韩世同:再谈在中国推行MLS是为时过早还是正当其时

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楼市日日谈

2019年10月9日（第162期）

话题概要

听说有关部门想要在国内加快推广MLS（行业全开放房源联卖系统），景晖智库首席经济学家胡景晖认为：推进行业房源共享联卖分佣这一体系初衷是好的，但为时尚早，因为诸多问题、障碍是目前我们短期内无法克服的。中国房地产经纪行业，中国二手房的交易市场很难形成有序化管理，在千头万绪中我们应该找出哪个是关键问题，哪个是基础问题，一味地照抄美国是解决不了问题的。

楼市观察家韩世同

今天想接着昨天的话题继续讨论一下关于“中国推行MLS是为时过早，还是正当其时”。胡景晖先生提到美国的MLS是单边代理，我们采取的是居间模式，居间是唐宋的交易模式，古为今用胡先生认为这是中国的奇迹。但我看来，既然可以把唐宋的居间模式都嫁接到互联网上，为什么就不可以把单边代理的制度引入到中国？对此，我有不同的看法。下面逐条来谈谈胡先生提出的12个障碍。

障碍一也谈到单边制很难快速实现。他认为有关部门还没有形成对单边代理的具体认知和系统的改造方式。事实上，我们现在的大型中介公司的内部本身都是存在房源联卖系统的，只是说他是企业内部的房源联卖。其实，提供房源的经纪人跟销售房源的经纪人已经不可能是同一个人了。现在的房子很难卖，企业内部肯定是要靠中介之间的协助，那么这就形成了企业内部的单边代理制度。我们现在是需要把企业内部单位单边代理制度扩大到行业内部。那么，这肯定是需要转变观念、转变模式的。我觉得这一障碍是存在的，但并不是像胡先生想象的这么大。

障碍二，客户房源只能委托一家中介机构的独家代理模式难以快速实现。这种委托只找一家中介的模式，现在的确是非常难。现在很多机构都在尝试独家代理，但是独家代理可能还不是特别完整的。我觉得必须是推行独权代理，就是廖俊平会长把它定义为独权，我提了一个概念叫全权委托或者全权代理，也就是说只要委托了，可能是60天内也好，90天内也好，就是业主自己卖了也要付佣金给卖房代理的经纪人。

这个制度的确是很难快速实现，但是不能快速实现就不能实现了吗？不能用慢速去实现吗？逐渐逐渐的去推进，逐渐逐渐的去改变人们的观念和做法来实现，为什么不可以呢？所有的平台、网站之所以会出现假房源，就是因为不能够实现全权代理或者独权代理，那就必然会造成假房源。哪怕一开始是真的房源，后来卖掉了，但信息又没被及时撤掉，那就成了假房源。所以我觉得独家房源或者全权房源、独权房源，其实是实现MLS的一个必备的条件，否则真房源就是形同虚设，也就是一个空话。

障碍三，胡先生认为独家代理难免会造成大公司垄断房源，控制市场和房价怎么反垄断？现在即便不是独家代理，大公司也是可以垄断的，只是说可能不会因为独家房源而垄断而已。在事实上，我们现在看到即便签了独家的房源也会有很多通过飞盘或飞单传到外面，中小的中介其实也是在分食这些房源。我觉得房源共享恰好是会破除这种独家的垄断，哪怕这些房源都是大公司提供的，但是中小经纪公司也是可以在共享房源当中充当买方代理，就是充当另一方的代理，同样还是可以运作。我觉得这个垄断要看是怎样的一种垄断，如果要是他把房源都能够放到MLS上去共享，我觉得这种垄断其实已经不复存在了。因为，大中小的中介企业都能够在其中共生共长。

障碍四，行业的基础数据标准无法互通，互联。我不知道这个基础数据是指什么？企业内部的数据是不会公开的。但是网签的数据，现在在一定程度上是能够部分数据共享的，未来通过MLS的平台，我们还可以得到更多的网签数据以及了解更真实的房源数据和成交数据等等的状况。

障碍五，MLS的核心是规则而非系统，目前没有公信度高、行业能量大的机构或行业协会统一制定规则，并监督规则执行。这里提到，美国的房协的确是非常强有力的，他跟地方协会共同来推动MLS的运作。我觉得这一块的确应该进一步细致的去研究，他们的这种架构和关系是怎么样来处理的？我们现在各个城市都有中介协会，国家层面是由中国房地产评估师和经纪人学会来指导行业管理，但它并不是协会而是学会，学术性研究的功能更强一些，而且还兼顾了评估师这一块的内容。我觉得无论中房协也好中房学也好，中介协会还是应该要有一个独立的协会来运作才好。据说在中国房地产业协会，有下设中介专业委员会。那也是可以由这个系统和组织去推动MLS的实施。因为协会跟学会毕竟还是有很大的差异，学会可能更多的是一种在学术研究方面的作用，协会是要推动和引导这个行业的发展、管理和进步。我觉得第五点的确是有一些的障碍，但是这个障碍也不是不可逾越的。

障碍六，在客户资金监管都无法全面做到的情况下，难以实现房源联卖佣金分账的公平监管和分配。据说MLS分佣金制美国是有第三方监管的。现在我国的支付宝和微信支付已经是做的最好了。只要在程序上设定好分配规则，自动分配，只要有成交，按照设定的分佣规则自动就分佣。像我们坐出租车，它都是自动就结算的。我觉得系统就可以实现的事情，除非是系统坏了或者人为赖账，还要自己用人力分钱，这也太不符合现代信息网络社会的这种状况。像我们的水费，电费等，基本上自动缴交和扣除的。所以，我觉得分佣金也是可以在系统设定上和规则来实现合理的分佣机制。那当然，这个事情大家都已经达成成交了，也是可以实现第三方的。我觉得这应该不是一件特别难的事情。

