韩世同：暴跌？现在还真没有！谈谈楼市回落的三步曲！

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楼市日日谈

2019年9月13日（第136期）

话题概要

中原首席分析师张大伟撰文表示，这几天各种房地产恐慌新闻频繁出现，什么开发商房价打骨折了、银行断贷了，一半城市房子亏钱了，说得好像房地产市场价格已经暴跌了，开发商死去活来了。

就伟哥的观察和各地市场的调研，这些现象都是夸张的，房地产市场的确在调整，2019年小阳春后，最近几个月信贷有所收紧，市场开始回调，包括北京的价格都有下调。但这些所谓的“暴跌”基本都是文字游戏！所谓的开发贷停止之类的也都是谣言。

楼市观察家韩世同

最近房企降价促销的报道接连不断。张大伟先生昨天发了一篇文章，标题是《判断2019年房价有没有真“暴跌”的12大标准！》，伟哥就楼市是否“暴跌”提出了一系列的看法。此外，房地产导刊也发布了一篇文章，标题为《房企降价促销，每平米最高降近万元！捡便宜的机会来了？》；还有一篇文章是广州楼市情报发的，标题是《狂降8千/㎡！广州房价终于大跳水！月薪3千买房不是梦？》。

“房价下降”和“房价暴跌”是不是一回事？我觉得这两者还是有很大程度上的差异。最近1-2个月，广州其实一直都在说房价降价的事情，包括二手的房价也呈现回落的趋势。

去年11月天河房价78966元/㎡今年7月71505元/㎡

广州楼市一手楼盘近期的确有一些盘在降价促销。我们看到，今年以来恒大的盘一直在全国性地打七八折降价促销。但市场整体并没有进入全面的降价促销，对比去年四季度全面的降价促销手段，像零首付、低首付、送车位、送汽车，各种打折，各种促销手段，目前楼市并不是特别多。

目前，一些有先知先觉的企业，就是在降价促销，而且他们往往都采取比较大的降幅来快速降价促销出货。效果应该还是非常好的，因为市场率先采取降价策略，尤其是比较大幅度的降价策略其实是会在市场上引起强烈关注，有效的购房需求很容易被吸引到率先降价促销的楼盘去，但这时显然还没有构成市场全面的降价。而即使市场出现全面降价促销的情形，也未必马上就构成楼市全面暴跌或者崩盘。这里面，还是应该分别看待。

我们先来看看，伟哥讲的楼市“暴跌”的12大标准是什么？第一，售楼处被砸；第二，收房纠纷频繁出现；第三，房地产企业出现倒闭；第四，国企开发商不拿地，这点也要特别注意，只是民企开发商不拿地还不算；第五，二手房买房毁约弃购，出现断供；第六，中介门店关门潮；第七，首套房按揭贷款利率持续上行；第八，房贷放款周期超过3个月；第九，房地产企业转型；第十，上市房企降低销售目标；第十一，房地产上下游行业哀鸿遍野；第十二，看统计局官方公布的70大城市二手房数据。

我的判断标准跟伟哥不太一样，我的判断的标准是，市场进入降价应该分三步曲。

第一步就是有楼盘跳水降价，即是大幅降价。这会造成摇号、买家一涌而上的现象，因为其它的楼盘没降，而这个盘是跳水式降价，降价幅度至少在10%以上，甚至20%-30%，必然会吸引眼球，吸引有效的购房需求。就像囚徒困境当中率先告密的效应一样，得到先发制人的好处；我也喜欢用河堤效应来做比喻，就是当河里的水流有限时，谁先挖沟，谁挖的沟比较深，河堤里的水就会流到他这个沟里来。也就是说，第一阶段的特征是个盘大幅度降价引发摇号，这个阶段的特点是求大于供。

