韩世同:LPR微调!为何股市乐楼市愁？

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楼市日日谈

2019年9月23日（第146期）

话题概要

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布了2019年9月20日的贷款市场报价利率，具体为：1年期LPR是4.20%，5年期以上LPR是4.85%。相比前值，1年期LPR下降5基点，连续第二次下降，5年期以上LPR 与上月保持一致。自从LPR（贷款市场报价利率）改革之后，每个月20日的报价是市场关注的重点，而又因为美联储刚刚再降息25基点，全球的各大央行也跟着降。所以，9月20日LPR利率的报价，成为重要的政策观察窗口。

楼市观察家韩世同

这几天，有关“降息”的报道非常的多。9月20号LPR公布了贷款市场报价的利率，一年期做了微小的调整，4.25%调到4.20%，五年期的没有变，这可以说是一石激起千层浪。我们之前也讨论过北京已经是定了10月8号后，首套房贷和二套房贷加点的情况。我挑了五篇文章与大家分享。

经济之声转载央视的一篇文章，标题是《今天，中国也“降息”了! 如何影响房子、股市、钱袋子？》，这等于是国家官方的调子和口径，是比较权威的。这里面特别提到了两位分析师，一位是源达信息证券研究所所长张雷，他认为“如果利率下调，是利好资本市场。”还有一位是央视的财经评论员侯杰，他认为“这次的降息就像一粒“血栓通”，通开实体经济输血的主动脉。”这两位的观点主要是讲的是降息对实体经济方面的利好情况，并没有特别提到对于房贷的情况。不过文章里面提到了从10月8号起，新发放的个人住房贷款利率将以9月20日公布的LPL为基准加点形成；而长期的利率没有调整，释放出不放松楼市调控的信号。文章也有提到，短期利率下调地产公司来讲也是利好的，因为地产公司的银行借贷大多短期为主，相应贷款利率有所下降，也就是说开发贷可能会降，个人房贷会保持不变。

第二篇是，房天下前天的一篇文章，题目是《贷款新规究竟是涨是跌？快来测测新旧利率差多少钱！》。文章指出在9月5号起，深圳地区的招商银行已经跟LPR挂钩了，相比之下，新政下首套和二套房房贷利率分别较原先提高0.005%和0.06%。北京首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加55个基点，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加105个基点。文章认为，通过以上2个城市对房贷利率新政的执行情况来看， 新政的落实似乎并没有像意料中那样降低买房成本，反而成本上升！买房之后每个月要承担的月供变多，还款压力也会随之增大。这并不是什么好消息，但是从长远来看，人们购房的欲望下降，将会进一步拉低房价，对于抑制炒房有一定的好处，而且房贷利率上浮对未来房价的稳定也有一定的作用，所以不能简单的认为是利空！

认为降息会导致购房成本上升了，我觉得可能是有些不符合实际的，因为央行要求房贷利率是保持平稳的。如果从不降就意味着上升的义上来讲，可能是上升了，但是应该具体的实施从央行一直宣传的口径来讲，是实体经济的利率下行，但是房贷的利率是需要保持稳定不变的。

前两篇文章都是从全国层面来的分析的，后面还有三篇是从本地市场，广州的实际上的利率和银行变化来分析的。第一篇是广州房产，题目是《LPR新政：广州多家银行表示，房贷利率10月8日或有新变动》。他们致电了广州的19家主流的银行，发现了目前的房贷利率变动并不大。虽然9月20号调了LPR，10月8号对于房贷方面的还会正式来实施，多家银行表示利率在10月8号会有变动，具体上浮比例以放款时为准。对于市场传言来说，10月8号起贷款100万要多15万的利率，这是不准确的，因为未来的参考对象不再是基准利率而是LPR，后者是不确定性的，每个月都会变动，而且它还是有一个加点机制。它与现行利率相比肯定是不会增加，但是估计也不会减少。

我们再来看一下， 广州PLUS的一篇文章，标题是《最新LPR公布！广州房贷利率怎么变？》。文章指出居然有两家银行已经公布LPR加点了，首套房贷招商银行和邮储银行都是加了54个基点，二套房一家是加了78个基点，一家是加了103个基点，但都是低于北京的加点。在北京应该是统一的，但银行还是可以调整的。

所以，他们还是认为10月8号之后银行预计会在这一两周内公布LPR上调的基点，房贷利率应该是非常平稳的。应该加多少几点呢?我认为都会跟之前保持一致的水平，加了这个基点也是和跟之前的利率不加这个基点都是会保持一样，就是既不会增加也不会降低。但是未来如何变化，那是另外一个情形，所以大家可以放宽心，不管是在10月8号前办理贷款,还是10月8号后办理基本上都是一致的。

还有一篇是地产知识局局姐的文章，标题是《降息了！为什么他们还是不高兴？》。讲的是股市大红，楼市却翻绿，她认为这次LPR调降和上次相比有几个特点：

首先是调整额度小,只有5个BP，五年期甚至没有动，主要是认为CPI还是不能再涨了，央行并不想大规模的降息，所以这样的幅度其实是非常小的，而且主要是针对实体经济的；

第二个特点这次是非对称性降息。一年期是代表实体经济的融资利率，五年以上的利率主要是房贷的参考利率。这样操作透露出调控的最大信号就是给实体经济降息可以，但至少现在，降息和房贷无关。这次五年期LPR保持稳定的也是出于平稳换档的需要，五年以上的融资大概占了整个贷款当中的三份之一，但这次是没有享受到降息的利好。

未来利率还会有调价的空间吗？LPR的报价是月度的，既然要推动实际率明显降低，继续降息自然是可以期待的。依然还是会实施房贷利率等于LPR5年期,加各省银行决定的加点数再加银行报的加点数。LPR只是一个基础，相当于以前的基准利率，但决定最终利率是层层的加点，加点的本身是有下限没上限的，而且随时可以调整。所以最终定价的利率大概会维持在平稳的水平上，不至于下降太多，但是也不会是上扬。未来五年期LPR大概率还是会跟随全社会的利率水平一起下降。但这幅度不会太高，所以对称降息带来的最大好处就是银行贷款余额会相对充足。

以上是这几天从众多媒体报道中挑出五篇对房贷利率要LPR变动的报道分析。总体来看，LPR虽然变动了，关键还是要看10月8号各家银行公布的情形，其实各个省的的加点数都还没定，广东省的加点基数也都还没有制定，虽然有两家银行已经先制定了加点，但最后还是要按省的银行定的点来加，而且只能往上不能往下，如果省银行的基点定高了的话，我估计招行的加点可能还需要调整的。

总的来看，LPR下调了的确是降息了，之前的公布的4.25%的时候也已经是下调了，现在又进一步的下调了，但是都是一年期的，跟房贷没有太大的关系。而且即便整体的LPR是下调的，但是房贷也会通过层层加点来平衡，现在央行的加点基数都是二套房都是要加60个基点；省的还没公布，北京已经公布了，一套房是加55基点二套房加105基点。广东会怎么加？广州各家银行会怎么加？这个还是要拭目以待，要等到10月8号才能够见分晓。

本文封面及正文图片来源于网络

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