韩世同:质疑!新力新塘项目疑点重重，难道语文数学都是体育老师教的? !

点击【心湾睿智】关注

楼市日日谈

2019年9月11日（第134期）

话题概要

最近，位于广州增城一项投资额高达196亿的旧改，有了新的动态。

早于去年6月，广州荣和房地产有限公司曾拟投资196亿元于增城区新塘新墩南安村，打造占地面积约23.85万平方米的项目。

而近日有报道称，最新的工商信息显示，荣和房地产的法人股东发生变更，即最大出资人变为新力海石房地产开发（广州）有限公司（持股95%），其背后为新力地产集团有限公司。也就是说，股权变更后，新力地产将接手该项目，并成为最主要的参与者。

楼市观察家韩世同

这两天，有关新力地产“新塘196亿投资的项目”的报道也是非常多的。我知道到这消息是因为观点地产就这一信息采访了我。他们是认为这是一个旧改项目，但我看其他的报道，并不是特别的强调是一个旧改的项目，只是几乎是所有的报道都是如出一辙。

这个项目原来是广州荣和房地产有限公司的，然后通过股权变更，现在大股东的是新力地产。这些报道还提到，去年的环保环评的一个公示，里面提到这个项目投资总额是196亿，占地面积约23.85万平方米，不计算容积率建筑总面积为34.35万平方米。

在百度检索一下，“196亿元新力”就可以搜出很多有关的报道，主要的标题是《196亿新塘再添巨无霸项目，新力携悦系豪宅走进增城》，这应该是新力地产对新塘项目做的市场推广的结果。但有些内容是不完整或不准确的，完全经不起推敲。

观念地产就这个话题采访了我，我也专门研究了一下这些的报道。这些报道都是先指出这一块地是今年6月增城区政府发布了一块闲置土地的信息，用地单位还是广州荣和房地产有限公司。7月11号新力房地产开发广州有限公司加入了荣合的地产项目。紧接着九个自然规划局公示的信息，8月16号连续公布九个相关的规划许可。（以下三图是这6、7、8月的三部曲）

这些信息披露特别强调的196亿，而占地面积仅仅只有23.86万平方米，这是我最早知道这个项目时产生的疑点，而且并不是规划信息披露的，而是由环评公示说原来是荣合地产的时候就是投资196亿元的手笔，要打造占地面积约23.85万平的巨无霸。我也找了一下，7月份有一篇报道，番禺200亿的一个大型旧改项目，被方圆和升龙地产联合拿下，改造面积接近197万平方米。

现在的23.85万平，我看到也有些报道说整个项目不计容积率建筑总面积为34.35万平方米，绿地率30%，还特别强调都是由43栋33层和6栋34层的高层洋房组成，总户数6308户，居住人口超2万人；并将配建小学、幼儿园、社区卫生服务站、文化活动室、健身设施、肉菜市场、公交首末站以及泳池、老年之家等公共设施。其商业主要为底层商铺，面积约5554平方米，不会设KTV、电影院、购物商场等娱乐设施配套。

我觉得最值一提还是196亿投资，为什么说有点儿不太对?占地23.85万平方米，而有些报道中的一张图片显示的是总建筑用地约100平方米的项目，商业配套是2万平方米。我觉得，首先这些报道本身披露的信息都不一致，占地面积这么小，建筑面积也这么少，才34万平方米。可能他们认为很大，实际上相对于196亿而言，这两个数都是非常小的。按占地面积算每平方米将近投资要8.2万元，按照不计容积率的建筑面积34万多方，每平方米也是要投资5.7万元，这个投资就摊分下来。不计容积率也是创新的，一般的项目怎么可能不计容积率呢？这个占地面积和建筑面积肯定承载不了这么大的投资金额，显然这中间是有误的。

另外，我是觉得观点地产的这篇报道还是比较详细的，也做了不少功课，标题是《新力珠三角借力 赴港IPO途中入局羊城百亿旧改》，这篇文中里面也表达了我关于投资总额、占地面积和建筑面积问题的疑虑。但是，观点地产是跟我说新力做的项目是旧改，我查了一下他们的发布的信息，似乎并不是特别强调这是旧改项目，因为旧改项目可能还会涉及到很多的内容，比如说补偿方案、回迁等等。

但是，我看来现在大量的信息披露的报道中间并没有提到这一点，只是强调原来是被定为闲置土地，通过变换之后，然后出了很多规划许可。为什么要这样出规划许可，然后还要先把它定义为闲置土地？这些都令人费解，不是太清楚其目的。商业面积也不一致，5000多平方米的商业面积显然是不对的，两万多方商业配套这个又是如何？我们看不到一个项目的全貌。

我也希望好事者能够深挖一下，去看看新力的这个项目的来龙去脉，他的土地到底是属于旧改，还是早期的产业园、产业用地然后转换出来，重新开发，还是怎么样？这也不是太清楚，这是一方面。还有一方面，整体项目的全貌，到底是不是旧改，如果是旧改的话，应该拿出完整的旧改方案和全面的状况。

我也看到新力可以称作是行业的一匹“黑马”，从成立到现在9年的时间内，尤其是近几年进行大规模的扩张，凭借强劲的增长势头，后来居上。2010年新力于江西南昌起步，随后扎根江西，直到2017年将总部搬到上海。今年5月份，新力向港交所递交的一纸招股书，据称预计于2020年初完成上市。

显然，新塘项目是应该是新力进入广州和粤港澳湾区的一个重大的战略部署。但是，他们发布的信息，我是看不到项目的完整的情况，在我看起来披露的内容是属于疑点重重的，希望他们能够把信息披露得更加完整一些，不需要去让人去猜，也不需要让人觉得好像他们的语文和数学都是体育老师教的一样，不仅数字好像是不太对，语言表达也好像不是太完整。所以，我觉得还是要把信息披露的工作做得更加规范一些，更加系统完整一些。这样，市场和行业才能够对于新力这个项目做出正确的判断和形成正确的评估评价系统。现在，实际上这些信息在我看起来就有些困扰，甚至有些感觉到蛮混乱。

本文封面及正文图片来源于网络

往期回顾

第130期：真的降准了！对房地产是利空还是利好？对经济是治标还是治本？

点击下方“楼市日日谈”查看更多

楼市日日谈“韩世同”专栏介绍

为更好地把握房地产资讯，以更专业的视觉观察行业。自2019年5月1日起心湾睿智特别邀请著名房地产专家韩世同推出“楼市日日谈”。栏目每天解读1个行业热点，与经纪人共同探讨行业现象，敬请关注。

1、本栏目每天通过公众号发布。

2、欢迎各界朋友参与栏目话题，向韩博士提问，您可将问题编辑短信发送至：13710016012或在心湾睿智微信号留言。

3、栏目为原创内容，欢迎转载和载发，转载请注明出处。

4、媒体合作：13710016012，Annie。

塑造房地产中介行业

职业化和专业化

长按扫码关注我们