韩世同: 搞笑?!卖房的真的不如卖酱油的吗？!

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楼市日日谈

2019年9月26日（第149期）

话题概要

9月23日，万科举行南方区域媒体交流会。

交流会上，就海天味业市值超过万科后网友戏称“卖房干不过卖酱油”的说法，万科董事会主席郁亮称自己“服气”。

他进一步解释，房地产应该向制造业和服务业学习。如果一家公司的产品能满足千家百户的美好生活需要，并成为老百姓的首要选择，这样的公司值很多钱是应该的。

卖房的真的不如卖酱油的吗？

楼市观察家韩世同

有一个话题值得我们关注一下，地产号在前天发布了一篇文章，标题是《卖房不如卖酱油，万科郁亮回应了 ！》， 秦朔朋友圈今天也发布了一篇梁云风的原创文章，题目是《海天酱油市值追上万科的另一种解读》。

我看了一下这两篇报道，地产号这篇主要是介绍万科9月23号举办的南方区域媒体交流会，在会上万科的董事会主席郁亮称“海天酱油市值超过万科自己服气”。为什么他会这么坦然呢？因为万科实际上的营业收入是海天的13.8倍，净利润是4.3倍，但万科A股的总市值却低于海天味业，主要是因为估值水平不同，一个市盈率是50倍左右，而万科的A股只有7倍多。

该文认为差距的造成主要的原因：一方面是，从供给端来讲，海天味业的销售模式与万科有所区别；另一方面，从需求端来讲，两者受宏观政策的影响不一。现在是鼓励消费的，而房地产还是受控制的。不过，尽管海天味业市值很高、很优秀，但规模上跟万科完全不是一个层次的，差距是非常大的。知名的财经评论员刘晓博认为，海天味业目前超过万科只是阶段性的现象，是不可持续的。换言之这背后可能有一定的其他原因。他认为这是市场一个特殊时期的异常现象，很难维持，我觉得这个看法应该是值得关注的。

上图是海天味业近年来的走势，结合走势和上述指标可以判断出，这是一只典型的强庄股。知名财经评论员刘晓博认为，这只是市场一个特殊时期的异常现象，很难维持。刘晓博认为，一个以酱油、蚝油等为主营业务的企业，市盈率长期维持50倍以上，这是不可持续的。所以，“卖酱油”的海天味业市值超过万科，只是阶段性现象。

秦朔朋友圈梁云凤这篇文章觉得确实是有人提出卖房不如卖酱油，这让很多人脑洞大开。他认为，一个行业霸主的市值一年增加1200亿，甚至是一年从股价从1000亿变为3000亿只花了一年时间，我不知道是怎么算的。我觉得他是在探讨企业未来是做纵深还是做多元。

我看这件事情是这样的，我觉得这个现象显然是股市现在部分的泡沫还是很大，可能是对海天这一类的生活消费的产品过度的追捧或者是炒作从而带来快速的市值的增加。这个显然是机构运作的结果，应该是有题材或者是借机将泡沫制造得更高更大。相反，房地产目前肯定是在政策层面，在方方面面的估值是偏低的，市盈率只有七点几。

我觉得万科所在的整个房地产业泡沫十分巨大，而在股市的泡沫真的是太小了，但是股市也可能是对现实经济的一种真实反映；另一方面是海天酱油的经营的状况，营收、利润与房地产比是非常之低的，跟房地产基本上是不具可比性，但是在股市上却被高估了，市盈率高达50倍。这个现象说明，实体行业在现实当中是被低估的，但在股市上又被高估了。

我觉得这可能也是股市对实体经济的可渴望吧，尤其是对这种未来对于跟民生非常关联紧密的行业，可能他们认为是在国家的政策扶持下，未来会有一个很大的成长空间的行业。我觉得这可能是一个原因，但是背后可能也有不法机构炒作过度的拉抬，这种操控可能还是会有的，只是我们对这个内幕或者对后面的原因不是特别的了解而已。

再来谈一下地产市值的问题，我今天专门查了一下万科的市值，万科面对卖房的市值不如卖酱油的海天，郁亮为什么可以这么坦然？其实万科的底蕴非常的强大，我们看到销售额这方面万科可能比不过碧桂园和恒大，万科今年上半年的净利润总值也是不如碧桂园和恒大的，万科综合性的各方面指标可能也不如中海，但她的市值在房地产全行业还是遥遥领先的。

我查了一下9月25号万科的市值，A股是2941亿人民币，B股是3068亿港元。我不知道这两个市值是一个并列关系，还是一个相加的关系，如果相加那就不得了，因为恒大的市值在同一天是2187亿港元，碧桂园是2137.36亿港元，这差距是非常之大，这说明什么问题，我也不是特别的了解。

现在大家追求的好像都只是一个销售规模，我觉得万科的市值不可小看，她在行业里面还是遥遥领先的。为什么会这样呢？可能是跟他们的资产管理方面、物流方面万科是做了非常大的战略性的布局和选择。我前天见到见到万科印力的丁总，她说万科现在管理的资产规模达到1000万平方米了。1000万平方米的商业物业要有多少的资产总值，这是非常之巨大的。而且在物流方面据我了解，万科也已经成为普罗斯单一最大的股东，再加上万科本身的物流园区的面积，应该也是居于全国乃至全球的首位，这两个方面也是目前没有人能够 企及的，甚至包括像阿里、像腾讯这样的巨无霸，他们在这两个方面都是不如万科的。

万科的市值已经是地产行业的NO1.，但是还是被低估。假设对房地产的估值又回到不用说是50倍，就是30倍也不得了，现在7倍的基础上再放大好几倍，我觉得可能是不得了的一件事情。我觉得这些都是暂时的表面现象，大家看问题还是应该看事物的本质，为什么会出现这样搞笑的现象和结局？这情形还是大家需要值得深思，为什么会出现这么剧烈反差的这种异常现象？可能也是股市或楼市的都值得思考的问题吧。

本文封面及正文图片来源于网络

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