韩世同: 海南，"停掉"房地产一年多过得还好吗?

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楼市日日谈

2019年9月19日（第142期）

话题概要

2018年3月，海南宣布：要“以壮士断腕的决心，减少对房地产的依赖”。

2018年4月，海南祭出最强调控：全域限购，五年社保，七成首付，五年限售。

2019年9月16日，海南再次发布历史性政策：全国范围内，首次明确提出，全面禁止低端制造业！且又一次对房地产行业公开喊话！

楼市观察家韩世同

今天谈一下海南最近对房地产提出新举措。9月16日，国新办举办“全面深化改革开放加快建设美好新海南”的发布会，海南省委书记刘赐贵在会上表示，海南历史上出现过三次大起大落，原因有三个方面，一是改革开放初期出现的偏差，即“汽车走私案”，这也是全国比较震动的。二是建省初期出现过“房地产泡沫”，大家都知道造成很严重的后果，留下占全国10%左右的空置商品房，紧接着也出现了金融风险，坏账十分严重，三是2010年国际旅游岛宣布建设的时候也形成房价大涨，涨幅是全国的五倍。现在海南要实现全岛建设自贸区、建设自由港，他们不希望再次出现这种大起大落。

刘书记表明，如果海南这几年不严控房地产，将会带来以下几个方面的后果，具体有五点：

第一， 房价大涨是必然趋势，不可能是稳定在今天海南的房价，房价大涨会带来地价的大涨。

第二， 这种大涨必然使一些人炒房、炒地的心态和行为更加剧烈，土地资源是有限的，是不可再生的，我们面积就那么多，如果都用在房地产，其他建设用地就减少了。所以海南今后的高质量发展和持续发展是做不到的，也会对生态造成很大的影响。

第三， 单一的产业结构不是自贸试验区和自贸港的方向。刚才晓明同志介绍了，海南50%甚至多一点的税收靠房地产，有的市县高达70%。所以不严控房地产，这种单一的产业结构无法改变。

第四， 高价位的房产很难吸引人才。大家说，这么高的房价，买不起。

第五， 对于干部队伍也很难在自贸试验区、自贸港当中得到锻炼，增长才干。过去长期以来有的地方就是靠卖地，其他产业没有什么发展，干部也得不到什么锻炼。在建设自贸试验区、自贸港的过程中，我们的干部队伍要解决本领恐慌、增长才干，去房地产也是一种锻炼。

海南在严控房地产、防止历史重演的时候，是有个循序渐进的过程。2015年，习总书记把海南确定为省域“多规合一”的改革试点，要求从规划源头上抓起；2016年，海南实行了“两个暂停”政策；2017年，对部分市县取消了GDP和固定资产投资的考核；2018年，海南实行全域限购，但对廉价房、人才房、改善性住房的建设还是推动的，对旅游房地产和商业地产还是鼓励的。实行这些政策，给海南带来了巨大的影响。

刚刚的这些内容是房地产导刊前天报道的，题目是《重磅表态！海南省委书记回应“房地产”问题》。昨天叶檀财经有一篇报道，标题是《史上最强音！“停掉”房地产之后！全面禁止！》。文中特别谈到2018年3月以来，海南实施了多项限制房地产发展的一些政策。9月16号，又再次发布历史性政策，在全国范围内首次明确提出要全面禁止低端制造业，建立产业准入负面清单制度。房地产行业榜上有名，比如房地产开发经营的产权式酒店、生态保护红线区内建设商品房等等，都在负面清单之中。 

9月16日新闻发布会上，海南省委书记还公布前8个月海南的楼市数据，今年1-8月份，海南的房地产销售面积降低52%，房地产销售额降低50%，面积、销售跌幅均过半，实打实的可以称之为腰斩。另外，据海南省的统计数据显示，房地产投资方面，前7个月开发投资也大跌31.1%。所以海南的房地产调控，可以说毫不含糊，不惜伤筋动骨也要来真的。

海南以往的这些年，对房地产依赖过度，房地产的税收大多数是50%以上，甚至有的高达70%。现在海南却采取这么大力度地限制房地产发展，结果也导致海南的财政收入前七个月同比增速为负的6.8%，确实这也是一个大幅度的下降。

这次海南的领导为什么还有那么大的信心呢？具体是有以下这三方面因素：

一是房地产旧动能的影响确实在衰减，它带来的影响，2018年的是-1.8%，到2019年上半年是-0.6%。据海南省统计局分析，2020年负面影响可能就基本可以消除。

二是海南经济的新动能，孕育之快，发展之快，超出所有人的想象。进入2019年，外资方面和进出口方面势头猛增。2019年上半年，海南省的外贸进出口高达455.6亿，同比增长了45.6%，增速排名全国首位。这个是在进出口增速方面，尤其是在东盟方面的贸易，海南也是发展得非常快。

三是利用外资方面，2019年1-8月新设外资企业增长189.2%，实际利用外资增长565.5%，可以说是井喷式的增长。有一张图是海南大举引进外资之后，异军突起，主要是海南拥有了自由贸易港的身份，在吸引外资方面，可以独步全国甚至全球，主要是源于制度的创新。

所以，海南还是有资格和条件进行“不依赖房地产”的制度创新和变革，我觉得这个尝试，还是非常有意义的。叶檀财经的这篇文章也特别提到，深圳和雄安这两个区域，也是在做制度创新的试验和探索。我觉得这的确是十分必要的，只有摆脱长期对房地产依赖这种的局面，目前进退两难的困境才会得到彻底的扭转和改变。否则，“一业独大，百业萧条”的这种格局，短期内是很难彻底扭转和改变的。

本文封面及正文图片来源于网络

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