韩世同:南京放松限购是领跑还是跟跑?

楼市日日谈

2019年10月18日（第171期）

话题概要

据扬子晚报报道，10月15日上午从南京市六合不动产登记中心传来消息，针对外地人的购房限购政策已经放松，不再需要社保或个税证明。

扬子晚报记者致电南京市六合不动产登记中心，相关工作人员确认“已经不需要社保或个税证明了”。该人士表示，这项政策也是本周起刚刚执行的，实施范围在六合当地，不过不包括大厂板块，“因为大厂属于江北新区管辖”。

具体的政策内容为：只要拥有大专及以上学历，且可提供南京市居住证和学历证明，未婚人士提供个人身份证和户口本，已婚人士提供相关婚姻材料，就可以在六合不动产登记中心开具购房证明。而在之前，外地人在六合买房开具购房证明时，需要提供近3年内累计2年的社保或个税证明。

楼市观察家韩世同

这两天，有很多关于“南京放松限购”的消息。凤凰房产前天转载发布了一篇文章《刚刚确认！楼市紧调控下，有城市限购放松了》；地产号应该是转载了扬子晚报的内容，题目是《突发！南京放松住房限购，释放三个积极信号！最新解读来了》；昨天叶檀楼市也有一篇文章提及这件事， 标题是《立竿见影！南京话音刚落 房价涨了！| 楼市最重磅》。

这三篇文章报道反映的角度各不相同。我们先看一下凤凰网房产的这篇报道吧，它比较偏重于探讨南京这次的举措到底是楼市松绑还是因城施策，但是南京的相关人士是说既不是限购松绑，也不是属于因城施策，而是为了引进人才，是人才政策。这里也提到了人才政策，主张把城市最好的资源留给这些人才，这样要比给炒房者要好。

地产号是转载了扬子晚报的文章，更突出探讨了这个政策，它到底是不是给楼市减库存？因为特别提到南京三个比较远的郊区，分别是六合区、溧水区、高淳区，之前都发布过颇为严格的限购政策，现在等于是适当的松绑。因为楼市库存的压力还是比较大，更多的还是认为应该是为了松绑。

但这两篇文章都提到了南京支持放松的积极信号的意义：第一，各地都有松绑，有助于四季度的刺激降价促销成交量的活跃；第二，放松是需要条件的，主要是针对特定群体、特定区域，有助于后续楼市的交易活跃，也可防范房价过快上涨；第三，不排除后续各地若是出现库存压力和销售压力也会适当松绑的可能。这篇文章更多的是强调了楼市震荡下行，需要政策性的调整。

 叶檀这篇文章是一个楼评，它对这个政策特别提到南京连跌七周首次上涨，点评南京楼市不容乐观。他认为，南京六合突然宣布放松买房政策，这个背景其实就是南京楼市疲软所带来的。南京放松之后，也让人引发联想，未来也许更多二线城市会在郊区或者其他边缘地区开始放松政策，以对冲楼市下行。南京的这个政策引发的震动影响不是特别的大，但是在当前特别强调要严厉调控、稳定楼市的前提下推出来，肯定还是会引起大家十分的关注。

其实，我的关注倒是南京到底在放松限购方面，是属于领跑者还是属于跟跑者，为什么会这么说这么看？事实上，南京的这个政策寻找的切入点位不是太高明。我们看北上广深，现在通过人才政策，在很大一个层面上对拥有高等院校学历以上的应届毕业生是全面放开的。像广州对工作一年以上的本科毕业生都是全面放开的。为什么呢？因为，对他们的户籍政策是放开的，拥有了广州户籍，就等于拥有了购房资格。

虽然之前发改委不是太认可这个说法，但是只要户籍政策的放开，没有对新增户籍人口做购楼方面的限制的话，实际上人才政策就是等于放开了城市的限购政策。这个力度是要比现在南京的力度大多了，这是一个看法。所以，我觉得南京其实是个跟跑者，只是切入点不应该从放开楼市限购去说，应该是提出放开户籍，这样子的话波及影响就不会这么大。

即便是从放开楼市这方面来看，其实珠海对港澳人士限购方面的放开，也是在南京之前，也没有引起太大的波动和影响。那么，也就是说因城施策，其实是不会受到太大的干预或者叫停的。可能还是跟之前开封的松绑限售被叫停，还是有很大的不同。这次南京的放松，至少目前还没被叫停，说明这还是带有尝试和示范性的，可能也是一个尝试吧。

我一直认为，放开限购属于反向调控，也是一个非常好的救市的举措和措施，我们不应该每次都是通过金融的手段去放开。金融的手段，如果在行政调控不放松的情况下，金融放水的效果是会被大为削弱的。2014年，全国只剩下一线城市和三亚还有限购政策，其他所有实施过限购的二三线城市都全面地放开了，也并不会造成很大的波动和影响。其实，反向的调控也就是通过放松限购来进行，也是市场的一个调节的手段。我觉得因城施策，应该包括具有正向的调控，同时也要有反向的调控，这样子才能对冲楼市的下行。我觉得在这一点上还是非常必要的。

其实地方政府是有救市冲动的，为什么呢？因为财政问题，因为原来都是靠土地财政。现在土地卖不好，土地出让的收益不行，然后楼市销售也不好，房地产税收对财政的冲击和影响还是非常大的。如果单是库存增加，政府根本不会太关心。库存就意味着楼市出现库存积压滞销，土地就卖不出去，这才是最关键的。

现在中央也在调整跟地方分税的比例，在一定程度上来缓解地方政府因为楼市调节出现财政赤字的矛盾和困难。但是毕竟远水解不了近渴，而应当适当的政策调节放松。我觉得实施这种反向的调控，因城施策，都不失为当前的稳定楼市举措，也是稳地价、稳房价、稳预期的一些必要的措施和手段。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

往期回顾

点击下方“楼市日日谈”查看更多

楼市日日谈“韩世同”专栏介绍

为更好地把握房地产资讯，以更专业的视觉观察行业。自2019年5月1日起心湾睿智特别邀请著名房地产专家韩世同推出“楼市日日谈”。栏目每天解读1个行业热点，与经纪人共同探讨行业现象，敬请关注。

1、本栏目每天通过公众号发布。

2、欢迎各界朋友参与栏目话题，向韩博士提问，您可将问题编辑短信发送至：13710016012或在心湾睿智微信号留言。

3、栏目为原创内容，欢迎转载和载发，转载请注明出处。

4、媒体合作：13710016012，Annie。

塑造房地产中介行业

职业化和专业化

长按扫码关注我们