韩世同: 真相！广州楼市7月成交回落近三成原因何在

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楼市日日谈

2019年8月3日（第95期）

话题概述

房博士日前发布题为《7162套！广州楼市7月成绩单出炉环比下跌26.40%》，根据他们监测阳光家缘网数据统计，2019年7月1日至7月31日，广州一手住宅网签量7162套，环比2019年6月的9731套，减少了2569套，下跌26.40%；7月网签面积为756201㎡，环比2019年6月的1021364㎡，下跌25.96%。而房天下转发广州中原研究发展部的报告《7月广州一手住宅市场：中心区+番禺强势拉动,成交维持7000宗水平》显示，7月广州网签一手住宅成交量为7086宗（已剔除增城1411宗回迁房干扰），环比上升1%；总成交面积为76.03万㎡，环比上升1%。

楼市观察家韩世同

不久前看到广州网易房产数据中心的一手成交数据，发现有着巨大的变化，原本以为这个月的月度分析没法做了。但是这几天我们看到，房博士和房天下都发布了这个月度的分析文章。房博士除了使用自己追踪的数据还引用了中原的分析，而房天下则是直接转发了广州中原研究发展部的报告。我上网看了网易的数据，上面的成交量依然非常高，七月成交高达11346套，六月是8502套，环比上涨了33.5%，超过三成（今早还只是11008套，半天后居然又增加了338套）。但是，中原的报告显示成交7086宗，环比上升1%；房博士的数据是7162套，环比下跌了26.4%，跟网易的相比差了近60%。为什么会造成这样的状况呢？我看到中原的分析报告上面提到一个情况，他们7月成交数据7086宗是剔除了增城1411宗回迁房的干扰，也就是说，阳光家缘网的数据里面其实包含了很多的回迁房。所以，广州网易数据中心的数据如果不作整理，实际上人们是很难看清真实状况的，基本上他们的数据就毫无参考价值了。中原的数据和房博士的数据其实没有太大的差别，只是相差了几十套而已，但网易的11346套显然是有很多水分的，这个我们就不过多评价了，但他们的数据肯定是不能作为参考的。那究竟是按照中原的数据还是房博士的数据呢？我们可以看到，六月份如果按照正常日历日期来计算的话，实际成交是接近万套的9731套，我觉得这个会比较接近事实。而中原是按上月26-本月25日来统计的，6月成交量只有7030套，明显未包括月末最后一周成交最大的成交。我们姑且就按照房博士的数据来做一下估判，那么7162套也是符合我们之前看到前三周的数据，每周都是1000多套，最多也就是7000多，环比下跌了百分之二十六点四。下跌的原因他们引用了广州中原研究发展部分析影响市场的三大原因，第一，是官方严管的力度没有放松；第二，是市场缺乏“刺激点”，刺激购楼的热情；第三，是半年过后，买卖方都进入“调整期”，开发商在上半年业绩冲刺之后，也进入“调整期”。 另外我觉得还有一个原因，原本六七八这三个月本来就是淡季，加上夏日炎炎，最近又有台风、暴雨等等的，肯定对楼盘的销售会产生一定的影响。这里最重要的就是开发商是否积极促销，这个是市场最大的一个变化因素。其实广州的楼市七千多套应该算非常好了，应该是一线城市中成交最好的城市。最后，不得不再说几句，现在的阳光家缘网不报价格也就算了，唯一剩下的成交量数据也还要放入大量的回迁房数据来作干扰，到底有没有这种必要？这样做只会让人们更看不清楚市场成交真实的状况，变成两眼一摸黑，像“盲公摸象”一样，人们就完全没有办法去判断楼市市场的变化和走向。这是好呢还是不好呢？是进步呢还是倒退呢？改革开放以来，广州一直是走在前列的，现在反而逐步倒退，我觉得这真的不是一个值得骄傲的事情！

（本文部分图文来源于网络）

（图片来源于朗润 嘉御豪庭）

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