韩世同:闽系房企在大湾区发展布局的访谈

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楼市日日谈

2019年9月12日（第135期）

话题概要

新京报今年5月29日报道：5月29日晚间，阳光城集团股份有限公司发布公告称，拟与佳兆业集团控股有限公司签署在粤港澳大湾区的战略合作框架协议。

公告称，鉴于佳兆业及其关联方在粤港澳大湾区及其周边区域深耕多年，具有良好的当地口碑及相关资源，阳光城与佳兆业将共同成立项目公司，拟积极推进在粤港澳大湾区及周边区域房地产开发领域范围内的合作。阳光城和佳兆业拟按照同等比例对项目进行投入，其中，阳光城的总投入金额不超过45亿元。对于合作内容，公告称，阳光城和佳兆业将共同出资新设立或增资项目公司，在粤港澳大湾区及周边区域内获取优质项目，并共同进行开发建设，双方承担股东责任和义务，享有股东权利和权益。

就合作机制，合作双方将建立战略合作协调推进小组，具体负责战略合作日常工作，共同制定推进计划和阶段性目标，建立常态化工作机制，推进战略合作协议实施。

公告称，阳光城与佳兆业本着优势互补、机会共享、资源共用、互利共赢的目的，共同获取优质项目、合作开发。此举将有助于阳光城在粤港澳大湾区及其周边区域的深耕，补充优质土地资源。

楼市观察家韩世同

关于闽系房企在大湾区的发展布局的访谈

中国经营报两天前就闽系房企布局大湾区的话题采访我，发给我一组采访提纲，缘由是与几个月前阳光城与佳兆业签订合作开发协议有关，于是我找出了当时的报道。以下是中国经营报与我访谈的内容：

1、现在大湾区各个城市存在发展不平衡的问题，而房企的布局也受到很大的影响，跟炙手可热的深圳、东莞、广州等地相比，肇庆、惠州等城市对房企而言吸引力稍弱，纵观整个大湾区，您认为在哪几个城市布局优势更明显？为什么？

韩世同：粤港澳湾区实际上就是原来的珠三角的九个城市。从传统意义上来划分，分成三个组团，珠中江、广佛肇、深莞惠。但其实整个广东，或者珠三角地区，没有二线城市，只有一线城市。广州、深圳算是一线城市，所以广州、深圳是大湾区内最强势、最核心的城市。

像这粤港澳湾大湾区的大规划，四个中心城市,其实这个广深占了两个。除了这两大城市之外，靠近这两大城市的城市肯定发展势头会比较好，例如深莞惠的莞惠，都是不错的，因为都挨着深圳。还有广佛肇，尤其是东莞，在广州和深圳之间，具有很强的地理优势和区位优势。

2、请问您认为应该如何平衡整个大湾区房企的布局和发展？

韩世同：我觉得大湾区布局，从房企的角度来讲的,没有什么平不平衡的，关键是在于获取土地的资源成本的高低。如果成本太高，我觉得都不太合适。尤其是外来的过江龙。他们要想立足的话，还是要选择一个对的时机，比如说像目前很多城市的土地都是底价成交，这个时候。进场就比较容易。当别人都没有资金,别人都没有钱举牌的时候进入时机就比较好。

因此要看清楚大湾区哪些区域的地价是比较低和房价比是比较合适的，取得的土地是否有开发空间。另外，把“宝”都压在一个城市也是可以的。还有，我认为最好还是像恒大那种提前布局。政府可能会把一些产业用地转化为城市建设发展用地的。在这之前拿地的话成本会相对低很多。

所以像恒大在全国的土地只有1600多的平均楼面地价是非常低的。即便在深圳，恒大也储存了很多土地，也都是通过这种前期的项目收购，尤其是产业项目的收购，等到未来政府希望把这些项目用地转为商业用地的时就可以顺理成章的转化成商业开发的项目。这种做法,我觉得比较好，但是要求企业要有前瞻性,还要有雄厚的资金实力,否则也是压不起的。

3、此前阳光城跟佳兆业合作成立项目公司，合作开发深圳市房地产项目。与本地老牌房企合作，对刚进入大湾区的企业来说有什么好处？在双方合作过程中，需要注意哪些问题？

韩世同：阳光城跟佳兆业来合作开发深圳的项目，我觉得是一个非常好的尝试，也是一种探索。佳兆业可以说是旧改专家，深耕深圳也很多年了,也运作了很多城市更新项目。深圳现在靠土地收储、招拍挂的方式，已经难以持续发展了,接下来主要是“三旧”改造为主，但是外来房企如阳光城要想介入到三旧改造中，还是水太深。主要是不熟门不熟路,显然是跟“旧改专家”或者叫有“城市更新专家”之称的佳兆业来合作更好。形成互补的的格局和优势。当然，这种合作的话主要是双方能够都能够取长补短，才有合作的这个前提和条件，否则也很难形成这样的合作关系。这也是闽系与粤系房企之间的合作，也是“过江龙”与“地头蛇”之间的合作，可以说是开启了企业竞合的新篇章。

这旧改方面其实华润也是相当有实力的，他们在深圳大冲村投资了300到500亿的规模来改造，也取得了非常好的成果。这是旧城改造的一个非常成功的典型案例。所以，外来房企要在城市更新项目中分一杯羹，势必要跟本地比较有实力的开发商合作才是一条捷径。

