韩世同:“旧改王”佳兆业为何能“起死回生”大展拳脚？

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楼市日日谈

019年9月27日（第150期）

话题概要

“旧改之王”佳兆业近年来一直在消化四年前“锁盘”风波带来的影响，持续减轻负债压力。2018年报显示，公司净负债率由2017年底的300%降低至236%；总借款额约为1090亿元。在未来到期债务中，1年内到期的占16%，1-2年内到期的占32%，2-5年内到期的占30%，5年以上的占22%。

但近日佳兆业却捷报频传：9月25日，广州荔湾海南村旧改项目确定佳兆业为改造合作方。9月26日佳兆业空港科技城盛大发布，牵手孝感打造城市运营综合试验田。

楼市观察家韩世同

这两天，有关佳兆业的报道很多，在广州佳兆业拿下荔湾南海村旧改项目。广州房产前天报道《360万平，佳兆业牵手荔湾海南村旧改，村民欢呼：离土豪更近了》，广州房博士昨天报道《近360万㎡！佳兆业再拿旧改，成为荔湾海南村旧改合作方》。在武汉佳兆业将投资500亿打造空港科技城。第一财经网前天报道《佳兆业空港科技城盛大发布 打造城市运营综合试验田》，中国经济新闻网前天也报道《佳兆业牵手孝感将建设佳兆业空港科技城》。

我们分别来看看这两件几乎同时发生的事情的具体内容：

先看一下广州佳兆业拿下的旧改项目。根据广州旧改三年行动计划（2019-2021）公布的数据显示，荔湾海南村改造面积359.64万平，是荔湾面积最大的旧村改造项目，体量为半个珠江新城。9月25日，广州荔湾海南村旧改项目确定佳兆业为改造合作方。

海南村位于花地河西畔，地处广佛交界的心脏地带，南靠花地大道南，西沿广州环城高速交界地带。海南村属荔湾区中南街辖下管理，村内常住人口为6208人，其中村民3633人，股东代表共74人，外来流动人口为达2000人。

值得一提的是，此次旧改要求企业注册资本（实缴资本）不低于5亿元人民币的法人企业，并有三旧改造经验；5000万元报名保证金；一旦确认为合作意向企业，需缴纳2亿元履约金；海南村列入年度更新计划后，履约金增至6亿。

对于佳兆业，相信很多人并不陌生，其在业内被称为“旧改专家”。2018年，佳兆业以74.26亿元的总投资估算价+866700平配建面积，正式成为白云小坪村旧改合作企业。如今，小坪村回迁房已经动工，预计三年后回迁。除了牵手小坪村和海南村，佳兆业在广州还参与了海珠石溪村、白云鸦岗、番禺陈涌村等旧改项目。

再看一下武汉孝感佳兆业拟投500亿的航空科技城项目。佳兆业空港科技城位于孝感市临空经济区，总体规划6平方公里，计划总投资500亿元，是湖北省重点建设项目。项目整体以生态绿色、创新驱动、产城融合为规划理念，以电子信息、生命健康、新能源新材料为主导产业，构筑集高端制造、科技服务、研发孵化、教育培训、生态休闲、医疗旅游和现代居住于一体的新时代空港科技城。

佳兆业成功牵手孝感临空经济区，规划建设佳兆业空港科技城，并获批湖北省重点建设项目，导入佳兆业自有智能制造及健康科技产业，以龙头企业为抓手，充分利用临空经济区优越的地理交通区位，聚集上下游产业链，搭建高新技术产业生态圈。武汉金瑞达医疗、深圳南泽智能科技、昆山奥特莱机电等20余家公司作为首批入驻佳兆业空港科技城园区的企业，分三批进行了集中签约，与佳兆业空港科技城同成长、共发展。

几乎同一天，佳兆业接连传出两个捷报，真是气势如虹。然而，一两年前佳兆业还债务缠身、负债累累。2017年底净负债率高达300%；2018年报显示，公司净负债率由2017年底的300%降低至236%；总借款额约为1090亿元。在未来到期债务中，1年内到期的占16%，1-2年内到期的占32%，2-5年内到期的占30%，5年以上的占22%。短期偿债能力的速动比率，由去年年底的1倍上升至1.3倍，但236%的净负债率仍处于行业内较高水平。

对此，佳兆业主席兼执行董事郭英成在今年3月26日的业绩会上解释，“我们有接近100个旧改项目在发展，每个项目发展周期都有五、六年左右的时间，钱投进去全部是负债，旧改项目也不能评估估值，导致负债相对比较高”。2019年，佳兆业仍然把控制净负债率作为重点目标。郭英成表示，“希望负债控制在行业的平均水平，到了今年年底能降到200%以下，这是董事局定的目标”。

9月24日我到深圳参加观点地产举办的2019香港资本圆桌会议，听佳兆业的刘策先生介绍，佳兆业的净负债率已经从300%降到200%了，采取的是他提出的“去杠杆、降负债”的策略，但不是消极防守，而是主动出击，通过扩大资产规模来降低负债比例。

尽管困难重重，但他们的确做到了，不到两年净负债率从300%降到了200%。原来只是中低层研究人员的刘策也因此连升数级，成为集团首席战略官、战略研究院院长以及投资中心综合管理部总经理和新事业中心综合管理部总经理，身兼数职。由于是闭门会议，我也只能透露这点信息了，不过这对刘策和佳兆业并不是什么商业秘密，也不是坏事，而是好事，他们应该不会追究我表扬他们的责任吧。

本文封面及正文图片来源于网络

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