韩世同:富力拿下的商服地是第二贵还是第一贵?可以用来做什么?
楼市日日谈
2019年10月20日(第173期)
话题概要
楼市观察家韩世同
这两天关于富力以底价拿下越秀“将军东”地块,成交总价将近五个亿,折合楼面地价20411元/平方米的信息成为媒体热点。关注点一个是“底价”,一个是“第二贵”,还有就是越秀区8年来首次挂牌出让地块。
这些文章的标题都大概表达了他们关注的点和角度,我这里就不一一赘述。我其实对这个地块非常非常的熟悉,报道介绍了很多关于这个地块的资料以及地块的由来、历史等等,以及为什么越秀区这么多年的供地这么少。
我曾经居住在距离这次成交地块直线距离可能不超过100米的地方。大概在1990年之前,我就是住在连新路雨帽街文桂里这个地方。这个地方距离将军西就是一路之遥,只隔一条马路,所以我对将军东这块地块非常熟悉。大家可能都认为将军东的地块原来是电器城,其实在电器城之前,它应该还是岭南饼干厂的所在地。距离现在应该有30年的时间。当年的饼干厂就在隔壁,我们家天天都闻到饼干香味,后来显然是因为扰民等因素饼干厂搬离,别人是废气污染,我们则是香气污染,因为天天闻着饼干味也是受不了的。这个地块应该不是一个太大的地块,占地只有4627平方米,建筑面积只有24245平方米。
富力拿了这块地可以做什么呢?这个地块其实真的不是太大,2万多平方米的建筑面积,宗地的占地面积只有4600多平方米,其实是非常小的一个地块,只能建一个单体楼。这个单体楼还是商业用地、娱乐康体用地这几项功能。然后,40年的使用年限,现在已经用掉了几乎10年,还剩下31年,所以使用年限的时间上也有一些折扣。
大家都知道富力在酒店、写字楼方面非常擅长,这个地方做酒店其实也是不错的选择。但是地块旁边就是广东迎宾馆,而且酒店的投资回报周期很长,而它现在的经营期限又少了10年,这恐怕不是最好的选择。
如果做商场,这个地方的底商面积很少,只有4600多平方米,就是三层加起来,底商面积也就1万多平方米,这样的体量做商业也不是太容易;而这个位置如果建写字楼也是孤掌难鸣,体量也比较少,显然也不是很好的选择。
看来还是做商务公寓可能是比较好的选择。商务公寓其实是类住宅型的,是可以较为快速变现的。这个地段如果允许富力建商品住宅的话,那肯定是非常非常值钱的,它的售价、整个地段优势和底商价值等全部都可以得到提升。
但由于这是历史用地,有很多的局限性。所以,这个地块价值最高的话肯定是按商住用地开发,但这也是不可能的。商服项目中,估计还是做商务公寓这个选择最好。但富力最后会做出哪种选择,还要看他们的研判而定,说不定研发出一种新型的地铁上盖物业的业态也不一定。
本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭
往期回顾
第151期:印象大坦沙!印象凯德!
第152期:尚东携手大师打造高净值理想家园
第153期:2019香港资本圆桌会议争论汇率破7的影响
第154期:为何杨红旭认为大湾区房地产让人大失所望?
第155期:惊喜!周成交破3千套 广州或迎“铜九银十”!
第156期:报喜!恒大"金九"销售830亿天量大卖!
第157期:顶豪!汇悦台邀世界顶级设计师不为卖楼
第158期:围观!任泽平推出中国城市群研究成果
第159期:任泽平呼吁立即全面放开并鼓励生育
第160期:9月,广州二手楼市是个什么“九”?
第161期:中国推行MLS是正当其时还是为时过早?
第162期:再谈在中国推行MLS是为时过早还是正当其时
第163期:LPR实施!房贷利率基本不升不降!
第164期:中国富豪榜地产大亨风光不再?
第165期:传统旺季不旺 楼市调控平稳有效
第166期:香港房价40年暴涨23倍,上海呢?
第167期:时代63亿拿下官湖村旧改为庆生还是执“象耳”?
第168期:关注!中国楼市的十大悬念
第169期:美的再掀地产反腐风暴
第170期:近两年被大房企裁掉的2万多人过得还好吗?
点击下方“楼市日日谈”查看更多
楼市日日谈“韩世同”专栏介绍
为更好地把握房地产资讯,以更专业的视觉观察行业。自2019年5月1日起心湾睿智特别邀请著名房地产专家韩世同推出“楼市日日谈”。栏目每天解读1个行业热点,与经纪人共同探讨行业现象,敬请关注。
1、本栏目每天通过公众号发布。
2、欢迎各界朋友参与栏目话题,向韩博士提问,您可将问题编辑短信发送至:13710016012或在心湾睿智微信号留言。
3、栏目为原创内容,欢迎转载和载发,转载请注明出处。
4、媒体合作:13710016012,Annie。
塑造房地产中介行业
职业化和专业化
长按扫码关注我们