韩世同：围观！碧桂园上半年业绩谁与争锋？！

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楼市日日谈

2019年8月25日（第117期）

话题概述

近日，各大房企半年报逐步出炉，谁将成为新老大？据中原地产研究中心的统计数据显示，截止至8月21日，已有超30家房企公布了2019年半年报。其中A股25家房企，合计营业收入为3619.39亿元，同比2018年同期上涨了25.9%。合计净利润达到了340.1亿元，净利润率为9.4%。回顾上半年，在一系列的政策利好之下，楼市重新“火”了一把。

楼市观察家韩世同

许多企业上半年的业绩报告都出来了，昨天《楼市日日谈》也专门分析比较了碧桂园和万科上半年的业绩（第115期：较量！上半年业绩碧万之间细较）。今天打开微信至少有5个公众号有谈房企上半年业绩，有一篇谈总体的、一篇谈华远的、三篇谈碧桂园。我们分头来看一下：

首先第一篇是搜狐焦点广州站发表的原创：血拼妹的文章《房企半年报|我从这份大数据中，窥见了未来楼市走向》，该文整理了下表：

2019年部分房企半年报数据

该文认为表面数据上平平无奇的华润置地，实际上却是各大房企中的高收入者。上表可见，华润上半年的营业收入458.5亿元，而净利润达到了127.3亿元。据了解，报告期内，华润置地的综合毛利率比为38.2%，与上年同期的48.1%相比下滑10%，比前年同期微涨了3.2%。也就是说，尽管今年华润拥有如此高的毛利率比，但盈利能力相比去年同期而言，还是降了不少。而这不仅仅是华润，多个房企均出现利润率的下降的情况，开发商获利能力大大下降。

该文认为各大房企中，如果说谁的进步最大？那就不得不提奥园和越秀了。从上述表格可见，奥园在营收和净利润方面，同比增幅均排在前卫，其中营收同比增加73%，净利润达到了90%。越秀半年的营收增幅更是达到了114.40%，净利润增幅90.20%。如此亮眼的财务指标，远高于行业内的整体水平。目前，已经公布业绩报告的房企中，大部分的营业收入和净利润仍然是上涨态势，其中时代中国、碧桂园、融创等在上半年的营收增幅较快，同比增速均超50%；而保利、越秀、时代等，净利润增速在50%以上。但同时也可以发现，甚至有房企的增速为个位数，例如，富力营业收入同比仅增加了2.8%。

该文根据此前CREIS中指数据在各地的销售监测数据，2019年上半年，品牌房企销售业绩排在前三名的分别为万科、碧桂园和中国恒大，其权益销售额均在2700亿元以上。

该文认为从营业收入来看，万科1393.2亿元，碧桂园2020.1亿元，绿地控股2016亿元。在销售业绩上排首位的万科，其在半年报中的营业收入，被碧桂园和绿地控股远甩几条街。而恒大，尚未对外公布2019年中报。房企一哥将花落谁手？未能下定论。值得一提的是，上半年房企销售额的增长疲软与营收、净利润的增长，实际上形成了巨大的鲜明对比。2018年上半年碧桂园销售额破4000亿元，前三甲均破3000亿元，而今年却无一个房企能突破去年的三甲业绩。

点评：这篇文章总体比较客观，从多个方面分析了上市房企上半年的业绩。这里需要指出的是，碧桂园公布的上半年权益销售面积3129万平方米，权益销售金额2819.5亿元，按这个数据来比较是超过上表中万科权益成交面积和金额的；但万科公布的销售面积是2150万平方米，同比上涨5.6%；销售金额是3340亿元，同比上涨9.6%，并未讲明是否权益面积和金额。

第二篇是中原首席分析师张大伟的文章《中报揭秘！重回规模赛道，这家房企“白马股”的“飞轮效应”》，张大伟认为：2019年全国房地产市场政策密集发布，上半年全国房地产调控政策高达251次！相比2018年上半年房地产调控192次，同比上涨了31%。但在严格的调控下，虽然有些企业出现了下调，但依然有部分房地产企业依然获得了一个好的结果：

分化是2019年上半年报的主要特点，整体看虽然规模依然上涨，但大部分企业的利润率都有所下调。做大依然是当下房企的主流选择。整体看，房企拼规模趋势加剧，房地产企业销售业绩逐渐放缓， 在调控持续加码的趋势下，房企的资金压力越来越大。