4、现在房地产市场基本形成前十名的龙头企业占领大部分市场份额的格局，未来的房地产市场在强强联合之下，是否会形成进一步的垄断？这种“垄断”对市场来说，有何利弊？

韩世同：目前还是前30强的房企占据了大部分的市场份额，基本都是千亿以上的房企。这种马太效应愈演愈烈，还有持续下去的趋势。这种情形跟香港非常相像,香港其实到最后只剩下几大家族。那么，但是中国会不会也是这样还不好说。毕竟中国那么大，只剩几家开发企业可能也难以去应对所有城市的开发和建设。

另外，国家在适当的时候打破这种垄断格局还是必须的。其实，我不太主张过于垄断。现在的房地产垄断主要是土地的垄断还有商品住宅开发的垄断。这两大垄断就形成了寡头房企的这种格局，这种格局有好的一方面，也有不好的一方面。好一方面的就是他们大企业实力比较强，那么他们做的项目品质会比较好。但是既然是垄断,必然会出现垄断的地价和垄断的房价，这样会造成整个社会的高地价、高房价，步香港楼市的后尘，这个是需要警惕的。

5、目前已经在大湾区布局的房企，相比其他房企来说，拥有的优势有哪些？

韩世同：其实目前30强大多数已经在大湾区布局了。先前已经进入湾区的房企优势在于，如果大湾区得到全面提升和发展的话，他们就有先发优势，就可以享受到湾区发展的机遇和红利。后面再进来的话可能门槛更高，也很难再进入。

其中，闽系房企目前基本上都已经进入了粤港澳湾区大湾区布局,我觉得闽系近十年他们的发展风头显然盖过了粤商。早期广东的房企是领先全国的，他们就是从广州从广东到全国去开疆拓土的，粤商曾经在全国都是非常有名的。可是现在这个风头渐渐被闽系房企盖住了。这恐怕有两大原因，一是因为早期改革开放试点是在广州这个发源地，所以很多的优惠政策向广东房企倾斜，这得益于改革开放初期的红利和优势。二是在后期我们看到，这个改革开放的格局就传导到这个华东地区，闽系也在其中受益很大。因此，他们在房地产方面也比较容易获取不少的土地资源和资金资源。但粤商房企的绝对优势应该还是有的，碧万恒和中海、保利都是前10强的粤商，但他们粤商的印记和特征已经越来越不明显，人们都快忘记他们曾经都是粤商了。

6、对于闽系来说，它们在大湾区的布局，是否也需要有一定的时间适应当地环境？

韩世同：闽系房企他们敢拼敢闯敢赢的做派，恐怕也超越了近十年来粤商的表现，我觉得在目前他们在粤港澳湾区也发展得非常好，应该不会有太多的不适应，因为他们很多企业也是采取本地化的，他们请了一些原来粤企一些高管来操盘，很容易就适应广东粤港澳地区。例如阳光城的高管朱荣斌和吴建斌就是从碧桂园跳槽的，而最早这两位都是中海的高管。

7、对于部分没有在大湾区有布局的房企，您认为它们此刻进场是否是一个好时机？

韩世同：对于没有进入这个粤港澳地区的房企，我觉得目前应该是一个比较好的时机，尤其是进入广州是一个最佳的时机。因为广州近期许多的土地都流拍或者是以底价成交，那么这个时候进入这个市场来拿地，地价相对便宜。另外通过兼并,收购等方式来拿地的话，可能会更便宜。如果够眼光，够实力,像恒大这样子，通过提前收购一些产业项目，然后再通过政府改造把它发展成商业用地，这样成本会更低，而且也不违规。

追问：现在粤港澳大湾区核心地区的产业用地资源也并不是很多?深圳好像前两年在推行工改，现在也没什么动静？

韩世同：其实还是很多的,因为还是有很多开发区这些，还有制造的企业，就是传统的工业厂房，都是产业用地。在制造业企业经营的不好的时候，去收购它，把它的物业、土地跟厂房收购了，然后再返租给企业使用。实际上就控制了这些土地的开发权。当然，这种项目在深圳可能越来越少，但是在珠三角,在广州其实还有很多。因为，这里面还是有矛盾的，政府总想低价把产业用地收回来，但是产业用地的这些单位如果有背景的话，是很难低价收回的。那么最终还是有可能通过三旧改造的方式去处理和盘活。

像阳光城跟佳兆业结合就是一个很好的案例。他们之间是一个竞合的关系。其实现在在广州，靠关系也拿不到什么特别好的土地，都是招拍挂。在资金紧张，土地市场低迷的时候，拿地是比较好的。当年佳兆业进广州拿了一批地王，这个对他有很大影响。但是泰禾进深圳的时候拿一些高价地王，这个会对他未来的经营带来其他风险，资金也容易出问题。

三旧改造方面，目前闽商做的还是比较少，主要是地缘的关系。在这方面闽系房企还要多深入研究。土地市场招牌挂的拿地模式跟进入三旧改造是有很大不同的。未来除了旧村、旧厂，旧区改造恐怕也是一个必须要攻破的一个课题，闽商在这方面可以大展拳脚。

本文封面及正文图片来源于网络

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