第二阶段是购销两旺。为什么会购销两旺？因为开发商大规模的、全面的降价促销，这个时候花招不断，各种各样的花招，送车、送面积、送车位、零首付、低首付等等，大幅的降价促销加上各种各样的花招，这个时候如果不降价促销就几乎卖不动。第二阶段是买卖双方势均力敌，是供和求都比较均等的阶段，所以很容易呈现购销两旺的局面。用河堤效应来看，就是大家都在挖沟了，也都还有水流到沟里。第二阶段的局面虽然非常好，可是通常都好景不长。因为房价非常高的时候，有效的购房需求很容易被消化或者被满足，如果降价潮持续不断，如果央行不救市，它必然会进入房价回落的第三个阶段，也就是第三步曲，就是房价持续回落，越降越没人买的阶段。

第三阶段其实是恶性竞争，房价不断的下降，打价格战，争相降价，今天买了，明天还降。我们刚才讲到，价位高的时候，有效需求比较容易被满足，或者有效需求本来就不足，又有很大部分已被满足；而对于无效的购房需求而言，一方面房价还没跌到他们能够买得起的位置，另一方面买家受买涨不买跌的心态影响，就是觉得今天买了明天就跌，觉得太亏了，觉得要等等。这样一等，就会出现观望期，买家不买、卖家竞相降价，就会出现断崖式下跌的趋势。也就是河堤里的水位不够了，只好不断深挖，搞不好就塴堤了。

任志强曾经说过，房价一降就像买白菜一样抢着去买，这不叫拐点，降价降到没人买，才叫楼市拐点。我当时就指出，房价一降就买其实就是拐点了，但是房价降到没人买，其实就已经不是拐点了，而是崩盘了。所以，一旦出现第三阶段，这种情势的确是比较危险的，这个时候再出手来救市，或者防止房地产大幅崩溃，其实就是比较困难了。

我们看2008年也好，2014、2015年也好，还有就是今年的年初也好，的确是因为救市比较及时，没有让市场进入第三阶段。2008年的时候应该是已经进入了第三阶段，当时房价已经出现大幅回落，就是崩盘的前兆已经呈现，所以2008年有4万亿救市。其实当时就是让它崩下来，问题也不大，只是一个小周期。

那2014、2015年，特别是2014年年底，央行就开始救市，那个时候楼市是行将进入大幅全面降价的初始的阶段。而且由于后来的造股市和救股市，采取过度的降息降准，导致后来楼市全面的、大幅的上扬，使我们面临今天这种只要不救市房价就要回落的局面和境地。今年一季度应该是因为金融大规模宽松，才出现了楼市的“小阳春”，而现在只要信贷规模不宽松，实际上楼市就会回落，因为有效需求不充裕，如果投资性购房入市的话，市场是难以支撑这么高位的房价的。

现在其实也已经开始救市了，只不过不是救楼市，而是救整体的实体经济的市。但楼市其实也是实体经济的其中一部分，当其它实体经济吸纳不了这些资金，它还是会转到楼市里来。目前这个状况，我觉得还是会即将进入购销两旺的局面，但会不会再度进入到第三步曲，就是楼市暴跌的阶段？我觉得这要取决于宏观、中观和微观的经济的形势，特别是取决于我们的心态、政策和信贷规模的变化。

其实每次房价回落都是因为信贷规模收紧，每次房价的回升都是因为信贷规模放松，几乎是必然的。现在楼价还没有全面回落，信贷规模已经开始放松了，那么后面会出现什么样的变化？这个有必要紧密观察，但是显然像大伟兄讲的那种“暴跌”目前肯定是还没出现。我觉得如果我们采取的措施不得当，一旦让“暴跌”出现那就非同小可了，这跟2008年和2014、2015年完全不可同日而语。

这个时候必须要适时地打响楼市保卫战，适时地捍卫房价。这是必不可免的，除非能可控地让房价平稳的回落，如果不能做到，恐怕就必须要严防死守，房价如果一旦崩溃，其实是势不可阻的，因为高差太大了，引发系统性风险的可能性极大，所以不得不防。

本文封面及正文图片来源于网络

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