韩世同:深圳写字楼空置率高是好是坏?

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楼市日日谈

2019年8月13日（第105期）

话题概述

最近的一则消息，让深圳住建局有些紧张，深圳甲级写字楼空置率达23.3%。深圳住建局出来澄清：实际上深圳目前写字楼的平均空置率只有15%左右，其中前海片区项目正在逐渐竣工，陆续招商，部分项目存在暂时性控制这是正常的情况。另外住建局还解释说，一般写字楼空置率除以10%-20%区间都是健康合理的，所以深圳的写字楼市场整体上是健康的。

楼市观察家韩世同

最近两个月，深圳写字楼空置率创新高，这个事情成为一个热点话题。中国基金报在7月14号做了一个专题的报道，这份报道拿出了两份五大行的报告来表示，深圳写字楼空置率的确已经高达23.3%。

其一，他们是根据第一太平戴维斯的今年第一季度的报告来报道，这份报告对深圳未来的2023年做了写字楼空置率的一个预测。

其二，高力国际6月份发布的一份研究报告显示，2019年上半年，深圳甲级写字楼空置率达23.3%，其中前海写字楼空置率高达65.7%。这两份报告都显示了深圳的甲级写字楼供应创历史的新高。

高力国际的报告从很多个层面来分析了深圳的写字楼的新增供应情况和存量供应的情况，还有租金的增长率以及它的平均租金等等的情况。

为什么今年深圳甲级写字楼空置率会不断上涨？原因是这份提到的有两大原因，第一是金融的P2P企业大撤退，第二是存量不断的攀升。为此，前海已经在6月17号紧急发布了《办公用房租金补贴》的一份文件。

我们看到也有报道说八月初的时候，深圳住建局也出来澄清：实际上深圳目前写字楼的平均空置率只有15%左右，其中前海片区项目正在逐渐竣工，陆续招商，部分项目存在暂时性控制这是正常的情况。另外住建局还解释说，一般写字楼空置率除以10%-20%区间都是健康合理的，所以深圳的写字楼市场整体上是健康的。但是官方并没有公布15%的空置率是如何计算得来的，这个数据跟这两家专业机构的数据不一致，这就不知道该信谁的听谁的了。

我在之前的《楼市日日谈》提到过，南沙就应该像深圳前海一样大量地发展写字楼或者是类似写字楼的这种产业物业，这些业态是可以装载和容纳现在的新兴产业和先进制造业的载体，可以作为这些方面的企业办公和工作的场所。我们现在看，传统的制造业的标准厂房、大规模的工厂模式和形态基本上在一线城市中已经不复存在了。深圳大规模地兴建写字楼，其实就是为了吸引高端的现代服务行业和高端的先进科技研发企业等等进驻。

这种“虚位以待”或者“筑巢引凤”的做法，我觉得是值得推崇和可取的。其实，建造一座高层的写字楼往往要三五年的时间，像珠江新城的写字楼从规划、设计、建造、竣工验收、最后投入使用，大都如此。那么，前海已经是经过了若干年的建设发展，而现在刚好是写字楼大规模竣工推出市场的时候，出现一定的空置的确是正常的现象。

我们再来看一下，昨天有一篇报道《深圳宣布！又一批重大工业项目曝光！这两个区占了近一半》，这次公布了深圳市工业和信息化局公布2019年度市重大工业项目名录：项目一共有29个，其中17个为在建项目，其余12个为重大科技改造项目，分布最多的是龙华达到7个，其次是龙岗有6个，南山区有4个，光明区有4个，保安区有4个，坪山区有2个在建项目，深汕合作区有2个，福田区有1个。

这说明深圳现在的产业工业发展方面，依然是有非常好的发展态势。这个写字楼的空置率，也会因为这些产业的进驻，或者是这些项目的建设发展，空置率会因此得到平衡和下降。所以，我并不特别地担心深圳写字楼空置率的问题。但是，深圳的租金高企和空置率太高以及房价地价太高也会影响到招商引资的能力和产业聚集的能力。

深圳的低端产业显然是向惠州和东莞迁移，高端产业则在不断的补充和进入，我觉得要是能够形成这样的一种形态和格局，其实是没有什么问题的。除非，这些产业是只出不进，这就恐怕就会造成空城，那就比较麻烦了，而这种现象和趋势目前看起来并不是特别的明显。

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