韩世同:报喜!恒大"金九"销售830亿天量大卖!

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楼市日日谈

2019年10月3日（第156期）

话题概要

2019年前三季度，在“房住不炒”政策主基调下，行业整体规模增速显著放缓。根据可比口径统计，TOP100规模房企1-9月的累计业绩同比增速在4%左右，较上半年末基本持平。

而经过7、8两月的销售低迷，9月在推案量上升、营销力度加大的推动下，房企业绩表现开始发力。百强房企销售规模较7、8两月提升明显，单月权益销售金额环比增长近24%，增幅也较去年同期提升近11个百分点。

单月表现来看，受益于供货力度的加大，9月百强房企中有超7成的企业单月业绩环比提升。

恒大、碧桂园、融创9月单月业绩规模领先。TOP10房企中，恒大全国促销收效显著，9月单月实现全口径业绩规模830亿元，较8月环比大幅增长73.6%，相比去年同期增幅也显著提升。

碧桂园单月实现全口径业绩规模710亿元，累计销售超5800亿元。融创在8月512.7亿元的基础上继续环比增长22.9%至单月630.2亿元，表现较为突出。

楼市观察家韩世同

不知道是不是为了给国庆献礼，恒大今年九月份销售额是830亿，天量大卖。这个是前天丁祖昱评楼市公众号发布的一篇文章，题目是《9月房企销售全面发力，恒大830亿天量大卖！》。关于丁祖昱，我们先介绍一下，我平时比较少用他的文章，他其实每天都有评楼，身份也非常厉害，是易居集团的执行总裁，也是易居研究院的副校长。我不知道为什么研究院是副校长，但是他的行政职务应该比易居研究院副院长杨红旭要高。易居的杨红旭是更偏重于学者，属于市场研究分析师的角色。

我估计丁祖昱的中介职业经理的色彩会偏重一些，所以他的市场分析肯定是四平八稳，通常都不会得罪开发商或者过度暴露市场真实的不理想状况。因此，中原首席分析师张大伟经常会与他针锋相对，去评论或诟病他的一些观点和看法。但是丁祖昱除了分析市场比较高调，在其他方面还是比较低调的，我跟他不是太熟，他的文章我每天都会转发，但是多数是四平八稳的多，精彩独到的比较少，但这篇文章我觉得比较有时效性，也挺应景的。

我们来看一下他这篇文章谈什么，第一部分是讲9月房企销售开始发力，推案量上升、销售力度加大。但就整体单月业绩表现来看，我觉得九月虽然比七八月要好一点，但是不如六月份。

第二部分，他谈到了恒大、碧桂园、融创9月单月业绩规模都是领先的。尤其是恒大，不知道是不是为国庆献礼，他的销售规模达到了830亿，环比大涨73.6%。从1-9月份来看，单看销售业绩排在第一的还是是碧桂园5805.4亿元，恒大居于第二位4530.7亿，万科是第三位4755.7亿，前十的后面几位分别是融创、保利、中海、绿地、新城、华润、龙湖。当然，这个应该是按照全口径来分析评比的，主要是分了三个方面：权益、全口径，还有超盘金额。

整体来看， TOP 30的房企表现强于行业整体，尤其是九月的业绩，环比增幅甚至超过30%，的确是呈现进一步分化的态势，这是目前的状态。但今年的前三季度TOP 30房企的整体的表现是目标完成情况不如去年同期，第四季度，需要加速推货入市。

最后丁祖昱分析的是，四季度加速推货去化仍是主旋律，销售规模会有一定的回升，他认为，经过上半年的集中拿地补充库存，多数企业供货节点多集中在今年四季度，8、9两月房企的供应量已经表现出了明显提升的态势，四季度作为冲刺全年业绩目标的关键时期，在销售承压、项目总体去化率下降的背景下，房企将继续增加货量供应并加大营销力度，所以整体销售规模会有一定的回升。同时，在政策调控常态化、融资渠道全方位收紧、行业竞争加剧的格局下，四季度的房企整体投资将更趋理性，加速去化及回款、降杠杆控负债总量是主流。

我觉得整体来看，四季度大房企显然是要加大促销力度的，尽管前几个季度的30强销售还是不错的，尤其是九月份销售非常好，包括前十强和前三强销售业绩都是非常好，但年底还是要冲业绩的。

不过，万科可能相对于碧桂园和恒大，整体业绩就没有那么突出。但万科1-9月份的业绩同比也都有4.2%的上升，九月份环比上升11.6%，实际上也是不错的。我们看到在前十强当中，只有绿地的表现是同比有下降，环比也有较大幅度下降的。

整体来看，前十强的业绩可说是比较骄人的，这也从侧面反映了目前强力促销的企业的业绩是可以大幅提升的，尤其是恒大，他们在近期都有比较大的促销力度，号称7.8折或者是全面7折这样。当然，由于这个促销优惠是长期在做的，前面打折让利的幅度可能并没有他们所宣称的这么大。

我们看到，上半年业绩发布的时候，恒大总裁夏海钧特别提到，由于拿地的提前量，他们平均的楼面地价只有1600元/平方米，在土地上面的成本是非常低的，加上成本的控制又比较严格比较好，因此他们打折降价的空间和幅度是可以有很大的，也不会太影响盈利水平和获利的状况，这是恒大的一个优势。

不过，恒大虽然现在发力，九月份是超过碧桂园了，但是碧桂园整体来看销售金额要比恒大多了将近1300亿左右，这个幅度也还是蛮大的。显然，目前在销售金额方面，碧桂园还是居于第一的。那么，即使按照目前九月份的这种差距一直持续到年尾，相信恒大或者其他的房企能在销售金额上超越碧桂园的可能性可以说都是非常小的。那么，是否可以说今年碧桂园在销售规模上还会是蝉联第一的地位呢，我认为这应该是疑虑不大的事情吧。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润•嘉御豪庭

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