韩世同：香港房价40年暴涨23倍，上海呢？

楼市日日谈

2019年10月13日（第166期）

话题概要

杨红旭团队：今年6月以来，香港接连发生暴力冲突。该事件的发生有许多深层次的原因，其中重要原因之一是香港的高房价、贫富差距较大的现状引发了年轻人对社会的不满。相比之下，同样作为国际大都市的新加坡，其住房市场发展更加健康，较好地保障了绝大多数公民的住房权利，人民更加安居乐业而基本不用为住房问题发愁。
香港和新加坡两个地区在经济体量、人口规模和国际地位上都较为接近，具有较强的可比性。我们将主要就香港和新加坡的住房市场进行对比分析并探究其背后原因。此外，专题中还加入了具有一定可比性的中国大陆地区的城市——上海市进行对比，并期望从香港和新加坡的住房发展模式上找到可借鉴的经验。

楼市观察家韩世同

易居研究院副院长杨红旭昨天在他的公众号发了一篇文章，这篇文章是跟他的同事王若辰联名发布的，题目是《香港房价40年暴涨23倍！谁给你的胆量？》。话题概要已经引述了他们的思路和想法。首先，他们对照了香港和新加坡私人住宅的房价指数过去40年的变化。据说截止到2019年第二季度，香港的名义房价指数上涨了22.9倍，而新加坡仅上涨融危机之后就出现了分化。2008年到2019年的香港房价涨了2.7倍，而同期新加坡房价仅上涨了30%，也就是说，在后期新加坡是保持了房价基本稳定。如果以1999年为基础，也就是比1979年少了20年，杨红旭也计算了上海商品住宅名义房价指数，同期对应香港和新加坡的私人住宅，上海的房价上涨了8.7倍，香港与新加坡的涨幅分别是2.86倍和0.56倍，均大幅小于上海。他们还特别指出，1998年商品房改革后，上海住房市场处于高速发展阶段，而香港和新加坡市场发展时间长，市场更加成熟，因此，上海与新加坡和香港的市场发展阶段不同，房价涨幅更大，有一定合理性。虽然我们的住房改革是从这个阶段开始，但是如果把它延伸到20年前，就是1979年，我觉得上海的房价涨幅也是一件不得了的事情。因为在1998年商品房改革前的更早阶段，我国商品房也已经有一定的发展。相比之下，香港的私人住宅实际房价则从2002年后一直处于明显的上升趋势中，截止2018年三季度，上涨了3.0倍，这表明近15年来，香港私人住宅房价的上涨幅度过大，属于非良性的上涨，难以长期持续。同期，上海实际房价上涨了4.2倍，涨幅大于香港，房价上涨过快，这也与1998年房改之后，上海住房市场处于青春期、长个子的阶段有很大关系。总而言之，单看房价涨幅，香港房价40年暴涨23倍，尤其是2011年以来持续大涨（港府调控效果不明显），滋生了新的泡沫！特别是与新加坡的健康状况相比，香港楼市扭曲而病重！今年二季度以来，香港房价出现的下跌态势，部分小区跌幅较明显，比如太古城房价已跌回3年前。但杨红旭认为，香港房价回到3年前还不够！2011年开始出现泡沫，应跌回到2013年左右。看来，他们这个研究是把香港现在出现的骚乱等等的问题的一定责任归咎于房价失控，暴涨过高。这非常切合时宜，但是我们看到现在上海的房价相对而言并不低，甚至这20年的涨幅远高于香港和新加坡。虽然研究报告加以解释了，我们是在不一样的发展阶段，就是快速发展的阶段。       但我觉得，香港的前车之鉴也是要记取，引以为戒，房价不能够涨得太高。而且，在保障系统方面，新加坡做得最好，为什么它的房价这么稳定，跟它的组屋占整体市场85%左右有很大关系，市场化部分只有15%左右，它的组屋是分居住、租住，既可以购买也可以租住，实际上这一政策是使市场稳定的非常重要的原因。香港的住房其实也有50%是由保障系统解决，就是将近有30%左右的公屋是只租不售，还有接近20%的居屋是只售不租。这两者的租价跟售价都是按市场70%的左右来定价。这个系统其实对于稳定香港的房地产市场还是起到比较好的作用。香港的占比跟新加坡相比，对于中低收入阶层来说还是不够，因为房价还是过高，那么中低收入的覆盖面就应该扩大，香港显然没有这样做。我们来看看，我们在保障系统方面做了哪些工作：1998年的时候确实是推出经适房和廉租房，后来因为租金的价格和经适房的售价不合理，好像基本上都夭折了。那么，取而代之的公租房也不是发展得特别好，无论是选址还是生活配套，发展得都并不是特别好；而产权性的共有产权房也是刚刚开始，占比也并不高。        香港的问题是因为房价太高，导致人们生活无望。如果不采取措施，同样的情况也会出现在我们的大都市，北上广深也同样会出现这样的情况，我们还是要引以为戒。就是要把保障体系进一步扩大，让它覆盖更多的人群。就是要让公租房和共有产权房这两种新型的住房保障体系能够解决更多中低收入人群的住房问题，那么高房价才不会引发社会矛盾和冲突等问题。香港的前车之鉴还是要警惕和小心。       深圳这两年制定了住房供应新政，在未来几年的新增供应计划当中，保障体系或者叫政策优惠体系的住房供应有六成， 20%是人才房、20%是安居房、20%是公租房。这里，新增保障住房供应占了很大的比重，但原有的社会保障体系里，占比并不是太高，因此要提高全社会的住房保障占比，我们还需要比较漫长的时间，才能够完成这项民生工程。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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