韩世同:落实宅基地，一户一宅政策

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楼市日日谈

2019年9月24日（第147期）

话题概要

9月20日，农业农村部公布了《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》。《通知》围绕严格落实“一户一宅”规定、鼓励节约集约利用宅基地、鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅、依法保护农民合法权益、做好宅基地基础工作等七个方面内容展开。

《通知》要求，严格落实“一户一宅”规定。宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过本省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

《通知》明确，对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题,要按照有关政策规定分类进行认定和处置。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区,县级人民政府在充分尊重农民意愿的基础上,可以采取措施,按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

同时，《通知》提出，鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅 。鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。合同到期后，双方可以另行约定。

楼市观察家韩世同

这两天，看到公众号有一些文章讨论“落实宅基地，一户一宅政策”，我从中挑选了几篇：一篇的是同创卓越赵卓文，前天在公众号发布的一篇文章，题目是《"一户一宅"，宅基地管理新规影响深远》，另外一篇文章是广州房博士前天发布的，题目是《官方发文：落实一户一宅、鼓励节约利用和盘活闲置宅基地》，还有一篇是房地产导刊的《重磅！宅基地新政发布：一户一宅，租赁农房租期最长20年！》，有关宅基地的话题又重新受到关注。

我查了一下，主要是因为9月20号农业农村部公布了《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》。由于很多方面的原因，当前农村宅基地管理比较薄弱，一些地方存在超标准占用宅基地，违法违规买卖宅基地，侵占耕地，建设住宅等等，损害农民合法权益的现象时有发生，所以就按照本轮机构改革和新修订的土地管理法规定。农业农村部负责宅基地改革和管理有关的工作，来切实加强宅基地的管理而发出的这一份通知。

这份通知总共有七个部份：第一部份是切实履行部门职责 ；第二是依法落实基层政府属地责任 ；第三是严格落实“一户一宅”规定 ；第四是鼓励节约集约利用宅基地 ；第五是鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅 ；第六是依法保护农民合法权益；第七是做好宅基地基础工作 。这显然是一个比较全面的一项工作布置。

我们再看一下，赵卓文先生的文章，他认为通知是会对农村宅基地建设管理产生重大影响，尤其是落实宅基地方面影响巨大，将抑制投资资金进入宅基地的建设，宅基地的建设规模将受到限制，而且农村村民建设宅基地将严格管理，未批先建、超面积占用宅基地将不被允许；"建新要拆旧"，原宅基地要交还村集体。这些可能都是会带来影响，房地产开发商短期内将难以搭上农村集体建设用地这艘船。

房博士的文章也是特别强调了村民只能拥有一处宅基地，面积不得超过本省、自治区、直辖市规定的标准，要按照批准面积建房标准建住宅面积，禁止未批先建超面积和占用宅基地，经批准异地建造住宅的应严格按照建新拆旧要求，将原宅基地交还村集体。但是强调了鼓励盘活闲置宅基地和闲置住宅。

鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。同时，在尊重农民意愿和符合规划的前提下，鼓励村集体积极稳妥开展闲置宅基地整治，整治出的土地优先满足农民新增宅基地需求以及村庄建设和乡村产业发展，闲置宅基地盘活产生的土地增值收益要全部用于农业农村。

还强调宅基地是农民村民基本居住保障。宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

这个通知的所有规定，我觉得还是属于“新瓶装旧酒”。我查了一下，广州白云区去年9月份就已经发布的白云区的乡村建设规划许可实施细则，也是非常强调“一户一宅”的，而且是把一户一宅作为村民建房的必要条件。我在土流网看到，在今年1月的时候已经明确规定具体的“一户一宅”的使用面积标准情况。比如关于“一户一宅”的解释和定义，以及土地法对“一户一宅”的具体规定。比如说面积，小户75平方米，中户不超过120平方米，大户不超过150平方米，大概是这样一个范围内。农村宅基地的管理办法也有一个新的规定，也大概是这样一个标准。

我是这样理解的，农村集体用地包括三大部分：一是宅基地；二是集体建设经济建设发展用地；三是宅基地和集体建设发展用地的配套，相关配套用地这三部分。广州市一直都是在鼓励这部分集体的土地流转，尤其是集体经济发展用地。这方面的用地在建设合作开发上，一直都不是太困难的事。集体用地只是用于商品住宅开发方面是受到严格限制的。而集体地用地上面建的小产权房或者叫农民房，如果是用于出租的，如果是符合规划，有申办一定的手续的话，也是完全合法的。只是不能够流转，不能够卖，卖是不合法的。

现在宅基地也好，集体用地也好，建的出租房也好，都是合法，但是不能卖，必须要在合规的情况下才合法。我觉得9.20的政策可能是重新强调，同时也是鼓励要盘活宅基地的和集体用地，闲置的宅基地也要盘活。但是，不能够搞私人会所或者是别墅这一类。但是要是发展农家乐，发展农村乡村旅游，这是被鼓励的。在城市当中的集体用地政府一直在鼓励用于发展租赁性的住房，在这方面我觉得是应该不存在障碍的，只是长租房的难以盈利的商业模式不能引起土地方和投资方的兴趣而已。

本文封面及正文图片来源于网络

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