韩世同：惊喜！周成交破3千套 广州或迎“铜九银十”！

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楼市日日谈

2019年10月2日（第155期）

话题概要

楼市传统“银十”即将到来，市场进入到新一轮的销售旺季。伴随着热烈的迎国庆氛围，楼市也呈逐步回暖趋势。尤其临近月底，各楼盘活动形式增多，特价房源、来访有奖等促销方式，带动人气上升，促进了成交。

据阳光家缘数据显示，上周（9月23-29日）广州一手住宅网签3404套，环比上上周的1495套上涨127.69%；网签面积为353756平方米，环比上涨53.87%。

从下半年走势来看，上周楼市成绩表现亮眼，成为7、8、9月份广州成交量的高峰点。尤其经历了“金九”连续三周成交量均远低于平均水平，上周终于逆袭，创下半年以来单周成交量新高！

楼市观察家韩世同

像是为国庆献礼、报喜，昨天广州房博士发了一篇文章，题目是《惊喜！上周广州新房成交破3000套创新高，新批2077套新货！》文章报道的核心已经在话题概要上讲过，也就是说，9月的最后一周的周成交量超过3000套。

我们来看一下，九月前三周的成交都只有1200-1400多套，怎么最后一周的成交量突然就翻了一番呢？我计算了一下，9月2号到9月29号这四周，应该是成交7397套。如果按照现在的日成交，最后一周大概平均400套/日，之前的日成交按接近200套来计算的话，9月1号到9月31号应该就有望接近或者达到8000套这个月的成交量。

这个周成交已经被认为是半年以来单周成交量新高。是不是最高呢？好像之前三月份也有出现周成交3000-5000套，就算是三月份出现了，九月份才再出现，也的确是半年之后。

这也算是一个非常好的现象，但是这算不上“金九”，充其量只能算“铜九”。为什么这么说？对广州来说，我一直强调就是月成交过万是很好的，8000-9000套是较好，7000-8000套是一般，5000-6000套是较差，3000-4000套是很差，再低就没法看了。所以我的判断广州楼市的9月是属于“铜九”。

可以说，我其实是掉了眼镜的。因为九月初的时候，媒体采访问我，今年会不会出现“金九银十”，我说是有希望，前提是开发商要积极促销。但我们看到整个九月份，开发商有积极促销吗？有个别的开发商的确是很积极，像恒大、祈福，但并不普遍。就是说，只有形成普遍的积极促销，“金九”才有可能出现。

结果到9月最后这一周才开始发力，如果我们把最后这一周变成每一周都是3000多套的话，按照4周来计算，9月就过万套了。这个本来有可能出现的“金九”，但由于开发商不出力，不积极促销而失之交臂。我说的积极促销不一定非要打价格战，非要“零首付”，非要价格大幅下跌。我并不太主张大幅的降价，当然如果情势已经非常明朗，那么采取有效的以价换量的措施还是必须的。

“金九”不再，只得“铜九”，那么“银十”还会不会来？我还是那句话，要看开发商是否积极促销。广州房博士其实也有另外一篇报道，题目是《19盘推新！4大全新盘开盘！国庆广州楼市打响“银十”头炮》。这篇报道是统计了近期19个项目的推盘状况。按照它这里所述，广州国庆楼市也不例外，也以稳健、健康发展的方式向祖国表白。国庆期间，广州楼市大量新货来袭，多盘扎堆上市，不少全新盘亮相楼市旺季，“银十”正式拉开帷幕。

值得一提的是外围区域12个项目都有动作，占全市的60%；中心区有8个项目推新，主要还是集中在白云区、黄埔区。这些楼盘，只是某些楼盘当中的一部分，如果单靠这个量肯定还不够。只有形成全面的、积极促销的局面和格局，才有可能形成购销两旺的局面。也就是说，卖的和买的都非常踊跃，市场出现“银十”，甚至“金十”都是有可能的。

我蛮期待开发商采取一些积极的措施，不一定是降价，可能是送东西——送装修、送汽车、送车库（位），送电梯（别墅）、送各种家电……可以让购房者额外得到很多的福利，我是比较主张送东西的，送东西其实是锦上添花。

当然，最实在的肯定是降价打折了。但降价打折少了，可能消费者、购房者不满意、不接受；降价打折多了，政府也不答应，现在还是要稳房价、稳地价，稳预期，即使是让利也不能够一下降得太多。我觉得通过各种各样的促销措施，再加上你也可以通过提升设计、装修，尤其是软装来提升房屋的价值。提升了价值，但是没有加价，其实也是相当于降价。提高附加价值这种促销方法，在市场转变的初始，或者是中期阶段，还是蛮有效的。

我们再次强调一下，初期的降价是会引来许多蜂拥而至的购房者，摇号、抽签这种现象其实就是降价的楼盘还比较少，想要购房的购房者还比较多。这是楼市回落的初期阶段，这个阶段的房价拐点已经形成。中期阶段就是购销两旺，这个时候买卖旗鼓相当，开发商积极促销，购房者踊跃购房，这个阶段其实维持得越久越好，这样子是完全可以保持楼市平稳和畅旺的。

当然，再不行的话就会引发价格战，这个估计也是必然。因为降价卖的楼盘越来越多，买得起房的越来越少，有效的购房需求被充分满足之后，或者是购房者觉得今天买了明天还要跌，买涨不买跌这个效应影响的情况下，卖的越来越多，买的越来越少，楼市可能会形成断崖式下跌，暴跌的情形恐怕就会出现。

这个是必须要预防的，我们现在要稳地价、稳房价、稳预期，实际上就要防范进入崩盘或者断崖式下跌的状况。楼市购销两旺的局面或阶段是最好的，也是我们有可能让楼市实现软着陆，实现房价平稳回落的一个非常好的法宝。但是它能不能被有效的合理运用，这就要看政府，还有开发企业，包括银行如何运作了。因为现在楼市整个的涨、旺、跌和低迷，其实都是在政府和银行操控着之中的，政府和银行一放水，楼市就会旺，一不放水就会楼市就淡。太旺了会暴涨，太淡了就会崩盘，如何拿捏得当，这个度可以说是楼市调控的关键。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润•嘉御豪庭

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