韩世同：为何上海檀宮别墅降价1.4亿还卖不出？

楼市日日谈

2019年10月19日（第172期）

话题概要

近日，被称作上海第一豪宅的檀宫，有套1500多平米的顶级豪宅跳楼价大甩卖，售价从5.5亿元降到了4.1亿元，直接降价25%，相当于便宜了1.4亿元。

微博有网友调侃道，“谁去占下这个便宜。”还有人说，“房子我不买了，能把便宜的1.4亿给我吗？”

照此算来，降价后的豪宅也要26万多一平方米，就算不吃不喝一两年也挣不到26万元。真是贫穷限制了我们的想象力。

这豪宅究竟是为何降价1.4亿还卖不出？

楼市观察家韩世同

这两天，看到时代周报转载了一篇原创猫叔的文章，题目是《上海第一豪宅降1.4亿仍卖不出！首付上亿，购房要交千万保证金》。这篇文章开篇讲的是，贫穷限制了想象力，号称檀宫别墅5.5亿降了1.4亿后，售价还要高达4.1亿。有人调侃：“我不是差1.4亿，我是差4.1亿。”上海的檀宫别墅号称是庄园级的，为什么直降1.4亿抛卖，仍然还是卖不出去？我看这篇文章应该是一篇炒作性的文章，檀宫别墅一下也就全国出名了。而之前，我对檀宫别墅都毫不知情，也不太了解。
我查了一下，在百度上面是有专门的介绍了檀宫别墅，占地面积是47384.6平方米，仅建18栋建筑。小区建筑风格以欧式经典建筑为蓝本，并由世界顶尖的建筑设计事务所在境外设计，位于上海市虹桥路西郊宾馆的西侧。有8种房型——A、B、C、D、E、F、G、H。8种风格与8种房型组合衍生成十八种完全不同的建筑个性。每栋建筑面积1500—1800平方米左右，占地面积2500（4亩）平方米左右。但我看了一下，又有一些地方报道说是好像有1100多平方米，这个不是太特别的清楚为什么？它的确切的地址应该是上海市长宁区青溪路555弄，开发商是上海西郊帝庭苑房地产开发有限公司，竣工时间是2005年，每户有三个停车位，容积率只有0.3，物业管理费是五元/平方米/月，总的建筑面积是31200平方米，这是檀宫别墅大致的情况。我也查了一下，檀宫别墅在2014年的时候有一套面积1152平方米的超大型别墅成交总价高达1.95亿，仅次于2012年成交的另一套檀宫别墅，当时的成交均价高达17万余/平方米，其他的售价记录就没有看到过了。
大家都知道，在2016-2017年上海的房价几乎是翻了一倍，但是豪宅别墅翻一番的话，它是真实的上涨一倍还是有价无市呢？目前还没有看到有这个销售记录。我也查了一下有关上海檀宫别墅的房价是多少？这两天有人说它的均价应该是9.5万/平方米；还有一个更离谱一些说上海檀宫别墅的房价均价才3.2万/平方米，要是1000多平方米的话，可能都不过亿，不知道是否真的。我看到最高价格的单价是29万/平方米，现在就算降了1.4亿，单价还在26万/平方米，这的确是非常贵的、天价的别墅。
为什么这个檀宫别墅的价格会这么混乱？这里面我觉得可能是信息多变或者是因为这些别墅的年代比较长了，建成有十多年的时间了。在这十多年期间，其实房价的确也是涨了若干倍。但是这种顶级别墅能涨多少倍，不是特别的清楚。所以我觉得5.5亿的别墅，降了1.4亿，还要卖4.1亿，估计这4.1亿可能还是一个概念性的价格，也就是说市场上是否真实的存在有人愿意出价4.1亿去购买还是个问题。
而之所以4.1亿仍然卖不出，可能市场还是认为它不值4.1亿或者是没有哪个钱多的人愿意出资4.1亿去买这个物业。那么，这里面就引发出一个问题，豪宅是否是非常增值和保值的？我们看一下，檀香别墅的确是创造了很高的天价，但实际上我是还没看到真实的成交能够达到5.5亿这一水准。
也就是说，这种顶级别墅豪宅级别的高端物业，在市场火爆的时候，增值或者是上涨都非常的快，毕竟这些物业比较稀缺。价格上涨得比较快，如果一旦出现经济低迷或者是市场危机等等的一些状况，它也会快速地贬值，就是说它涨得快，跌得也快。
也就是说，它不是一个生活的必需品，而是一个奢侈品。这对于富豪而言，是可买可不买。一旦它市场的价值和未来的增值空间被看淡、看空，那么它的价值就会一落千丈。我认识一位香港富豪，他在上世纪80年代香港金融危机的时候，用500万港币就买下了价值数千万的半山豪宅，应该是有4000多英尺，即400多平方米的豪宅，等到房地产市场又重新火热的时候，这栋豪宅又是价值几千万。
广州的珠江新城在2007年的时候，半年时间内房价就从均价1.5万元/平方米涨到3万元/平方米；2008年受美国次贷金融危机的影响，房价又在半年之内从3万元/平方米回落到1.5万元/平方米。当年，全年广州的楼市均价大概是在1.2万元/平方米左右，2007年和2008年是一模一样的，几乎是不升不跌，但珠江新城的房价已经像过山车一样大起大落，这就说明了高端物业是可以涨得非常快，也可以跌得非常快。
我们说豪宅能够保值增值，的确在市场上升的周期它是可以做到；但是在市场下行的时候，又是属于可以超跌、大幅贬值的物业。这方面是因为豪宅不是必需品，不是刚需，这种奢侈品有时增值的能力很强大，但它贬值的能力同样也那么强。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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