障碍七，各家佣金的收费标准不一致，在利益面前难以达成共识。我觉得佣金其实还是好说的，可能影响交易的更多的是业主放盘的价格，佣金一旦是确定了，肯定就是按五五分佣，这基本上不应该变来变去。因为很难说买房是贡献大，还是卖方贡献大，大家都是对半分佣的情况下，我认为是不难达成的共识的。如果这个区域习惯是收三点佣的，那就各自占一半，买卖方各1.5；如果是这个区域是2.5佣的，也是对半分，各占1.25。我觉得难于成交可能还在房价的高低。而佣金，它只是占到百分之两三个点，最多在美国也是五六个点，并不是一个特别大的一个比例。

障碍八，房屋交易的重要服务内容基本都在签约交佣金后，后续服务保障买卖双方经纪公司用谁的。我觉得该卖方的就归卖方的，该买方的就归买方的。在公司内部已经是单边代理的，只是在这种的状况下，没有必要也没有可能算得那么细了，谁去办理什么手续，该归卖方代理办的就卖方代理，该归买方代理办理买房代理。未来可能还会出现更多的专业性的服务，包括按揭的服务或者法律方面律师方面的服务等等。我觉得应该也不是特别大的问题。

障碍九，各经纪公司服务品质难以保障。我们的房地产中介的确不像美国有这么严格的职业操守，但我们不能因为落后，我们就不玩了。朝着进步的方向去迈进，其实恰好觉得MLS是有利于提升中介服务品质的。首先要持牌上岗，如果你没有考取资格证，没有水平认证，我觉得是不应该拥有签约权的，他可能是协会会员可以进MLS，但是必须要通过这个门槛来提升，我觉得恰好是我们应该实施MLS来提升中介服务品质的这个目标。

障碍十，好房不联卖，联卖非好房，企业全房源联卖的动力目前尚不足。的的确确是有不足的，好卖的肯定是要自己卖的。包括廖会长还讲到有一些，有的不愿意24小时就上房源，看72小时内还能不能卖，在两三天内就自己先卖了。大企业的房源多，不愿意拿出来分享，也是一个客观的事实。如果要是好卖的，就先不上吧。我们现在是搭建这个房源联卖系统主要还是为了解决难卖的房。尤其是未来的市场是非常有可能进入买方市场的，房子越来越来越难卖，它其实是需要更大的房源联卖系统来促进交易。那么，既然不能一下子做到好的坏的都来联卖，那就先联卖不好卖的房子吧，好卖就先自己卖。我觉得在初级阶段，在过渡阶段也未尝不可。如果我们要求，企业和中介一下就具有过渡到共产主义的思想，如此高尚的共享风格，这也不太可能，可能还是要渐进的。未来的平台不管好卖不好卖，如果企业都愿意把房源放上去，我觉得这时候才算是可以过渡到这个远期的目标和状况。

障碍十一，房源是公司的核心资源而非经纪人个人的资源，怎么让公司之间达成联卖。这是一个难题。刚刚我们也讲到大企业的房源，是企业的核心资源，是不愿意拿出来共享的。但我们看到，即便在美国也都是有企业机构拿出来的。链家也是把房源拿来共享的，只是他的贝壳找房不是行业发起和推动，公信力和凝聚力不强而已。我们是要逐渐改变观念，让这些中介企业愿意把房源放到MLS平台上去，这肯定不是一蹴而就的事情，也是一个渐进的过程。像链家也可以不做MLS，不做贝壳找房，但是为什么他要做？其实他也是有一定的情怀、抱负和志向的，我觉得有的时候也不能完全是单纯为了追逐利益的。

最后一个障碍十二，从业人员流动大，人员离职后，交接过程中的联卖分佣难以衔接。这的确是一个问题，中介流动率非常大，一年的公司都会有换一遍人，在这个过程当中怎么来衔接？我觉得所有的公司都会存在人员流动的，那么他们是如何解决和处理的？包括美国的MLS是如何解决和处理的？以及我觉得要是没有MLS，这也是需要解决和处理的问题。我觉得在这个方面的问题也是可以通过研究去克服解决。

最后，胡先生总结了有两大核心问题，第一是缺乏上位法的支持，而由于没有上位法，房地产很多的制度跟其他的方面是没法相比的。他认为应该尽早推出房产交易法。我觉得也是应该要有房地产经纪人的管理条例和办法，可不可以进一步的完善形成行业的规则，我觉得这些都是可行的。恰好，不是说我们因此而拒绝推行MLS的理由，而是推动MLS来完善中国的房地产中介法制建设的理由。通过MLS，可以把在经纪人方面的法制建设，把行业规矩和MLS的规矩都能够设定好。这样的话，上位法的问题也可以解决了，行业的监管问题也可以解决了。

第二个问题，他认为没有执行统一的数据标准，希望尽早建立行业数据标准，实现行业的互联互通，提高行业效率，为各种制度建设打下基础。我觉得这个并不矛盾，关键基础是看怎么建立的。现在都已经是信息化的时代，所有的中介机构都是有信息化的基础和条件的。我们现在做这件事情应该是更具有条件了。美国的MLS在当年可能是要通过简报或杂志的方式来传递房源信息的，后来有了互联网才能够网络化。我们现在数据的标准，数据的信息比起以前已经是大为改进改观了，这不应该成为推行MLS和中介制度的障碍，应该是推动我们去通过构建MLS来完善整个房地产中介的生态体系和管理体系。

本文封面及正文图片来源于网络

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