韩世同：公寓违建的''锅''到底应该由谁来背?

楼市日日谈

2019年8月27日（第119期）

◆◆话题概述◆◆

业主花上百万元买“公寓”，不料却是“办公室”。据央视上月底报道，广东佛山万科置业有限公司在当地出售的金域中央城东花园，内外部以住宅标准建设，将办公用房包装成公寓楼盘，出售给5800多名业主，涉嫌存在虚假宣传、违规建设等行为。

佛山市委、市政府对万科金域中央楼盘涉嫌违规问题高度重视，为切实维护广大购房群众的合法权益和健康有序的房地产市场秩序，7月31日上午，佛山市市长朱伟代表市政府严肃约谈万科集团，对万科集团提出四点要求：一是必须切实承担企业主体责任，积极回应相关业主的利益诉求，尽快制订系统的解决方案；二是必须引以为戒，举一反三，全面梳理排查，做好自查自纠和整改工作；三是必须积极回应媒体和社会关切，自觉接受舆论监督和社会监督；四是必须积极配合市监管职能部门的调查，如实说明情况，依法接受处理。

◆◆楼市观察家韩世同◆◆

七月底八月初，央视报道了佛山万科金域中央楼盘，将办公用房包装成公寓楼盘出售，掀起轩然大波。在房地产行业中，因这种公寓引发的争议，一直都没有得到很好的解决。现在，大家好像把矛头都指向万科，甚至连为万科代理销售的世联行也被殃及，遭到媒体的穷追猛打。佛山市政府对万科提出四点要求，万科表示要尊重政府的意见，并努力去做到。

其实，用公寓的方式来化解过量商办物业的做法，在房地产行业中由来已久，至少有十多年了。我认为这是市场的产物，而且主要就是由于政府盲目地推出商办用地，包括商场、写字楼、酒店等等的用地批量过大。对于这些商办物业，开发商会根据市场的情形，把其中的一部分转化成可以办公，也可以住人的公寓类产品，用类住宅的方式来化解商办物业批量过大的矛盾。

这种现象，过去官方一直都是默许的，或者是睁一只眼闭只眼，或者是民不举官不管，长期以来也是相安无事。这次搅事者把它捅到央视去了，这才引起轩然大波。我们能不能把这个坏事变成好事呢？其实我一直主张设定一个公寓类别，允许开发企业在商办物业当中，将一部分开发成商务公寓或长租公寓，以此来化解商办物业批量过大带来的市场压力。

其实，公寓市场需求还蛮大的，这类产品基本上是一个投资类产品。但现在，很多年轻人也会选择购买商务公寓，来作为他们的单身公寓或新婚婚房。这样既可以化解商办用地供应过量，有可能造成的写字楼、酒店业过量滞销、烂尾的一些情形，也丰富了房地产行业的产品类别。同时，也可以把这个客观存在的违规事实转化为正常的合理的一个行业现象。

我觉得现在这个板子打得不太公正。要是现在敢查一下，全国大中城市当中类住宅的公寓，哪一家企业不违规？哪一家企业不涉案？所以，在公寓的违建问题上，实际上已经形成了法不责众的态势。关键是我们的规章制度，对公寓类产品缺乏一个合理的类别和界定，这就造成了违建的现象满天飞，不查则已，一查一个准。

广佛商圈金融服务区一带规划了300-400万写字楼物业，我当年就指出该区域发展过多的写字楼是市场难以承接的，当时佛山写字楼市场年租售面积仅十几万平方米。2008年受国际金融危机影响，许多写字楼都改为公寓来发展。这些购房者不可能不清楚公寓是属于商办性质的产品，政府也不可能事后才知道万科把写字楼建成公寓式的产品，所有人都是责任人，深究的话谁都无法逃脱干系。

现在有人把它捅到央视去了，央视的板子大棒一打，结果抓到谁，谁就倒霉。我觉得这件事不应该这样处理，如果公寓被界定为违建，就不应该板子只打万科和代理的世联行，应该是全行业都要整肃。如果不敢这样做，那就要给公寓一个合法合理的说法，或者是一个合法合理的身份；设定一个公寓类的类别，允许这个行业根据市场的需求和变化，通过履行商改住的审批程序，让这些违建项目能够有个合法化的途径。否则，这样的问题会层出不穷，根本就无法解决。

建议住建部门和央视组织联合调查组到全国各大中城市对所有的公寓，进行一番调查，看看到底是不是只有万科和世联行违规，还是全行业都在违规。如果是全行业都在违规的话，那么这个“锅”肯定不应该只由万科和世联行来背，而应该由住建部门和房地产行业的所有主管部门，包括开发企业都应该一起来背这个“锅”。大家应该共同来讨论，如何解决这样一个客观事实存在的严重违规现象，我们如何能够让它画一个圆满的句号。

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