韩世同：9月，广州二手楼市是个什么“九”？

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楼市日日谈

2019年10月7日（第160期）

话题概要

据广州市房地产中介协会统计，2019年9月，广州全市（含增城、从化）二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与网签面积分别为47.96和43.74万平方米。全市中介促成二手住宅市场网签面积告别连续多月的下降趋势。

楼市观察家韩世同

前几天我们讨论过9月一手楼市成交情况，最后一周的周成交破3000套。当时我们谈9月的一手市场虽然算不上“金九”，但“铜九”还是称得上的。因为整个一手市场的成交应该接近8000套，这个成绩不算很好，但在目前的市场环境下也算不错。

二手市场9月的成交怎么样呢？我们看到房地产中介协会发布的成交报告，中介促成部分只是43.74万平方米，环比上升1.78%，就是微微的涨了一点点，同比还是下降33%之多。今年以来，或者说今年2月份以来，中介促成的成交面积基本上都是在40-50万平方米之间，都是在这一成交量上下徘徊，都不能算是一个好的成交，同比都还是有三、四成之差，甚至成交宗数也都维持在4000多宗，之前应该是在5000宗左右。我们看到，9月份应该只有4664宗。这是房地产中介协会的报告，中规中矩地反映了二手市场这样的成交状况。房产频道也谈到了一部分的二手市场内容，它用的是中原市场研究发展部提供的数据，比较奇怪的是8、9月的数据少了几天，截止到25号，这样跟其他的月份相对照的话，可比性就不是太强。9月成交量只有3838套，8月份也只有3643套，但少了几天，这个不好比较。我们经常看到统计的时候，有时是不包含从化、南沙，这次这份报告不知道包不包含，但这样不太好做比较。如果它加上几天的话，恐怕也应该是接近4000多宗。我觉得整个来看还是在4000-5000套之间，作为二手交易肯定是不能算特别好的一个月份。虽然我们看到中介协会的整体评价是，二手成交网签面积终止连续四个月的下降趋势，但是环比回升的幅度其实非常少，就1.78%。那么，“铜九”我估计都不太好说，平时我们习惯说“破铜烂铁”，所以说广州9月的二手成交是“铁九”恐怕还比较贴切，或者比较名副其实一些。当然，二手市场也会受到一手市场的牵连和带动。现在10月份了，一手市场有可能出现比较好的变化。我们看到房产频道的报道，近期广州一手楼市热闹起来了，最近小长假到来，不少新盘抢先开盘，为了在传统的销售旺季促成成交，花都、番禺、增城均有楼盘推出低于市场预期的价格，形成热销。在售楼盘也推出了一波又一波打折促销活动，特价房、首付分期、买房送车位、送装修、送家具……确实有楼盘为了促销，开始让利给买家，这说明一手市场开始出现变化。而且，荔湾区都有楼盘低至“3”字头，南沙、增城均由原来的“2”字头均价，如今推出“1”字头单位，还有一些特价单位，甚至比区域内的二手房价还要低。目前这种现象还不是太普遍，但是年底即将来临，会不会有房企在年终销售业绩压力下给出更多的优惠，使得某些区域出现一二手倒挂的情形？这个情形应该会对二手市场起到一定的促进和带动作用。的确，近期二手业主也理性了不少，使得二手房的报价也有所下降。议价空间加大，越来越趋于合理，买家入手的热情也有所升温。二手的价格方面，房产频道统计了10月份广州各区650个小区最新的报价，发现与9月份的报价相比较，有近八成的二手小区价格出现下跌。这对买家而言应该是好消息，的确应该是二手入市的好时机。大家可以看看房产频道的报道，题目是《入市机会来了？一手促销频现，二手……（附10月广州600多个二手小区最新价格表）》。这篇报道列了600多个楼盘的价格，做了很详细的功课，供大家参考，这里就不列举了。但是如果有八成的二手小区价格出现回落，这对于市场成交应该会起到非常明显的促进作用。一手成交目前是市场的主力，主要是换房客。如果一手交易畅旺必然会带动二手，因为有很多人换房子是需要卖了二手才去买一手，这样子的话可以出现内在的一二手联动。就是一方面通过二手交易来推动一手的交易，另一方面通过一手交易来带动二手交易这种内在的而非认为的一二手联动。因此，展望10月的二手市场，我认为还是有可能会出现“铜十”，就是说能够达到50-60万平方米的成交量，这个成交就是5000-6000套这样的规模，我觉得就可以算得上是“铜十”了。当然，如果能上升到7000-8000套，那肯定就可以是“银十”了。
一手市场10月份成交9000-10000套的可能性也是存在的，突破过万的可能性应该有，但不是太大。就是要取决于开发企业是否都是非常大力度来促销，从目前这样来看，已经开始有更加广泛的一些促销活动，但这还不够普遍，就是成交量的放大可能还是有待进一步提升，那“银十”的可能性就更大了。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润•嘉御豪庭

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