特别是净利润的上涨难度越来越大，目前公布的数据中，只有华远、保利等少数几家的上涨幅度较大，其中上涨幅度最高的华远净利润上涨幅度达到了211.22%。另外还有5家企业净利润率上涨超过30%，其他超过一半的企业涨幅都在30%以内甚至还有部分企业出现了利润的明显下调！那么对于资本市场来说，主要关注的几个指标：规模、利润，而如果谈价值，当然要看利润情况。在市场调整周期内，依然能保证超过一倍涨幅的利润上涨幅度，华远是如何做到的？他认为作为过去25年房地产黄金周期内的强者，华远地产一直是房企的标杆代表。那么在未来的白银周期，这家再次全面升级的房企会有什么更加惊艳的涅槃表现？让我们拭目以待。

点评：张大伟先生此文主要是为华远写的，他例举的中报名单包含和许多上市的中小房企，例如华远营收才15.9亿元，净利才1.85亿元，还是同比涨211.22%后的业绩，去年才7-8000万净利。而且，大伟先生例举的上市企业都是A股上市的房企，没有香港上市房企的数据，代表性并不强，也没有做多方面业绩的分析，主要是为华远做详尽的分析和推介。但没有任志强的华远能走多远，真的是要拭目以待。

第三，是有三篇专门报道碧桂园的文章，其一是财经早餐的《逆势制胜！碧桂园凭什么？》，该文认为早已经跻身蓝筹股行列的碧桂园，正在获得市场越来越多的关注。跑在前面的碧桂园，近几日因为刚刚披露的2019年中期业绩，引资本市场围观。以下列几张该文例举的图表：

再就是广州PLUS发表的《碧桂园的中场战事》，该文表示多家投资机构在近期集中发布研报，调高碧桂园（HK.2007）投资评级，看好它未来的盈利增长，建议股民增持买入。

在广东经营多年的碧桂园，深耕粤港澳大湾区。截至2019年6月底，碧桂园在粤港澳大湾区已获取的权益可售资源就达到了3467亿元，可售建筑面积约2457万㎡。根据克尔瑞统计，2018年碧桂园在粤港澳大湾区的土地储备为5713.4亿元，远远走在了其它房企前面。

作为地产领军企业，碧桂园更想跨出舒适圈，向更大的世界迈进。碧桂园对未来的野望，体现在另外两个重点发展方向：机器人和农业。2018年7月，广东博智林机器人有限公司作为碧桂园集团的全资子公司成立。作为地产领军企业，碧桂园更想跨出舒适圈，向更大的世界迈进。目前，博智机器人研发中心已递交申请专利近500项。在研发建筑机器人共30多款，其中有9款建筑机器人已经投入工地测试。机器人进入工地后，建筑效率、安全和品质将会得到质的飞跃。同时，公司正在研究的机器人领域还涉及医疗、餐饮方面，其中带有餐饮机器人的中餐厅系列已经逐步走到市场之中。2018年5月，碧桂园农业控股有限公司成立，至今一年的时间，布局已经囊括前端研发，“公司 基地 农户”模式的中端生产，和以凤凰优选社区门店为主体的终端销售。

还有一篇是广州楼市发布的《半年营收2020亿，很厉害？不！它未来更牛！》，有些内容重复的图表就省略了，仅列一些独家的：

截止到今年6月30日，碧桂园集团可动用余额高达2228.4亿，与此同时还有3133亿银行授信额度尚未使用。而反观碧桂园的净借贷比率，比去年同期还降低了0.5个百分点。

碧桂园重点布局了粤港澳大湾区、长三角等热点地区：截止2019年6月30日，碧桂园在长三角可售权益资源3589亿，占可售资源的20%。粤港澳大湾区的权益可售资源达3467亿元，可售建筑面积约2457万平，远超其他房企。

（碧桂园农业布局八大核心业务板块）

点评：这几篇文章从多个角度和层面分析和解读碧桂园上半年业绩公报，资料十分详尽，各篇文章虽然也有部分内容重叠，但大部份内容还是各具特点，可以从不同的视角解读碧桂园的战略发展和业绩成果，虽然也是在为碧桂园歌功颂德、评功摆好，但只要客观、实在，就可以从中看到其成绩、优势和发展态势。而其他房企相形之下，似乎有些乏善可陈，不知道说什么好。

本文图片来源网络

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