韩世同:LPR实施!房贷利率基本不升不降!

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楼市日日谈

2019年10月10日（第163期）

话题概要

10月8日，房贷利率新政正式执行！新发放的商业性个人住房贷款利率将参照贷款市场报价利率（LPR）进行定价。根据中国银行9月20日公布的数据，最新LPR为：1年期LPR为 4.20%，5年期以上LPR为 4.85%。

考虑到购房者按揭贷款年限一般为20~30年，故目前大家默认房贷基准利率为4.85%，较此前的4.9%基准利率下降0.05%。

虽然基准利率看似是稍微下调了，但新政后的LPR最终的确定是由市场上18家有代表性的银行贷款利率报价组成，再由指定发布人对报价进行计算。

而且LPR每个月的20号都会更新一次，所以简单地比较新政前后的房贷利率高低是不科学的，新政后的房贷利率取决于LPR以及各自利率加点的高低。

楼市观察家韩世同

10月8号，LPR正式跟房贷挂钩实施新政。北京早就公布了，首套房加LPR加55个基点，二套房价加105个基点，即便北京作为首都是率先公布的，但这次没有什么新奇几乎不受关注。而各地由于本身房贷的利率水平不一致，比较低的的像上海，比较高的像佛山。它们在实际操作当中是否都要严格按照央行定的下限来执行，这可能是比较困难的。

央行的这个LPR新政是分为两个要求，第一央行是确定了LPR是首套房的下限是4.85，二套房是在LPR的基础上加60个基点，这个下限理论上来讲是不应该突破的；还有一个要求是房贷的实际的利率在新政前新政后是要保持平稳的，也就是说不升也不降。这两条要同时达到的话，可能对于上海和佛山这些城市是有困难。

我看到有很多关于这个话题的报道和文章，从中挑选了几篇比较有代表性的，我觉得是比较能反映这些状况的：广东、广州和上海的情形，应该是大家比较关心的，而北京基本上没有什么好说的，这早就知道的。

我选了三篇文章，一篇是局姐本尊在地产知识局公众号发布的《10月8日，只有这些城市的买房成本降了…》，第二篇是广州乐居公众号发布的《告别折扣！新政已执行！广州房贷利率最高涨至5.88%》，第三篇是叶檀财经公众号发布的《突发！楼市大日子！意外发生了！》，通过这三篇文章我们基本上可以看到整体和局部的变化情况。我总的是认为整个房贷利率调整基本上是不涨不跌的，可以说房贷利率是保持稳定的。

但是总有例外，例外就是媒体很关注的事情了，可能是有的房贷利率二套的还涨到了5.88%，这是极个别的。涨得这么高，还能贷得出去吗？几大行都可以放贷的情况下，为什么要贷这么高息的房贷呢？这都是小行的利率，可能也是银行要求的吧，没有什么太大的意义。还有佛山原来的房贷利率太高了，现在已经是很大的加点的幅度了，还是要比原来实际利率要低，相当于比它原来实际的贷款利率是下调了十几个点，这是下调幅度最高的城市了，主要是由于它之前实际的贷款利率本身就太高了。另外一个是上海，它应该是执行了LPR下幅20个基点的标准，是突破了央行的下限底线的，为什么会这样呢？我觉得这个还要进一步分析。

我们先来看一下局姐的文章，她的分析很专业，分别列举了一线城市、二线城市、还有少数的三线城市十月份的LPR房贷利率。但是，我觉得不是太准确，比方说像一线城市，她提到广州的首套房是加56个基点，实际上广州的首套房只是加了54个基点，二套房是加了79个基点这个是没有错的。实际上二套房贷计算也错了，她说是上长了一个基点，其实是零上涨，二套房在之前也是5.64%，但是首套房其实也是没有涨，广州的首套房普遍还是5.39%。

我们可以对照一下，局姐说上海的首套房在基准利率的基础上加五个基点，就是 4.85%加五个基点，应该是4.90%，但是他这个地方显然是不太准，而且我看到很多的报道，上海首套房贷是应该在4.85%的基础上下浮20个基点的为4.65%的，就是减了20个基点。这些数据统计不太准，因为这是参照易居研究院提供的数据来进行研究的。

