韩世同：为何杨红旭认为大湾区房地产让人大失所望？

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楼市日日谈

2019年10月1日（第154期）

话题概要

每周聊房事：《大湾区房地产，为何让人大失所望？》，易居研究院副院长杨红旭楼市研究透析一个热点：大湾区房地产，为何让人大失所望？1､ 大湾区正成为房企亏钱的重灾区。2､ 大湾区的规划推进节奏与个人投资者的情绪变化。3､ 大湾区让人大失望的四条原因与逻辑？4、概念越足，透支越多！5、大湾区楼市涨跌与京津冀的相似性！6、相同逻辑下，长三角一体化的隐忧！

楼市观察家韩世同

今天是国庆节，向大家致以节日的问候，祝福祖国繁荣昌盛！

我们“楼市日日谈”是“日”产的，即使是国庆节，仍照常发布。今天特别想跟大家谈一下，杨红旭先生三天前的“每周聊房事”，里面特别提到，大湾区房地产为何让人大失所望？本来想把他这个讲话用音频转播一下，但开始不知道为什么收不到语音了。所以我根据之前听过的内容，再给大家转述一下。后来发现是手机问题，所以又转录了音频，也记录和补充了一些要点。这样，无论音频还是文字就都更加原滋原味了。

杨红旭先生主要谈了六个问题，第一是大湾区正成为房企亏钱的重灾区。为什么呢？因为国内很多的大房企这两年都在粤港澳大湾区布局，前两年拿地的有很多，大都是地王，都偏贵。这就造成了现在如果要开发的话，这些地会赔本，因为面粉和面包一样贵，或者面粉比面包还贵。所以目前很多房企，尤其是外来的开发商在粤港澳地区就会陷入困境。实际上我们看到，目前粤港澳地区有很多区域的地块都是底价成交或者流拍，这个时候反而是进入的好时机，但是由于有一些开发商在之前已经拿了地，再加上现在手头资金比较紧，所以大家都望而却步。还有很多炒房的投资者高位入市被套。

第二，就是大湾区的规划推进节奏与个人投资者的情绪变化。大致是说大湾区的规划从2016年提出到2019年大概有两三年的时间，节奏其实是比较慢的。很多房企和个人投资者追涨情绪是挺严重的。特别是今年大湾区规划出来，楼市并没有大涨，杨红旭认为这有些像“股市利好出尽是利空”。

第三点谈到了大湾区让人大失所望的市场原因与逻辑。其一是市场参与者错把行情当成概念带来的效应。就是房企和个人投资者觉得大湾区出台楼市很火爆，其实刚好是大湾区的火爆跟整体楼市的上涨周期重合，他们认为这是大湾区规划带来的上扬，所以就不断涌入。其实，杨红旭指出，概念的利好一般只能“锦上添花”，而不能“雪中送碳”，即市道好时可让市道更好，但世道不好时就无能为力了。

其二错把复杂的事物简单化，大概是说大湾区跟东京湾、纽约相比较的话，大湾区的区域过大、过散，不够集中，而其他三大湾区则比较集中。而且纽约、旧金山和东京三大湾区都是用城市命名，大都是一个核心城市引领周边中小城镇一同发展。就是说不是一个城市群，而是一个核心城市，这样引领周边的地区发展比较容易。而粤港澳大湾区我们的大湾区有好多个重要城市，至少有三个重要城市，三种关税和法制、11个城市。所以说：三个和尚没水吃。一个湾区有三个大佬，怎么搞？加上今年香港闹事，直接影响粤港澳大湾区规划的落实，这也是原因之一。

第四点就讲到常识性的规律是：概念越足、透支越多、下跌越深、失望越大。也就是说用概念性的方式去推动市场，尤其是楼市，实际上会造成概念炒得越热，楼市、房价透支就会越大越多，也就是说它需要回落调整的周期就会越长、越深，失望也就越大。

第五点其实跟第四点的道理一样，第六点的道理也都是一样，就是大湾区楼市涨跌与京津冀的相似性。京津冀也是呈现这样子的情况，就是一下子过热，然后又长期的趋冷。

最后一点就是相同逻辑下长三角一体化的隐忧。最后的三点其实都是说概念炒作如果太强太猛，炒得越热，未来回落、透支的周期就会越长，失望也就也大。

其实我是非常赞同杨红旭的观点和看法的。以我的观察，粤港澳大湾区最早好像是2017年两会期间腾讯的马化腾提了一个议案，就叫“粤港澳湾区科技大湾区发展的建议”。到了国务院，李克强总理就把它作为粤港澳大湾区的战略提出来。到了2019年，粤港澳大湾区就成了国家的战略，而且是由习近平主席亲自策划、亲自部署和亲自实施的国家级战略。

实际上我们看粤港澳大湾区就是原来的珠三角区域，它并不是突然之间冒出来，或者是一个新生的事物。粤港澳大湾区在改革开放的30年-40年，已经发挥了巨大的作用，无论在经贸还是在加工制造的方面都曾经发挥过巨大的作用。但是，现在经贸和加工制造业都处于比较低迷、衰落的状况。当然科技创新和新兴产业方面还是大有可为，尤其是粤港澳之间，那些能够在科技创新方面来带动制造业、实体经济和各行各业，这倒的确是有非常好的发展前景和动力。但是，杨红旭也特别提到粤港澳大湾区规划提出的时机问题，应该是今年2月份才落地，落地之后到4-6月香港就开始出现动乱，其实对我们粤港澳大湾区的规划的落实和执行也的确是有很大的影响。

我一直觉得，粤港澳大湾区与世界其他湾区相比较而言，难度是很大的。因为两岸三地三种不同的体制，除非粤港澳大湾区或者是粤港澳大湾区的其中一部分，比如说包括深圳前海、珠海横琴、广州南沙实施自由贸易区，也就是说去掉关境，使得这一区域内人财物可以自由流通。如果朝这个方向去努力的话，我觉得它倒是可以发挥出巨大的活力和潜力。这就有点像当年的深圳特区，其实也是撤了关境，撤到第二关境，才能够让深圳在非常短的时间内从一个小渔村变为一个现代化的都市。如果没有特殊政策，这是不太可能实现的，粤港澳大湾区如果没有本质性、创新性的政策突破或者改革开放的深度探索和尝试，是很难有实质性的发展和变化的。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润•嘉御豪庭

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