韩世同：破发！中梁地产为何港股上市跌跌不休？

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楼市日日谈

2019年9月8日（第131期）

话题概要

约两个月前的7月16日，中梁控股正式登陆港交所，并且较为聪明的选择了偏保守策略，将发行价定位5.55港元，募资净额27.73亿港元。发行定价高出价格区间下限的7%，为投资者留下后期获利空间。上市首日，涨幅甚至超过10%。当日收盘，中梁控股报5.95港元/股，涨幅7.21%。上市第二日，涨幅8.24%，报收6.44港元/股。随后多家媒体大肆报道中梁控股打破破发魔咒。然而真实情况是，第三日，中梁控股便开始了跌跌不休的日子。即便海通国际在研报中给予中梁控股“买入”评级，目标价为9.70港元，依旧没有止住下跌趋势。

楼市观察家韩世同

近日，凤凰网房产就中梁地产破发的问题采访我。我对中梁地产并不是很了解，因此在网上查找了几篇文章，正面负面都有：手机凤凰网2017年7月的文章题目是《半年销售首破350亿"黑马" 中梁地产如何大逆袭》，腾讯新闻2018年6月的文章题目是《中梁地产要当第二碧桂园？三天拿一地的激进财技会遭资金反噬？》，全球财说2019年8月9日的《中梁控股破发！过度依赖信托融资，危机还在后头》，以及观点地产的《首八月859亿达标66% 中梁持续发力布局二线城市》。
看完这几篇文章对中梁地产为何能成为“黑马”，又为何会破发应该会有个大致的了解。发源于浙江温州的中梁地产前几年借路三四线布局实现弯道超车，仅用三年实现了百亿房企向千亿房企的跨越，今年7月16日登陆港交所，不到两个月，股价一路下跌，上市半个月就破发，今天收盘价依然是下跌到5.1港元，比上市时的5.55港元下跌了8.11%。以下是凤凰网房产采访提纲和我的回答: 1. 中梁地产上市两日后股价一路下跌，上市半个月便破发。即使半年报发布后股价也并未有所回升，这能说明资本市场目前不看好中梁地产的发展吗？韩世同：我觉得中梁地产的这个破发可能是在情理之中预料之外，就是不在预期之中，那么这个显然就是资本市场并不认同。这与中梁的发展模式和目前整体的房地产的形势和未来前景，可能都有一定的关系。中梁地产这几年过度的快速扩张，过度的布局三四线城市，那么显然这种快速扩张的做法是难以持续。在经济的某一个阶段可能是很有效的，但是在经济某些阶段则未必是适合的。这方面碧桂园、恒大他们也是得益于2016年以来到2018年为止的三四线城市去库存和棚改带来的市场红利形成的这波行情。其实，在这一波行情之前，其实三四线城市的地产已经是库存剧增。那么在这波行情之后，其实大多数的房企都已经放弃三四线城市，重归一二线城市。即便是恒大、碧桂园对三四线也是选择性的进入。

中梁地产董事长杨剑

2. 有“小碧桂园”之称的中梁自2016-2019年，三年的时间从百亿房企跨入千亿队伍，得益于其高周转模式。然而，2016年-2018年，中梁未偿还借款总额分别为202.27亿、244.76亿及270.05亿。其中，相当一部分都将于2019年到期，大部分利率都在9%以上，最高利率的为13.9%。如此高的融资成本是否也有高风险？加上政府近几个月收紧房产信托的政策，是不是会收紧中梁的融资渠道？韩世同：中梁地产如果是反其道而行之的话，其实还是有很大风险的。再加上现在他们依靠的融资渠道利息也偏高，这样来规模化发展，难度和风险也很大。本来还希望通过上市IPO在股市上去融资，看起来这一次时机也不是太理想。因此，他们的这种扩张快速扩张模式，恐怕目前遭遇到瓶颈，如果不做及时的战略调整的话，恐怕就是难以持续的。特别是目前政府收紧房地产的信贷和发债规模，这对中梁地产也是不能例外的。3. 招股书显示，中梁控股的主营收入来源于物业销售，占营收比重高达98.8%，在业务结构上来看会不会略显单一？韩世同：他们中梁地产这个物业销售实际上就是卖楼，占这么大的比重，对于这种快速周转型的企业而言，这也是不足为奇的，并不奇怪。但是这种的方式刚才已经讲到，如果是不可持续的发展的话，就是市场现在发生变化了，快速周转模式很多企业都要转型。以三四线城市为重点的发展模式也恐怕要改变，要重新回归一二线城市，那么这些方面如果中梁还没有做相应的调整的话，其实也是很难发展下去的。但据观点地产报道《首八月859亿达标66% 中梁持续发力布局二线城市》，说明中梁今年的业绩还是不错的，而且也开始调整战略方向，布局二线城市。但这个时候要中梁地产还要去做多元化发展的话，恐怕这个风险更大，因为他们的资金压力恐怕还是负担很重的。目前他们马上要改变营业收入比较单一的这种业务结构既不现实也不可能。4. 中梁内部奉行的阿米巴模式对于房企来说是一个合理的运行机制吗？您如何看待网络上流传的“要么交业绩要么交尸体”的口号以及中梁招聘“不要美女”这件事？韩世同：中梁地产是基于阿米巴模式来扩张和发展其实也是无可厚非，只要适合就没有好坏优劣之分。但是他们这种跟投机制在经济上行时，房地产稳赚不赔的情况下是比较有效的。即用这个阿米巴模式来做企业快速扩张，我觉得是可行的。但是，整体的经济和市场下行情况下，楼市就不一定稳赚不赔了。在这样的发展前提下，这种模式可能就要适当的调整，应该采取相对稳健的发展模式可能会比较好一些。“要么交业绩，要么交尸体”的话，我觉得这种破釜沉舟的做法，并不是一个企业长期发展经营的良好策略。赌性很强、投机色彩也比较浓，所以我觉得企业还是要稳健持续地发展，及时调整发展战略还是非常必要的，如果不调整的话我觉得就容易出问题。例如最近上市，现在似乎并不是一个上市的好时机，其实可能不上市或迟一些上市可能更好一些。

本文封面及正文图片来源于网络

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