韩世同：亮眼!恒大是如何蝉联"利润王"的?

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楼市日日谈

2019年8月29日（第121期）

话题概述

无论风云如何变幻，强者始终越战越勇。

近日，中国恒大（HK.3333）在香港举行2019上半年业绩发布会，再次交出一张“高含金量”的成绩单。

楼市观察家韩世同

今天，多家媒体都有报道恒大上半年业绩，这里就不一一列举了。我综合了一下，先来看一下恒大的业绩，销售额达到了2818亿，营业收入2269.8亿，毛利772.6亿，核心利润303.5亿，净利润270.6亿，净资产3453亿，现金余额2880亿，这个成绩应该是非常骄人的。各项指标应该都是在万碧之上。

恒大总裁夏海钧先生，在业绩发布会上介绍了恒大几项取得的优势；

首先他认为，恒大的一大优势是打时间差，主要是在获取土地方面：一个是土地的规模非常大，有3.19亿平方米有证的土地，还有7000多万平方米是旧改的项目，在大湾区的土地就占70%左右，而其中深圳就有3400平方米的土地储备，二是他们取得的土地都非常的便宜，只有1600元的楼面地价，这个也是因为他们早期获取通过各种的渠道来获得土地，就是比较早期就介入这些土地的资源，通过整合使得土地储备规模很大，然后价格也非常的便宜，

第二大优势是标准化运营，标准化运营体现在产品线的管理方面和集中采购方面，都是直接节省了很多成本。他们的高端产品大概占比在10%-15%左右，中端产品占比高达70%，主要的是刚需产品占了七成，还有一部分是有旅游资源的产品是占到15%左右，所以他们可以实现毛利率高达30%，净利率也有10%，加上规模又做的比较大，因此利润总额就非常的高。

他们是如何实现这么好的业绩？尤其是如何做到蝉联“利润王”的呢？这方面，出人意料的是夏海钧总裁认为，恒大是坚定执行了国家的房地产的调控政策“稳地价、稳房价、稳预期”，所以他们才能够取得这么好的成绩。他们的土地很便宜，楼价也很便宜。我们看到恒大一直不断的在打折，七八折这样子来促销，所以他们的利润的确不是靠房价高取胜的。

那么，他们获得土地这么低价的经验，是在于他们用并购来取代土地招拍挂。他们不到土地市场去拿地，不去争地王，而是通过并购的方式。并购的方式可能有同业的并购，有跨行业的并购。其实，可以早期先在工业用地的情况下，估计恒大可能是在工业用地的情况下就获得土地，然后等到政府希望来发展住宅的时候，他们就顺理成章的就把它改为住宅用地，这样子成本也不高。

第三点，是他们只做刚需产品。刚才说他们的刚需产品占了70%。有数据显示他们的刚需产品，比如说140方的以下占到是所有产品的96%以上，120方以下的占的所有产品的75%以上。他们还有一个是有70%左右的土地和产品开发都是在一二线城市的，三线城市有30%的布局，四线城市他们基本上不进入了。三线城市也是进入人口是净流入的这些城市，三线城市有很多是人口净流出的，而他们只进入人口净流入的城市，这也是一个非常好的选择。

在谈到年度任务这方面，夏总裁也提到，虽然他们现在销售额年度的目标是6000亿，上半年完成的是2818亿，大概占到40%多，，但他们现在手中还有大量的可售资源，有8000亿左右，预计到下半年可以取得销售的货量。只要销售其中的40%就可以完成年度的任务，所以他认为完成年度目标是没有问题的。

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