韩世同：冷热！广州土拍市场为何再现“冰火两重天”？

楼市日日谈

2019年9月21日（第144期）

话题概述

9月19日，广州出让三宗宅地，分别位于花都区府、汽车城板块以及荔湾冷冻厂片区，三宗地总出让面积232134.54㎡，总起拍价678906万元。最终，花都两宗宅地遭遇流拍，保利经过1个小时19轮的厮杀，最终以总价35.5亿元获得荔湾区南岸路、珠江东侧冷冻厂地块！折合楼面价42520元/㎡（起拍楼面价3.6万元/㎡），成为荔湾区最高楼面价地块。

楼市观察家韩世同

前天广州土地拍卖市场再次迎来“冰火两重天”的结果，引起全城地产媒体热切关注，几乎所有房地产的微信公众号都有报道，至少有十多篇文章，我从中挑了几篇，有楼市前线的《冷冻厂靓地无缘“西关海”！地市“一冷一热”成市场传真？》，地产少年的《42520元/平！保利35.5亿豪夺冷冻厂宅地，刷新荔湾楼面价》和广州房博士的《楼面价创新高！保利35.5亿夺荔湾冷冻厂宅地，花都两宅地流拍》。其实从这几个标题就大致知道这次土拍的结果：一冷一热，冷的是流拍了，热的是创了新高。今年土拍市场一直是不温不火的状况，政府推地倒十分积极，但时有流拍和底价成交的记录，比较火爆的恐怕这次冷冻厂地块要算一宗了。奇怪的是观点地产一篇题为《不冷的冷冻厂 保利35亿拿下广州最贵起拍单价地》微信撤稿了，但网上还可以看到，内容也很正常，不知何故？
对于这一结果有些媒体认为意外，有些认为意料之中。中原地产项目部总经理黄韬认为 “这与目前销售市场情况一致，优质地块越来越贵，普通地块则大多会出现流拍、底价成交情况。目前广州一般的、非热点地块都进入冷静期了，这些区域拍地出现底价成交或流拍都不出奇，拍地是与销售价格挂钩的。”黄韬认为这种变冷趋势会延续到年底才会调整到位，“目前还不算差，大部分地块还是有开发商愿意接手。”

一个是流拍，另一个则是溢价近两成出让，个中原因是什么？楼市前线是这么看的：一边是荔湾冷冻厂以创历史新高楼面地价的高姿态，顺利高价成交，成为广州为数不多楼面价4万元/㎡以上的项目。一边则是花都两大宅地虽说也不缺乏可圈可点之处，但结果却都是无人应价而流拍。其背后的原因，或也正是当下楼市的真实写照：荔湾地块的“热”，证明市中心靓地的珍贵和价值，以及房企对于稀缺土地资源是何等的虎视眈眈。花都地块的“冷”，则跟市场的供应多，区域需求外溢有限有关。
昨天广东电视台也就此话题采访我，我的观点和看法是：42520元/平方米的楼面地价在目前的房价水平看不算太高，算不上地王，虽然目前是荔湾区最高地价，但价格还算合理。因为，目前该地块周边在售一手楼盘基本处于尾货阶段，地块旁边的江景豪宅项目金众西关海售价为6.5万元/平方米，珠光御景壹号售价为10万元/平方米，与地块“一桥之隔”的大坦沙板块，新房售价在4.8万元/平方米。保利只要在6.5-10万之间定价即可，“面粉并没有面包贵”，此其一。
其二是溢价率并不高，只有18%，虽然竞拍了一小时19轮，主要是因为竞拍方原地主有40-50%地价补偿的原因，一般对手是很难赢的，但保利硬是横刀夺爱，才有此精彩结果。还有一个原因是起拍价定得比较高折合楼面地价3.6万/平方米，但几个月前番禺流拍的地块都定价3万多/平方米，荔湾老城区江边地块也不能定得太低吧。接下来广州还将有一大波推地高潮，据楼市前线报道：近期数宗位于天河、海珠、荔湾、越秀的市中心稀缺靓地连番登场，起拍楼面地价也节节高。除了前天成交的冷冻厂地块外，近期挂牌的海珠区大干围地块、天河广氮地块也均以3.4万/㎡和3.6万/㎡的起拍楼面地价成为广州史上第二和第三高的楼面地价。尤其是10月24日的“五连拍”，同样是热地和冷地同时推出，届时会否再度上演“冰火两重天”的大戏呢？拭目以待，一个月后即可见分晓。

本文部分图文来源于网络

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