韩世同：70城房指象“万花筒”怎么看都能看出“花”来

楼市日日谈

2019年10月24日（第177期）

话题概要

日前，国家统计局公布了9月份70城房价指数。

4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。

35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

总体看，全国房价仍在上涨，但总体涨幅并不大，如按易居院的测算，9月环比8月，70城二手房价格小涨0.27%，新房价格同比上涨5.3%，新房价涨幅明显大于二手房。

楼市观察家韩世同

今天想谈一下国家统计局日前发布的70大中城市房价指数。关于这个话题，有很多媒体和公众号都发表了评论文章，我挑选了六篇文章来看一下，有大咖的、有比较多是广州媒体公众号的。今天我就不评论70城房价指数的具体情况了，我们来重点看看这几篇文章，他们是怎么去看的。

为什么我说70城房价指数像个万花筒，怎么看都能够看出花来？也就是说，目前全国的楼市中70大中城市本身的房价就是涨跌互现的，从哪个角度来看都有一手有二手、有涨的有跌的，都可以看到完全不同或相同的情形。我这里特别选了两位比较权威的大咖的文章，一位是易居房地产研究院副院长杨红旭，他做的很全面的评论；一位是经济学家马光远。

杨红旭评论的文章题目是《房价涨跌，真相何在？到底谁说了算？》。我们前面引述的话题概要，也是从杨红旭的这篇文章上摘要下来的。他的看法是：新房价格，在部分城市存在限价限签等行政干预，所以会失真。70城中的35个三四线城市，近两个月频传大房企降价促销，如果市场好他们为何傻糊糊的要降价呢？所以，他认为现在的统计数据与实际的情况存在明显的反差。

他例举金地是一家大房企，全国项目众多，其销售数据，可在一定程度上，代表全国楼市温度变化。企业公告显示：根据当月销售额及销售面积计算，今年9月金地集团销售均价为18498.52元/平方米，较上月相比每平米下降2795.14元，环比下降13.13%。但与去年同期相比每平米下降1056.79元，同比下降5.4%。无论环比，还是同比，金地的销售均价皆出现下跌，这与统计局环比与同比皆上涨，形成鲜明反差！

他还是比较相信企业的这些数据，他认为销售均价还是有明显下跌的状况。他列举了二手房的价格走势弱于新房已经持续一年多了，这反映出市场处于降温初期，二手房更能反映市况。

整体来看他认为，房价指数当前还是属于涨多跌少的一个状况；但从民间机构的二手房价格数据来看，却完全是另外一种情况，是跌多涨少。他列举了许多数据表明国家统计部门的70城的房价环比是涨多跌少，但杨红旭更相信民间的数据是跌多涨少，这是杨红旭的看法。

我们再来看看经济学家马光远写的一篇文章，题目是《马光远：很久不写房地产了，该说两句了》，这篇文章是比较综合性的，房价点评只是其中一部分。他说他之所以最近不写文章的原因不外乎两点：一是该说的都说了；二是想说的说不了，索性就不说。

这次他特别想说一下房地产，其中就有一点是关于70大中城市的房价。他也提到了有很多专家都在解读房价指数，但他认为这个房指数据的可信度确实需要好好提升。不过，他认为70大中城市统计数据的意义在于，如果连续看两年是可以看出趋势来的。但是从短期来看，就有很大的局限性，他认为短期参考的意义不是太大，这是马光远的看法。

我看到还有好几篇广州公众号发出的文章，确实表明广州的房价走势是可以看出一个趋势来，就是止涨回稳的趋势还是比较明显的，甚至是二手房价还呈现下跌的趋势。我们先来看一下广州乐居的文章，标题是《70城数据出炉！广州新房9连涨结束！二手房价环比微跌3%》，这里列有一个统计表格可以看出广州近9个月房价的趋势。

还有一篇血拼广州楼市公众号的文章，题目是《连涨9个月之后，广州9月一手房价止涨！》，主要是关注新房止涨的话题。广州房博士的题目是《9月70城房价数据：多城降价！创4个“最”！北上广深环比上涨0.4%！》，关注的是全国整个的情形。但他们没有提到广州的二手是下降的，下降了0.3%，一手是持平的。

虽然一线城市整体是被深圳和上海是拉升了，上海和深圳分别上涨0.5%和1.2%，但是持平的北京和广州都被拉升0.4%。实际上70城中有28个的二手是降的，新房环比下降的城市也是增多的，下降的有12个。相对而言，涨的城市还是要多过降的城市，所以整体上来看，房价已经开始出现越来越多的降价的城市，这个还是比较能说明问题的。

四个“最”，一是新房价格环比上涨城市53个，为今年以来最低；二是新房价格环比下降城市12个，为今年以来最高；三是二手房价格环比上涨城市40个，为今年以来最低；四是二手房价格环比下降城市28个，为今年以来最高；两个最高两个最低，这是四个“最”。

最后再来看一下，广州PLUS的发布的文章题目是《想不到！连区域标杆的房价都跌了！》。这篇报道重点是说，广州二手房房价环比下降了0.3%。也就是说单价为3万/㎡的房子，房价跌了90元一平。这哪能叫跌啊？！这跟他们看到的市场情况是不是差得有点远？他们认为官方数据只能供参考。

据他们统计，广州的二手房连区域标杆的房价都跌了，数据是从链家成交前20榜单中选取了部分的项目来看涨跌的这个状况，很明显大部分标杆项目的房价近期都在跌，跌幅1%-10%不等，他们还列了一个数据图表，基本上都是跌的。这个状况，也是跟杨红旭的看法是一样。

他们认为，虽然70城的房价指数是反映了二手房的房价是回落了0.3%，但是这个市场实际上是，标杆区域二手房的房价都有非常明显的最大幅度达到10%的房价回落。

这么看来，我们看到70城房价指数现在也只能作为全国唯一的参考指标。现在我们的交易登记的数据不再发布住房成交价格方面的数据，所以我们只能从70城房价指数这个“万花筒”来看出各种各样的“花”来，从中窥探楼市的新房和二手房的价格趋势，尽管有管中窥豹之嫌，但多少还是有一定的参考价值和作用的。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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