韩世同:盘点!8月广州二手住宅成交情况

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楼市日日谈

2019年9月2日（第125期）

话题概述

2019年8月，广州全市（含增城、从化）二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与网签面积分别为45.58和42.98万平方米。临近金九，部分一手房项目提前开盘或加推，分流了部分二手房客源，此外，消费者对市场前景信心不足，入市积极性回落，导致本月全市中介促成的二手住宅网签面积环比减少逾一成。

楼市观察家韩世同

今天，我们来谈一下“八月份广州市二手住宅的成交情况”。3天前，广州市房地产中介协会发布了《2019年8月广州市中介促成二手住宅交易市场研究报告》。目前这份报告应该是中介行业当中最权威的，不过我也多次指出这份报告只有成交量，基本上是没有成交价格分析的，但它在二手成交量方面应该是最全面的。

我们来看看，八月份广州市（包括增城，从化）二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与网签面积分别为45.58和42.98万平方米，环比分别降低了11.58%和10.12%，同比分别降低了29.74%和41.51%，中介促成的二手住宅网签宗数是4555宗，中介促成的二手住宅网签宗数占市场整体网签宗数环比减少61个基点占比49.21%。我计算了一下，全市二手成交应该是9256宗，包括了非中介和中介成交的总宗数，面积应该是可以用同样的算法求得。

关于成交面积环比减少的主要原因市中介协会认为有两点，第一：临近“金九”部分一手项目提前开盘或加推，对二手住宅市场产生一定分流；第二：消费者信心不足，入市的积极性回落导致市场上房源客源均有所减少。

昨天我们谈到广州乐居还有一个报道也是关于二手市场的，它指出二手市场成交明显下滑，还提供了来源于中原的一个交易量方面的数据。交易的截止时间是8月1日-8月25日，（不含南沙、从化地区）中介的网签量是3643宗。比较七月的43996宗，环比下滑了17.1%。这里提到八月份的二手住宅网签均价是27036元每平方米，基本与上月持平。这里有一个图示，但这图的数据的起始时间是不足一个月的，仅有25天。

今天，广州乐居又有一篇文章是谈二手楼市的，题目是《7区房价下跌！广州500个二手盘9月房价出炉》。这篇报道主要反映500个二手楼盘在9月份的房价情形。这里也提到了中原的二手成交数据，它显示2019年8月1日一8月27日广州市（不含南沙、从化）中介二手房网签量为4018宗，较7月同期（4694宗）环比下滑14.4%。这组数据跟前两天的那组数据好像有点不一致的情形。同时这篇报道也提供了链家的二手房价数据，显示8月二手住宅均价为31916元/㎡，环比上月微跌0.92%。同时这篇报道还提供了链家的二手楼价数据图，非常具体，显示11个区500个二手盘的楼价，大家可以参考一下。

总体来看，二手房价8月基本是持平的，市场应该是价稳量跌的一个状况。中介成交这一部分跌了10%以上的成交量，成交总量在4500套左右。房价大致是在27000元到31000元的之间，这个价格还是相对比较平稳的。但是二手的交易如果不活跃，对于一手也是会带来比较大的影响。

以前，广州基本上都是一手主导市场，但是现在看起来二手可以说走出了独立行情，几乎是二手的市场在引领一手的市场。因为，目前市场的需求还是相对的比较疲软，消费者的购楼欲望不是特别的强烈。在稳地价、稳房价、稳预期和房住不炒的前提下，市场走势恐怕要有所体现。也就是说，在二手和一手的住宅交易方面，政府和政策的意图在市场的趋势和特征上还是表现得比较突出和明显的。

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