上半年业绩的结果。七月连续几周的周成交都只有一千多套，七月虽没完但已过了三周多时间了，后市业界普遍不是特别看好，这是关于楼市的表现。

还有一方面就是现在开发商多了一个参与旧村改造项目的发展机会，多了通过旧村改造来获取土地的一个途径和模式，这导致他们资金占用也很严重，所以到公开拍卖的市场上面拿地的积极性和欲望都有所下降。我认为，政府有关部门需要调节一下土地出让的条件和起拍的价格，才有可能使得土拍市场的成交能够比较活跃和畅旺。

本文部分图文来源于网络

（图片来源于朗润 嘉御豪庭）

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