韩世同：重磅!深圳开启史上最严厉的收地行动

点击【心湾睿智】关注我们

楼市日日谈

2019年8月12日（第104期）

话题概述

8月1日，深圳市政府出台了《深圳市已批未建土地处置专项行动方案》,强力开展已批未建土地清理处置，推动国土空间提质增效取得新突破。8月9日，深圳市规划和自然资源局正式发布了《深圳市已批未建土地处置专项行动方案》全文。

楼市观察家韩世同

近几天，有不少媒体报道深圳出台了有关土地方面的两份文件，一份是房地产导刊前天报道的深圳正式发布《深圳市已批未建土地处置专项行动方案》全文，这是报道8月1日深圳市政府出台了《深圳市已批未建土地处置专项行动方案》,强力开展已批未建土地清理处置，推动国土空间提质增效取得新突破。8月9日，深圳市规划和自然资源局正式发布了《深圳市已批未建土地处置专项行动方案》全文。

还有一份是南方都市报8月9号的一篇报道，题目是《深圳香蜜湖片区等“收地”时间表曝光，169项目今年将做大贡献》，这篇报道讲的是深圳高尔夫俱乐部土地到期被收回136.74公顷、香蜜湖片区（国际交流中心）整备83.17公顷……在深圳8月7日发布的 《深圳市2019年度城市更新和土地整备计划》中，由包括上述项目在内的全市169个土地整备项目将在2019年为深圳全市“贡献”不少于16平方公里的国土空间。我不是特别清楚这两份文件的内容是不是互相包含，也就是说2019年的这个土地整备计划当中的169个项目是否包含在深圳已批未建的土地处置专项行动方案当中？

我们来重点看一下深圳已批未建的土地处置专项行动方案：在未来的两年时间当中，深圳的目标是在2020年11月30日前要完成全部的已批未建的土地处置工作。已批未建指的是签订了土地使用权出让合同满了两年仍未开发建设的土地，这些已批未建的土地一总共有多少呢？截至2017年底，这些已批未建的土地一共有564宗，总用地面积是11.94平方公里。

这个数量就是刚刚我特别强调的不知道是不是包含2019年需要准备的169宗土地，这是截止到2017年底的数据。我们知道，2017年底至今已经过去了超过一年半的时间，而且2019年还包含了169宗已批未建土地和整备的土地，所以我觉得这个文件和方案应该截止到2019年的上半年会更准确一点，这样的话对于整体的土地处置规模的掌控应该会更加精准一些。

在全面整治的原则上，方案制定的“工作原则”是有三个方面：第一是全面清理，限期处置；第二是依法依规，实事求是；第三是创新思路，综合实施。“处理路径”主要分两个方面：一方面是企业的原因，看要怎么来处理？第二方面是政府的原因，政府原因当中有政策调整造成的、有当时出让的时候就不是净地出让、还有是规划调整造成的等等。行动部署阶段2019年6月1日至2019年6月30日，组织实施阶段2019年7月1日至2020年11月30日，组织验收阶段2020年12月1日至12月31日。对这些已批未建土地将采取几种方式来处置，无偿收回土地使用权的、有偿收回土地使用权、原地开发、置换用地、还有是通过城市更新路径予以盘活利用的，通过这五种途径来解决这些已批未建土地问题。

解决这些已批未建土地问题，我觉得可以说是深圳有史以来力度最大的一次收地行动。国家的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》应该是1990年5月份就已经颁发，将近30年期间其实在无偿收回土地的处置方面，这个条款几乎是形同虚设的，也就是说无偿收回是十分困难的。我们也看到造成两年内无法开发的情形，原因可能有很多：有企业的原因、有政府的原因、有规划的原因，也有客观原因、有主观原因等等，这些原因都有可能造成土地延迟开发。

如果要是无偿收回，开发商应该大都是有后台、有背景的，他们会通过各种的渠道去申诉、去保留这些土地。尤其是一些大财团机构，或者是一些非常有背景的房企拿的土地，其实本身可能就是为了长期囤地，通过这种长期囤地来获取暴利的这种现象普遍存在。也就是说，由于执法不严，结果就变成法不责众了。就是主要的那些违规的土地都不处置的话，那就变得所有的这些违规的土地，或者是没有按期开发的土地都很难以严格执法了；因为上行下效，就会造成普遍的违规现象长期的存在。

这次深圳显然是迫于土地供应形势越来越紧缺，所以要向开发商要地，在这个专项行动方案里边面我们看到至少是有将近12平方公里的土地。而2019年可以整备的169个项目中不等于全部都是已批未建项目，可能有部分是属于已批未建当中的一部分有部分是计划整备的土地，仅2019年就要收储16平方公里。

显然，这是深圳通过土地整备和处置已批未建的土地来为未来的城市建设和发展提供建设发展用地。这项行动方案和土地计划将采取一整套完整的、系统的行动从开发商手中收回闲置的土地，其力度和强度可以说是有史以来前所未有的最强烈、最严厉的一个收地的行动部署。

本文部分图片来源于网络

往期回顾

第98期：破7啦！对楼市会有哪些影响？

点击下方“楼市日日谈”查看更多

楼市日日谈“韩世同”专栏介绍

为更好地把握房地产资讯，以更专业的视觉观察行业。自2019年5月1日起心湾睿智特别邀请著名房地产专家韩世同推出“楼市日日谈”。栏目每天解读1个行业热点，与经纪人共同探讨行业现象，敬请关注。

1、本栏目每天通过公众号发布。

2、欢迎各界朋友参与栏目话题，向韩博士提问，您可将问题编辑短信发送至：13710016012或在心湾睿智微信号留言。

3、栏目为原创内容，欢迎转载和载发，转载请注明出处。

4、媒体合作：13710016012，Annie。

塑造房地产中介行业

职业化和专业化

长按扫码关注我们