韩世同：你猜，中国写字楼空置率谁最高？

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楼市日日谈

2019年8月14日（第106期）

话题概述

在第一太平戴维斯统计的11个城市中，截至今年二季度写字楼空置率最高的城市是天津、西安、重庆三个城市，都超过了30%，已经严重超标。而成都、南京的空置率水平，也在20%上下。这几个强二线城市，写字楼的空置率水平明显偏高。主要原因大致有两个：

一是他们都处在城镇化快速发展阶段，短期内写字楼供应量大，而需求尚未跟上，自然空置率就偏高；

二是经济下行，最明显的是天津、重庆，两个城市近两年经济增速下滑明显，尤其是天津，2018年GDP增速只有3.6%，全国垫底，这里面就有大量企业退租的现象存在，空置率就会上升。

而北上广深四个一线城市，整体的空置率都比较低。其中，深圳的空置率18%最高，其次是上海的11.9%，北京和广州都低于10%，广州最低，仅有4.1%，明显健康的多。

一线城市的城镇化水平更高，商务需求旺盛，企业总部众多，也是经济实力强大的体现。

但整体来看，中国写字楼的空置率却不容乐观。

楼市观察家韩世同

三天前，凤凰网房产转载了一篇来自米筐投资的文章，作者是老船长，题目是《未解之谜！中国究竟有多少空置房？》。文中先是谈了深圳的写字楼空置率超过23%的话题，这个话题我们昨天谈论过了。今天，想谈论一下这篇文章的第二个话题中国写字楼空置率谁最高，预告一下，文中还有一个话题“中国的商品房到底空置率是多少？”我也是比较感兴趣的，这个话题留待明天来分享。

我们昨天看到深圳的写字楼空置率超过23%，但这在全国范围内并不算高。第一太平戴维斯统计了11个一二线城市截至到今年二季度，写字楼空置率最高的并不是深圳，也不是一线城市，反而是除了北京和上海的另外两个直辖市和其他的强二线城市；最高的是天津、西安、重庆三个城市都超过30%了，武汉也达到34%多，成都和南京的空置水平是在20%左右。

高力国际测算深圳二季度的写字楼空置率是23%，第一太平测算深圳写字楼空置率的是18.2%。广州的写字楼空置率是4.1%，在一线城市当中应该是最低的，之前我们看到第一太平戴维斯，在一季度对广州的写字楼专门做过分析，这个我们一会儿再专门谈一下。

这几个强二线城市写字楼的空置水平明显偏高，主要的原因有两个：一个是这些城市都处在城市化快速发展阶段，短期内写字楼供应量最大，但是需求还未跟上，自然空置率就会偏高；第二是经济下行导致写字楼空置率偏高，最明显的是天津和重庆。这两个城市近两年经济增速下滑明显，尤其是天津在2018年的GDP增速只有3.6%，是全国垫底，有大量企业退出的现象存在，空置率就会上升。

北上广深写字楼的空置率比较低，这说明比较健康。但是整体来看，中国写字楼的空置率不容乐观。社科院在5月发布的蓝皮书《中国房地产发展报告（2019）》中，引用世邦魏理仕的数据预测，2019年底中国17个大中城市写字楼平均空置率将突破20%。

其中天津、青岛、上海、深圳、武汉、长沙等六个城市，将突破十年空置率峰值，只有北京、南京、广州三个城市的空置率会保持10%以下。据蓝皮书的预测，2019年17个城市写字楼新增需求总量将下滑至530万平方米以下，也就是说实际需求只有新增供应量的一半，新增供应量将突破1000平方米，同比增长超过60%。也就是说在供求关系是严重的供大于求，这是关于中国写字楼的情况。

我们回过头来再看一下，第一太平戴维斯发布的一季度广州的房地产市场分析报告，其中特别谈到广州写字楼的情况，报告指出未来五年广州甲级写字楼的新增供应量将达到362.6万平方米。也就是到2023年末，广州甲级写字楼的存量将从现在的505.7万平方米增长到861.5万平方米，增幅高达70.4%，这个新增供应量也是蛮大的。

而广州一季度的写字楼空置率是4.9%，环比是上升0.2%，比二季度的时候要高一些，而上半年广州写字楼空置率回落到了4.1%，说明广州的空置率还有所下降，广州目前已经是在这十几个一二线城市当中写字楼空置情况是最好的。但未来五年，新增的写字楼的数量也是挺大的，要是需求跟不上的话，估计也会出现空置率上升的一个趋势。

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