韩世同：降息？房贷利率不降反升！

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楼市日日谈

2019年9月14日（第137期）

话题概要

近两三个月，各地不时有房贷利率上调的新闻报道。从机构监测的数据来看，也确实如此。融360大数据研究院近期发布《2019年8月中国房贷市场报告》，报告显示，8月全国首套房贷款平均利率为5.47%，环比上涨了3BP；二套房贷款平均利率为5.78%，环比上涨2BP。两者均高于央妈新规的房贷利率下限。

楼市观察家韩世同

昨天是中秋，但是我看到媒体关注的话题不仅仅是中秋赏月，更多的是关注房贷利率的话题。有研究机构发布报告称，八月份全国的房贷平均利率上涨了，无论是首套房还是二套房，房贷利率都是呈现上涨的趋势，引起了媒体的广泛关注。

我看广州日报就写了两篇文章，一篇的题目是《八月广州首套房贷平均利率上涨——机构称短期内难以回调》，还有一篇是《多地明确房贷利率浮动下限，平稳“换锚”中各方准备如何？》。新快报也有一篇凤凰网房产转载的文章，内容大致相同。上海也有两篇报道，一个是今日房产的报道《首套房贷利率竟上浮了！》，这里指的不是上海，而是指的是北京。还有每日昱言的一篇报导，也是提到《国庆后实施新政，北京首套房贷利率不得低于5.4%》。
我觉得凤凰网房产的报道最详细，题目是《房贷利率又涨了，17城买房成本增加》，还有一篇文章就是中原首席分析师张大伟的，题目是《10月8日北京首套房贷利率“5.4”真相VS降息》。
我们分头谈一下。
我们看到这两个信息都是大家很关注的，一个就是国庆后实施新政，北京首套房贷利率不得低于5.4%，这个信息引起极大的关注；还有一个是融360大数据研究院发布了《2019年8月中国房贷市场报告》，报告显示，8月全国首套房贷款平均利率为5.47%，；二套房贷款平均利率为5.78%，两者均高于央妈新规的房贷利率下限。首套房房贷利率方面，广州、苏州、无锡、沈阳、长沙、昆明、佛山、成都、杭州、南昌、昆明、南宁、济南等17城均有不同程度的上涨。
而张大伟提供的新闻来源很简单：

这是关于北京地区新的个人房贷定价基准为首套商业性个人住房房贷不得低于相应期限的LPR 4.85再加55基点，因此北京首套房个人住房的利率下限是5.4%，而二套房是4.85+105基点为5.9%，这与当前主要中资银行信发放的个人住房贷款利率水平是基本一致的。但是显然这是在央行公布的这个下限4.85%上加了55个基点和105个基点。

其实，我们看张大伟先生他是列了一个关于新政最新LPR定价基准加点形成的这样一个机制，其实现在央行确定首套房不低于4.85%，二套房是要必须最低需要加60个基点。但是这并不是最终的利率，这是央行的口径。然后，省级的银行还要制定本地的这个加点机制，就是北京这次制定的首套房利率还有加55个基点，二套房要加105个基点；到银行机构可能还可以往上加点，但不能低于省行定的下限。
也就是说，虽然整体的利率是有下调的，LPR是下调了，但是房贷利率是通过加点的方式，让它保持平稳不变，既不升也不降。当初推出这个利率新型机制LPR的时候，央行就已经多次明确表示和强调，住房贷款的利率是不会变化的，是要保持平稳了。可能在大家看起来确实整体银行利率是下降了，但是房贷利率并没有下降，其实不降就等于是升了。事实上，我们看到有些地方房贷利率原来还没有那么高，现在整体的平均利率是有上浮的。
而且，银行还是可以再加点的，根据个人的情况确定是否加点。应该是不能低于省级银行设定的下限。所以，期盼通过降息给这房地产带来成交回升这样的期待恐怕就会落空。相信这个政策会促使开发商更加积极地促销以价换量来回笼资金，就是想指望利率下调来促进成交的打算恐怕要落空了，所以必须要通过以价换量方式来积极促销；购房者其实在短期内不能够指望这个降息会导致房贷利率下调，在购房时也要维持原来的供楼预算。因为，央行十分明确房贷利率需要保持平稳，以维持稳预期稳房价这一当前的调控目标。

本文封面及正文图片来源于网络

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