韩世同:收紧!房贷会否回到半年前?

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楼市日日谈

2019年9月4日（第127期）

话题概要

9月2日，据第一财经消息，目前银行对开发贷和个人贷款统一纳入总额控制。

也就是说，开发贷+个人贷款，共有一个贷款池，一起接受总量管理，一起制定总量阈值。银行人士甚至悲观的表示，未来银行开发贷原则上要控制在6个月前，也就是2019年3月底的水平。

楼市观察家韩世同题

昨天，叶檀楼市的公众号发表了一篇原创吕韬的文章，题目是《打回原形！楼市 即将“倒退”6个月！》。这篇文章主要提到“9月2日，据第一财经消息，目前银行对开发贷和个人贷款统一纳入总额控制。”也就是说，开发贷+个人贷款，共有一个贷款池，一起接受总量管理，一起制定总量阈值。对银行来说，如果给房地产企业分配了过多的开发贷贷款，那涉房贷款总量不变的情况下，就要从个人房贷来压缩。

这也是我们看到之前传得沸沸扬扬关于合肥二手房贷有十多家银行停贷的主要原因，应该是合肥的开发贷发放过大，需要通过对二手房贷暂停来进行控制。据说合肥18家银行中有14家都已经停止了二手房贷款。目前市场的主力其实是换房一族，这部分属于改善型的买家，很多必须是卖了旧房才能够买新房。如果是二手房停止贷款的话，二手房卖不出去一手房也会受到影响。所以合肥过量的给开发商贷款，结果导致到二手房个贷的暂停，实际上对整体楼市的影响都会非常大。

叶檀楼市这篇文章，还探讨了“下一个合肥会是谁？”的问题，认为是会从8月8日银保监会发布决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查中产生。这32个城市通过这项专项检查，恐怕也是主要检查这32城在总量控制方面，就是开发贷加房贷是否超过了控制的总额。

至于总额是用什么标准来确定，文章里没有特别的提到信息的来源，只是说“银行人士悲观的表示”，未来银行开发贷原则上要控制在六个月前，就是半年之前，也就是2019年3月底的水平。2019年6月底的房地产开发贷余额是11.04万亿，而2019年3月底房地产开发贷余额为10.85万亿。也就是说，要从11.04万亿控制到10.85万亿，意味着银行不仅不能继续增发房贷，反而得往回收2000亿左右。这对房企而言，恐怕是一个利空的信息。

我觉得上半年的整体资金的确是过度宽松，3月底的开发贷余额10.85万亿，甚至在不断收紧的情况下到6月底还是有增没减达到11.04万亿。实际上说明了，上半年的房企并不是特别积极促销，反而是由于信贷比较宽松，他们几乎都是可以靠融资来度日，只要能借到钱，就大胆的发债或者是贷款，尽量能多贷就多贷。在销售回款方面，相对而言就不是抓得太紧了。但事实上，所有的资金只要是融来的钱，包括股权融资、包括债务融资，所有的资金的回笼的渠道只有一个就是销售，销售才是正回收，其他的融资必然会构成负债。即便是股权融资，如果要是赚不到钱，如果要是销售不出去，股东的权益也是得不到保障。

目前，房企的资金来源来看，销售占比是最大的，达到42%；自筹的资金还有28%；国内贷款银行贷款只有12%左右；还有一部分是属于各项应付款项，其中有一些是属于定金、按揭等等方面的预收款。如果进一步收紧开发贷和个人房贷，房地产就必然要通过销售来回笼资金，这几乎是唯一的选择。以价换量将是今年后四个月主要的基调或者是旋律。因为大家都通过销售来回款，必然会形成以价换量的趋势。

这也有可能会逐渐演变成价格战，后4月出现降价潮、退房潮、断供潮这些可能性都是存在的。无论是开发企业、无论是银行、无论是政府，都应该提前做好积极的应对。如果我们再度面临去年底四季度出现的楼市整体回落的趋势和现象的话，我们需要采取哪些应对的措施和手段，我觉得做好应对的这个预案是非常重要。

今年初，尽管央行没有承认有大规模的信贷放宽，但事实上，的的确确是有放宽的。因为，我看到有资料显示，今年一季度的信贷规模达到了5.81万亿，社会融资规模达到了8.18万亿（参见《2019年房价涨7.6%？恐没那么简单》原创： 丁建刚 5月24日）。这说明今年一季度的时候，资金已经是极度的宽松，后来才有了4.19和7.30的中央的“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的决定。如果今年再度出现去年四季度这样的情形的话，又不能够大规模放水来救市，那还可以采取什么样的措施和手段来稳地价、稳房价、稳预期呢？

要做到楼市的“三稳”，恐怕目前还的确是缺乏更好的一些措施和手段。过去都是依赖资金大规模的放水，就是今年初去年底也不例外。在未来的几个月，我们应该用什么样的手段来应对楼市的回落呢？这还是要让开发商采取一些积极的措施，使得楼市能够在市场购销两旺的情形下做到不出现大的上下变化，采取积极促销的同时也不要出现大规模的降价抛售等等的情形，这才是上策。但是，这又谈何容易呢？

本文封面及正文图片来源于网络

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