韩世同：盘点！8月广州一手住宅成交如何？

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楼市日日谈

2019年9月1日（第124期）

话题概述

媒体报道，一手住宅方面，8月延续5月以来月均7000宗的成交水平，半年业绩冲刺后，目前开发商正处于推货、定价策略调整期，整体交易氛围持续平淡。

楼市观察家韩世同

几天前，广州乐居发布了一篇文章，题目是《8月广州一手楼市成交微涨3%！二手明显下滑！》。我们今天主要先谈一手市场，二手市场我们明天谈。乐居这篇文章提到一手住宅方面，8月延续了5月以来月均7000多宗的成交水平，半年业绩冲刺之后，目前开发商正处于推货定价策略调整期。造成连续四个月维持7000宗左右的水平，可能还是跟供应量跌了19%有一定的关系。

乐居这篇分析文章的统计口径选择的是广州中原研究发展部提供的数据，跟原来网易房产的统计口径的截止日期不一样，网易房产的统计口径调整后恐怕是不能再用了。我们现在看到的数据8月成交7292套，成交面积78.57万平方米，这跟之前有很大不同。它的不同之处我们一会儿再谈。

现在先看看，依据这组数据广州一手住宅各区成交的情况在这里都有很详细的统计，有成交宗数，还有近一年的库存变化、各区的库存情况等。这一组数据我觉得可能是目前广州楼市最权威也是最可靠的数据。以前有两个不同的口径必然会造成数据打架，现在只有这一个口径了，我觉得楼市也只能依据这个数据来分析和判断了。

我们再看一下，同样是广州乐居两天前发的一篇文章《金九银十战打响！推新量翻倍！广州9月20盘将有新动作》，这篇文章主要报道“金九”有20个楼盘要推盘，也列了一张8月成交数据表，截至8月22日，广州一手成交网签的数据才4315套，认为楼市表现平平。这个数据显然就跟中原提供的数据有很大不同，如果我们再去查找7月份的成交数据，其实还有更多的不同，但现在我们就没必要再做这种比较了。

还有一篇文章是广州楼市发布公众号发的一篇文章《冲金九！8月增城成交破千，南沙访客近万！这才是楼市真况！》，引用了世联东一研究院的一个成交数据，广州八大区域板块共成交3463套，其中增城成交破千套，南沙访客近万台，认为广州市场火爆依旧。

据世联东一研究院的数据显示，8月以来广州8大区域板块共成交3463套。

这里有几个疑点，第一，“世联东一研究院”和世联行有没有关系？我们都知道世联已经改名为世联行，如果是跟世联行有关系，应该是“世联行东一研究院”才对；第二，八大区域市场成交才3463套就认为是市场火爆依旧，这个判断是不能够成立的，文中所列的成交数、到访数倒是可以了解一些局部区域的情况，但它的这个数据只能反映局部的、区域性状况，它肯定是不够完整的，而且这个数量还不到中原提供的数据的一半，即便按照我们看到网易的数据，成交也应该是超过4000多套，这个数据显然有很多遗漏，是不完整的。

八大区域成交数据这么少让人有些匪夷所思。在我看来，一手月成交如果3000-4000套应该是属于“很差”，7000-8000套算是“一般”， 9000-1万是“较好”，过万“很好”；5000-6000套是“较差”，如果只有3000-4000套属于是“很差”，这是广州近些年大概的一手市场成交状况评判标准。

所以，现在一手市场的情况可能没有那么不好，也没有那么好。我觉得还是应该以中原研究部的整体数据作为判断依据，因为中原研究部是跟国土房管部门有长期密切的合作关系，他们的数据来源是比较可靠的。他们是可以去除掉一些信息数据的干扰，然后还原市场成交的实况，而且他们原来的统计口径也一直都延续官方的统计口径，就是从当月的25号到下月的26号。

这种统计口径现在看起来又变成是唯一的、可信的，比较权威、比较完整的楼市分析数据渠道和来源了。因为，广州网易房产数据中心多年的楼市成交数据库已经被许多拆迁房等数据干扰到完全失真，无法分析和判断了。好在还有广州中原这个渠道和口径，还能看到比较系统和完整的成交数据，谢天谢地！否则，只好“管中窥豹”或“盲公摸象”了，你说这是进步了还是退步了？！

本文部分图片来源网络

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