我看到广州乐居特别提到广州的18家银行大多数是没有变的，只有个别小行是变了，三家小行像邮政银行，中信银行，广发银行是把二套利率调到5.88%，这样子它的业务在开展难度就很高了，可能它是有意通过这样子就减少了房贷，除非是在其他的银行贷不到钱，而且这三家银行又愿意贷款，这样的业务量可能会非常的少。

而首套房贷我看不是太多的调整。但汇丰和渣打的首套房居然是4.90%，不知道他们为什么不用加点，只加了五个百分点，是不是有什么特殊的政策？渣打银行和汇丰银行这两家外资行，是有比较低的首套房贷，但是一般的人能不能申请到汇丰和渣打的首套房贷，这又是一个问题？

叶檀这篇文章重点是探讨了上海利率为什么会低。文章中这里有一份融360的数据表，表中显示上海在八月份的利率是4.84%，是接近LPR的水平，也就是说上海其实是可以实施不升不降的加点政策的，比方说它的加点是加了零，那么按照4.85%就可以了，但是为什么还要减20基点？按叶檀财经的说法，就是最近一个月，上海的房贷利率最低已经降到了4.65%，所以上海就不是加点反而是降20基点。

9月24日融360公布的最新数据显示上海地区首套房房贷利率水平处于4.655%-5.3%之间。

我觉得这个道理不是太说得通，虽然上海的利率低，但是也不能够低过央行的设定的下限吧？浙报传媒房地产研究院院长丁建刚先生写了一篇文章，题目是《不执行房贷新政。上海不归央行管了？》但是现在已经被撤掉了，他疑问上海房贷新政下调，难道上海不归央行管了吗？在互联网上也搜不到这篇文章了。这显然是一个特例，为什么上海可以这么特殊？其实是可以保持不变。

4.65%无论和8月水平相比，还是和9月数据相比，都是最低。而且，显然是在九月份的时候，上海把整体实际的利率拉低了。我们看到在七八月的时候还是4.84%，九月份就拉低到4.65%，然后又再通过加点整体下降，这样的话形成了一个反差。这对上海的楼市显然是一个利好，那么是不是给上海一个特殊的照顾？但这显然是违背了央行的首套LPR的4.85%的下限。

佛山也是蛮奇怪的，为什么之前的房贷利率会这么高？我也不是特别的清楚，为什么会这么如此之高，到底是什么原因？佛山原来首套房的房贷利率达到5.64%，是跟广州二套房贷的利率调整完之后是在同一个档的水平；二套房子原来是5.88%，这次反倒把它调整为5.7%了，反而降下来了，首套房也是调低了一些5.48%，但是还达不到广州的水平，广州是5.39%，我觉得佛山也是个特例。不过，不知道这些数据是否准确，广州和上海的就不太准。

还有一个比较奇怪的现象，之前广东电视台采访我的时候也探讨到广东是没有出省行的加点下限的，本来广东省人民银行应该公布全省范围内的一个最低的加点下限，然后才是各地几个银行的加点标准，但是现在好像是深圳有深圳的加点，广州有广州的加点。深圳和广州的加点是不太一样的，广州首套房加了54个基点，二套房子是加了79个基点；深圳首套房只要加30个基点，二套房加60个基点。

深圳的房贷也是相对比较低的，是低于广州的平均房贷水平的，它加点完之后首套房是5.15%，广州的首套房是5.39%；深圳二套房是5.45%，广州二套房是5.64%，广州都比深圳的高。广州可能是代表全省的水平。深圳可能由于房价比较高，实际上优惠利率的政策在这之前像上海一样都是比较偏低的，也许是希望能够通过较低利率的信贷来刺激楼市，而广州的这个房贷利率显然对市场的波动和影响应该是没有上海和深圳那么大那么敏感。

本文封面及正文图片来源于网络

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