韩世同:2019香港资本圆桌会议争论汇率破7的影响

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楼市日日谈

2019年9月30日（第153期）

话题概要

9月24日，2019香港资本圆桌在深圳举办，邀请房地产企业、金融机构及地产精英齐聚花样年福年广场，共议“汇率与境外债券融资”。

本次资本圆桌闭门会议，与会嘉宾重点讨论人民币汇率波动下，房地产境外债券融资生态以及房企的应对法则。8月5日为了降低美国贸易保护对中国加征关税预期等影响，在岸、离岸人民币双双破7，引发市场广泛关注。对于房地产行业来说，最重要的影响不外乎海外债。

楼市观察家韩世同

我参加了观点“2019香港资本圆桌论坛和会议”。虽说是香港的资本圆桌，实际上因为一些众所周知的原因，这次的论坛是在深圳花样年福年广场，在深圳福田保税区内，也是比邻香港，跟香港最近的一个距离。

会议邀请的嘉宾大致都是在香港资本运作的一些机构以及深圳的一些房企的财务总。这次是闭门的会议，嘉宾的发言的内容是不做记录，也不对外发布。在征得嘉宾同意的情况下，观点地产也综合进行了报道，所以昨天观点在公众号发布了一篇《2019香港资本圆桌：乐观与保守，论汇率波动中的海外债弹性》的文章。这几年每逢11月份都会在香港举办一次观点的商业地产年会，今年的年会也不能在香港开了，是改为到上海开商业地产年会。

针对这一话题与会的嘉宾分成了两派：一派是乐观的，认为汇率影响没有想象中的大，而境外发债依然会是房企重要的融资渠道；也有不少嘉宾认为破七的象征意义大于实际意义，心理影响大于实际的影响，认为破七后人民币汇率会更具弹性，从汇兑损益的角度来看，房企目前基本上还是借新还旧，处于滚动偿还债务的状态。因此从影响现金流的角度来看，是没有想象中那么大，只是成本高低的问题。对于销售排名相对靠前的房企来说，可能评级会高一些，成本也会低一点，排名靠后的就反之。但是也有谨慎保守的一派，是对此持不同的意见。

论据来自曾经有房企的汇兑损失接近20个亿，但是也有不少房企因为汇兑损失而首次发出盈利警告。因此，相关的嘉宾认为，汇率对境外债务的影响不容忽视，所以需要减少境外发展或者多用其他对冲渠道减缓汇率对净利润的负面影响。当然这些意见不相同之处会有激烈的辩论，让基本圆桌会议的现场更加热烈起来。

围绕房企境外资产证券化融资，有嘉宾认为需要谨慎对待，靠运营提升资产价值和质量才是正道；反对的声音是认为，运营水平的提升固然要提上日程，至少短期内资产证券化还是一条受汇率影响比较小、快周转以及可以出表的一个良好的选择。与会嘉宾围绕这个话题讨论踊跃，各抒己见分享自己的经验和看法，相信与会者更加坚定融资的理念，答疑汇率风险问题，解惑降杠杆要点。

以上是引述了观点这篇报导的主要内容。我并不是金融资本运作方面的专家，为什么我会参加这次讨论，甚至关注这个话题呢？未来，资本运作在房地产当中会更加重要。过去也重要，过去做房地产主要是两项重要的因素，一个是找地，一个是找钱。找到好的地，找到好的钱，自然就能赚到钱。未来资本运营的模式和渠道，可能更加多样化，资本运作显得尤为重要。

但最终还是逃不掉越便宜的资本经营就越好的常识和规律，像我们看到的发海外债有的只有3%-4%，甚至2%点几的年化利率，而有的却要10%几点，那当然风险就完全不一样了。所以，民企背景或者是国企背景在市场上融资的成本是大相庭径的。目前，我觉得国内显然的就是直接融资来替代银行的信贷的趋势是越来越明显。

我们看到央行对房地产的个人房贷的利率和信贷规模，还有开发贷的利率和信贷规模应该还是要求保持平稳的，但面向实体经济的利率和信贷规模是已经宽松了，已经在降息已经在降准。这意味着这些钱就算会间接地进入房地产，但是债务结构应该改变了，银行信贷的规模尤其是对于房地产会相对减少，而整体信贷规模可能还是同样的，但是对于房地产的信贷规模将会减少和下降。

因次房地产的地价和房价过高引发的金融方面的风险也会适当地被分流和分散或者降低，特别是对银行信贷方面的风险会降低，我觉这应该是一个整体的目标和方向。我在这次圆桌会上做了提问和发言，但是我并不是特别关注和讨论破七的影响是乐观还是保守。我是觉得破7肯定是会有影响的，但这种影响可能对有的人是挺好的，对有的人可能是不太好的。就是我刚刚讲的，如果你的融资成本还是很低，当然好的；如果成本很高，当然就不好的。

我关注的点是其中一位演讲嘉宾发的一张图表，显示未来我们整体的房地产的发展态势，经历了08年和14、15年的上扬，他认为未来是一个平稳或者是在高位震荡型的平行方向来运作发展。其实，我对这一点是保持怀疑的，我是认为2008年也好，2014年也好，是救市才造成了上扬。2008年，如果不救市可能是小周期，2014、15年不救市可能是中周期，现在我们不救市的话，就形成一个大周期的变动。显然，现在还是带有救市的意味的，只是没有通过房地产作为救市的短期救市的手段而已，降息降准还是救市的，不光是中国，甚至是全世界都是在通过宽松的发放货币的方式，通过降息降准的方式来救市。

这样做好还是不好？我觉得经济也应该有春夏秋冬，既然我们自然界有春夏秋冬。但是我们现在却违背这个规律，总是希望经济处在夏天。在冬天我觉得对于企业生长和市场环境的修复也是非常重要的，秋冬是休养生息、成熟、收获的一个过程和阶段。真的是没有必要过多的、人为的去干预市场的运作，政府应该是只在市场出现危机和灾难的情况下，才动用行政或者是非市场的手段去影响和救助市场，不应该过分的要烫平经济周期的起伏，完全没有必要。

房价在2016年到2017-18年短期内就普遍的上涨一倍，对经济金融带来的风险是不言而喻的。现在我们试图要把它维持在高位，这个难度应该也是非常巨大的。现在，只要不救市就会往下掉，结果就不得不救市。长此以往，后果恐怕会越来越严重。倒不如通过打压和托抬并举的手段让它平缓地回落，也就是救市的力度不要过大，让它平缓的回落下来，逐步实现平稳着陆。

如果房地产是堰塞湖的话，我们是应该采取什么办法去应对呢？如果让其水位长期维持在高位，这个风险始终是难以消除的；只有泄洪排才能化解风险，才能够实现经济和金融还有房地产的软着陆。但这需要艺高人胆大，也要看还有没有足够的时间和空间，可以让我们的国家、我们的经济、我们的金融和我们的房地产都能逢凶化吉、遇难成祥、欣欣向荣、蒸蒸日上。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润•嘉御豪庭

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