韩世同：深圳房价为何这么贵

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楼市日日谈

2019年8月9日（第101期）

话题概要

深圳房价到底有多贵，便彻底的感受到了深圳房价的高不可攀。随随便便进去一个楼盘，撇开南山区动辄10万一平的单价不说，就是离市中心二十公里的龙岗也都卖到了5万多，所以深圳管自己的刚需叫“壕刚”一点都不为过。

楼市观察家韩世同

今天，看到吴晓波频道发布了一篇有关《有关深圳的三个“不一样”》的文章，刚好昨天参加房地产博鳌论坛，在去机场的途中与一位同行谈起了深圳房价问题, 我是对这个话题特别感兴趣。我们来一起看一下，吴晓波频道的这篇文章讲了哪几个不一样？

第一点：是购房的参照物不一样，深圳是一个带状分布的城市，一个具有极强通行指向性的城市。在深圳是无法使用“同心圆逻辑”找到价格洼地。

第二点：他认为是价格洼地不一样，最简单的方式就是预测未来房价是否上涨方式不一样。以深圳的2018年为例，深圳城市的平均年龄只有32岁，就意味着几十年来深圳的购房需求基本上都是刚需。

第三点：房价“贵”得不一样，他认为深圳平均每七个人才能拥有一套房子，而上海是每三个个人就可以拥有一套房子，所以他认为深圳的房价是蛮贵的，但是深圳南山区的房价总价并不是太高，大概在300万到500万之间，主要的原因是买的都是比较小面积的房子。

我认为，深圳的高房价是不争的事实。但是深圳的房价并不是开始就这么高的，实际上深圳的房价在2015年之前是低于北京和上海，略高于广州一些。大概是从均价3万左右开始起飞的，2015年到2016年一年之间房价就已经涨到了6万，从3万冲到6万。在一年之内，这么高的房价还要再翻一番，这肯定是不合理的。而现在我们讲的深圳房价贵的所有因素之前都是存在的，例如比邻香港，例如人均的土地面积比较少等等。

的确，深圳是人口增长和经济发展速度非常快的一个城市，但即便如此，这样的高地价和高房价在一年内骤长一倍，而且还引领了整个从2015年到2018年的先是一二线城市再到三四线城市的房价轮番都普涨一倍的情形，我觉得无论如何深圳是要负一定责任的。这一轮楼市上涨有专家称之为是中国楼市的“国家牛市”，我是比较赞成的，但是我更愿意用“人造楼市的牛市”的说法来形容这种状况。

其实，深圳房价与人均GDP 高未必是因果关系。如果单看人均GDP，深圳虽然已经接近20万人民币，北京和上海好像才是12万，广州跟珠海是仅次于深圳的，也都有15-16万。如果单看人均GDP，广州和珠海的房价是不是也应该高过北京和上海？这个显然不是唯一的依据和理由。那么，深圳恐怕人均收入应该是比较高的吧，但深圳也有很多中低层的这些人群，可能收入月只有几千，或不足1万。

深圳的房价的确是非常的高，我觉得主要原因是人均的土地面积偏低，可能跟香港的情况也差不了太多，深圳2000平方公里的土地现在的人口号称有1300万左右，香港土地1100平方公里应该是有700-800万的常住人口。但目前香港还是全球人均绿地最多的城市，也就是说它用于住宅和商业开发的土地30%都不到。

那么，深圳要解决这个地少人多的问题其实很简单。我们看一下，广州现在有7000多平方公里，为什么有这么大的呢？广州是把番禺、花都、增城、从化几个县级市全部都并入了广州的行政区域了。就是“撤市设区”这个很简单的做法，深圳只需把东莞和惠州划成它的行政区就可以了。佛山曾经也把南海、顺德、三水和高明划到佛山去，原来很小的佛山马上就变成了很大的佛山。深圳要变成大深圳，只是需要把深莞惠一体化就可以达成了，当然这需要国家批准。

我认为，解决高房价的最根本的方法就是增加供应。深圳也采取了一些措施，但并不完全是增加商品住宅的供应，而是加大保障体系的供应和建设。譬如说深圳未来的住宅供应需要减少市场的供应，在增量的住房里面，20%是人才房、20%是安居房、20%是公租房，只有40%是商品住房。未来深圳是打算采取这样的一个住房的供应系统和保障体系，通过增加保障体系的覆盖面来解决高房价问题和人们住不起房子这些问题，希望能够探索出一套符合深圳城市发展的住房制度和体系。

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